長租公寓發展現狀、問題及對策

朱夢琪

摘要：在城市化進程中，大量流動人口進入一二線城市，房屋租賃需求遠大于供給，相對頻頻出現租房痛點的傳統房屋租賃模式來說，長租公寓的確是剛剛進入一二線城市發展的流動人口的最佳選擇。但在實際發展過程中，融資難、盈利弱和行業服務水平不等的問題成為長租公寓市場發展的絆腳石，尤其在近期疫情影響下，很多長租公寓品牌頻頻出現“暴雷”。

關鍵詞：流動人口;住房租賃;長租公寓

1 長租公寓概述

1.1 定義

“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

1.2 發展歷程

（1）2010-2012年：萌芽期。這一階段是創業公司成立時期，開始出來面向青年租客的長租公寓模式，主要代表企業是魔方公寓、自如和青客等。

（2）2012-2014年：起步期。在這兩年，長租公寓行業不斷發展，資本入場，多家公司得到資本市場多倫投資，如魔方、青客等，且在資本介入下新的品牌成立，如新品牌蘑菇公寓、寓見等。

（3）2015-2016：起跑期。這一時期長租公寓加速發展，多元化主體進入市場，國企、開發商、中介等主體入場，主要代表為房企萬科泊寓等，中介相寓、紅璞公寓等。

（4）2017年至今：擴張期。在政策的大力支持下，規?；瘮U張成為趨勢，各個品牌開始搶占市場，擴大規模，如萬科泊寓、龍湖冠寓等。

2 行業發展現狀

目前，我國長租公寓市場有1200多家品牌長租公寓企業，房源規模超過200萬間，從公寓運營商企業背景來看，分為創業式、房企式、酒店式、中介式和國企式五類。

（1）創業式。數量龐大，發展最快，憑借自身在互聯網渠道方面的優勢，極大迎合了青年主流消費者需求，解決了房客和房東之間信息不對稱問題，并有效利用資本，建立品牌，加速布局。

（2）房企式。注重輕重資產結合，排名前三十的房企，有三分之一以自營或投資方式布局長租公寓，代表企業有萬科地產、旭輝地產、招商蛇口、龍湖地產等。

（3）酒店式。擅長線下精準運營，本身具有成本控制、會員制和差異化經營三大核心優勢，標準化的運營系統、突出的品牌溢價能力和完善的加盟體系助力其迅速切入長租公寓領域，代表企業有如家、華住、鉑濤等。

（4）中介式。以分散式為主導，中介機構能接觸到更多個人房源及零散客戶，房源優勢明顯，客戶獲取能力強，代表企業有鏈家、我愛我家、世聯行等。

（5）國企式。作為國家隊，在房源獲取、拿地和開發成本方面具有先天優勢，是未來行業發展引領者，代表企業有上海地產、上海城投、陸家嘴集團等。

3 運營模式與盈利模式

3.1 運營模式

按照長租公寓物業分布集中程度，運營模式可分為集中式和分散式。

集中式是指運營商通過收購、租賃或者自持物業取得項目整體管理權，統一裝修改造并對外出租的租賃模式。該模式房源獲取難度大且裝修時間長，但運營成本低且租金溢價率高，有利于品牌建立。

分散式是指運營商從多個業主手中獲取零散房源，統一裝修改造并對外出租的租賃模式。該模式雖然管理效率低，但房源獲取容易，裝修時間較短，滿足快速進入市場擴大規模的需求。

3.2融資模式

當前我國長租公寓行業的融資模式主要有四種，分別是資產證券化、銀行貸款、股權融資、保理。

資產證券化以運營商未來的租金收益權為底層資產發行資產證券化產品進行融資，安全系數較高，看重長租公寓自身的運營狀況及盈利水平，是運營商廣泛采用的融資方式。

銀行貸款是指運營商獲取銀行開發貸和安居貸，難度系數較高，對貸款資質要求嚴格，國企式和房企式采用這種方式完成融資的可操作性較大。

股權融資是指運營商進行股權融資，如天使輪、A輪、B輪，或者以單個項目為標的，進行單項目股權融資，難度系數較高，注重運營商的規模及知名度，國企式較少采用。

保理是運營商以其與租客間已簽署租約的應收租金為標的，將與租客形成真實租約后產生的應收賬款進行保理融資，要求運營商具有穩定的客源和租約，房企式、創業式和酒店式較為青睞。

4 發展問題

4.1 經營管理成本較高導致效率低盈利難

長租公寓盈利主要來源為住房租金和房屋增值服務，從長期來看的確是一個穩步盈利的操作模式，但是此類項目盈利周期過長，資金回籠速度太慢，高成本運作給企業帶來很大的運營壓力。

4.2 融資渠道有限導致資產重擴張難

我國長租公寓大多前期投入量較大。資產證券化仍是主流長租公寓企業當前廣泛采用的融資方式，我國資產證券化市場發展不充分，無法助力長租公寓市場規模化發展，同時存在市場信息披露不充分、投資風險提示不到位的問題，導致長租公寓企業資產重擴張難。

4.3 行業總體差異較大

首先，長租公寓房源一般為房地產自身企業閑置不動產，或者公寓企業收購、租賃的房源，除一開始就專門規劃為長租公寓的項目以外，大部分項目的地段不可控，因此在硬件配套設施上，不同地段的房源配置必然不同。其次，在目前發展條件下，長租公寓市場準入門檻較低，沒有統一的行業服務標準，各個企業不論規模，只要擁有基本資質就可以項目運作。

5 解決對策

5.1 改變運營模式，多方合作盤活資產

在運營方面，企業還需要采用“重資產輕運營”模式，可以在改造閑置房源的基礎上將服務外包，利用規模效應和邊際成本遞減降低成本。也可以采用租售結合的模式，在同一樓盤中選擇某一區塊作為長租公寓樓盤進行改造，其余區塊正常出售，在不同時期可以實現資金流通、盤活存量資產。

5.2 注重“公寓Plus”服務，活用信息化手段

在互聯網飛速發展背景下，信息資源流通便利，消費者偏好、市場需求等要素完全可以依靠信息反饋手段來獲取。在后續發展過程中，在有條件的情況下，長租公寓企業可以開放一個公共交流平臺，供消費者反映自身訴求，提出意見和建議。

5.3 加強產業效應，積極尋求政策支持

首先，應當建立起完善的行業細則，包括行業準入許可、服務標準和房屋質量等基本要素。其次，政府也需要積極地配合長租公寓企業制定法律法規上的優惠政策。最后，政府和企業之間應當積極進行溝通，形成一套適合當前情況的金融扶持政策，力爭解決存量資產難以轉化為流動資金的問題。

參考文獻：

[1]蘭永強：我國長租公寓行業發展的若干思考與建議[J].中國市場，2018（17）：152-153.

[2]趙子傲：長租公寓的運營模式及優缺點分析[J].中國房地產，2018（26）：18-20.

山西財經大學?山西?太原?030006