經濟政策不確定性與房地產投資研究

繆百年

摘要：房地產投資周期性較長，容易受到經濟政策的影響。在發展過程中，我國房地產調控政策經過循環，借助貨幣政策、財政政策、匯率政策等手段，實現了對房地產投資的全過程管控。企業在投資過程中應該綜合考慮不同資產的配比，分析市場發展的風險性，整合多種數據信息，進行有效的投資。基于此，本文將主要論述經濟政策不確定性與房地產投資研究。

關鍵詞：經濟政策;不確定性;房地產投資

近年來，我國建筑房地產行業發展如火如荼，住宅房價逐年上漲。房地產市場的波動容易受到經濟政策的顯著影響，從理論基礎上來看，經濟政策的不確定性與政策風險存在著一定的關系。因此房地產企業要綜合考量財政政策、貨幣政策、貿易政策、匯率政策等多種宏觀經濟政策，分析經濟政策對房地產開發周期和投資的影響，確保房地產投資更加合理，并為企業贏得更多的利潤。

一、經濟政策不確定性與房地產投資的概述

（一）經濟政策的不確定性

經濟政策是政府為了達到價格水平穩定、經濟快速增長、收支平衡等目標，為解決經濟問題制定的指導性原則。為了保證整體的經濟市場有序發展，經濟政策的制度需要保持一定的連貫性，經濟制度的制定和實施還需要根據具體情況具體分析。一般經濟政策包括宏觀經濟政策和微觀經濟政策，宏觀經濟政策主要包括財政政策、貨幣政策、收入政策。而微觀經濟政策是指政府根據實際情況，對一些干擾市場運行的行為進行處罰或根據當地房地產銷售情況制定一些調控的政策等。經濟是一個國家運行的底層基礎，各項經濟政策的目標是多元化的，產生的因子效應也有所不同，在對經濟效應進行評價時，應該綜合考慮其增長的穩定性和各方效益，從根本上、從整體上評價經濟政策的好壞。

（二）房地產投資

房地產項目投資相對而言投資較大，收益較高，存在著一定的風險，投資活動容易受到外部資本市場和經濟政策的影響，具有一定的不穩定性和不確定性。因此在投資房地產項目時要強化自身的風險意識，完善內部的風險管控制度，明確市場的基本行情，立足于國家的基本政策，對多因素進行加權分析，整合主因素分析，最后再借助迭代計算的方法，將風險發生的概率降到最低。房地產企業在預估經濟政策對自身發展的影響時，應該制定客觀性的標準，不同投資者本身的環境自身經濟實力有所差異，因此出發點也各有不同，單純的主觀判斷可能會得出截然不同的結論，不利于后續企業的投資發展，因此在分析評價政策時，要以數據為基準進行擬合運算，確保整體評價的有效性和

客觀性。

二、經濟政策不確定性與房地產投資中存在的問題

（一）作業人員的專業能力有限

我國地理環境較為復雜，大部分的資金和人才集中在東部沿海地區，東西部經濟發展不平衡。在市場快速轉型的背景下，要求成本管理人員要掌握一定的財務知識、審計技能與計算機操作技巧。一線的工作人員缺乏計算機知識，而懂計算機的成本管理人員又經驗不足。在房地產投資過程中缺乏復合型人才，難以進行數據建模和項目分析。

（二）投資管理混亂

企業在房地產投資管理過程中，忽略了投資分析、項目融資、可行性分析的重要性，資金預算制度過于簡單，導致整體資金預算體系混亂，企業對外部的宏觀經濟政策認知不到位，內部的財務部門、審計部門之間責權交叉。此外，企業內部資金流動速度較快，風險管控機制不完善，各個部門之間存在著惡意競爭，風險管理工作難以開展，資本流動數據缺少真實性，不利于企業的正常融資管理。

（三）企業的核心競爭力不足

在開放型經濟模式下，只有將人才、資金、技術等捆綁起來，才能確保房地產投資的準確性，使企業在復雜的市場環境中立于不敗之地。但經濟市場在發展過程中受到多方因素的影響，房地產企業屬于傳統企業，科技創新不足，嚴重影響了市場化改革的發展進程。此外，經濟作為一個國家和企業發展的命脈，經濟管理模式多種多樣。在經濟管理模式建設過程中，需要依靠數學精算模型與外部市場的走向判斷經濟管理模式。而在實際管理過程中，資本市場復雜多變，無法達到預期的工作目標，資源要素配置不平衡。

三、經濟政策不確定性與房地產投資

（一）構建完善的風險評估體系

經濟政策的本質是為了促進經濟更加良好的發展，緩和各方矛盾。我國作為社會主義國家，在制定經濟政策時充分體現著工人階級和勞動人民的基本利益，這也是我國制定經濟政策的總路線和總任務，因此在制定經濟政策時應該正確處理好集體利益和個人利益之間的關系，緩和生產力和生產關系之間的矛盾，滿足人民日益增長的需求。在制定經濟政策時要具體問題具體分析，應用唯物辯證法的原理，將矛盾一分為二地看待，既要注重矛盾的統一性，同時又要注重矛盾的斗爭性，利用積極因素克服消極因素。國家宏觀調控經常會引起資本市場的波動，房地產作為市場中的一份子，受到宏觀政策影響較強。風險管控作為現代化企業發展中必須要考量的問題，在市場經濟中風險無處不在。企業要想實現最大化，必須要強化自身的風險意識。企業經營發展的重要指標是盈利，如果缺少風險管控意識，可能會出現盲目跟風問題，不切考量實際情況的進行資本擴展。此時外部資本市場動蕩，可能會導致企業陷入絕境，因此房地產企業要完善內部的風險管理機制，動態調整投資分配，借助高質量的產品，提高自身的盈利能力。

例如，企業在投資融資時，需要密切關注政府有關房地產經濟發展的政策變動，準確把握國家的態度，有效規避多余的風險，在整體管理過程中，企業要樹立風險意識，組建評估小組，對各類新出臺的政策進行評估，加強與政府方面的交流和溝通，積極獲取更多的政策信息，根據國家的產業結構進行合作調整，制定分散性的投資計劃，減少大規模的投資事務。在獲得土地使用權之前，房地產企業要爭取政府的支持和政策傾斜，綜合考量國家土地政策，地方性土地管理條例等多種政策條例，進行有效的預算，實現對于投資成本風險和收益的全面把控。此外，企業要進行全面的可行性研究，可行性研究作為規避風險的關鍵依據，在決定房地產投資之前，要綜合考量地質學、管理學、統計學，分析國家的各項政策法律法規，根據當地的房地產運行狀況和運行趨勢，結合政府的各項優惠政策和市場資源分布，合理判斷房屋余量和當地人民的需求，對于投資項目進行全面的客觀分析和綜合論證，在經濟學上判斷該投資項目是否可行。同時要優化前期的產品定位及設計方案，有效控制成本，在實際投資過程中，借助購買保險的方式有效規避風險，以降低后續的可能出現的經濟損失。

（二）整合多項基礎數據

經濟政策的不確定性對房地產投資的影響是多方面的，既可能產生積極影響也可能產生消極影響。因此，在對房地產進行投資時，應該明確因變量，綜合考察EPU變動對于房產開發的影響，建立經濟模型，整合多種數據信息進行統計，綜合考量總銷產出、利率、房價等主要參數的變化。在經濟學中價格是由供需關系來決定的，在房地產市場中，供需關系主要由房價來體現，因此企業在進行量化考核時應該綜合考量當地居民未來的資本收益和投資回報率，明確分析住房需求和住房存量，加強對于市場的前期調研（特別是加強對房地產調控政策分析研究），通過對小規模的樣本數據分析，快速修正模型分析變量之間的短期動態關系，同時綜合利用Q值檢驗提出無效信息，也可以根據變量個數的進行析因設計和隨機區組設計，快速解釋變量，在簡化實驗的基礎上對原有的數據方程進行修正。

例如，企業可以借助利率、房價等基礎的月度數據，取三個月的平均值作為該季度的相應值，將GDP、房地產開發投資作為累計值，綜合考量消費心理與此時的經濟背景，實現對變量的描述性分析，綜合方差檢驗、t檢驗等多種統計學方法，借助相應的具象數據進行抽象分析。結果表示宏觀經濟變量與房價之間的關系較為敏感，在得出基本的數據結果之后，要進行單位根檢驗，明確整體變量的變化趨勢，有效剔除協變量，借助長期化的動態跟蹤，實現對原有數據進行修正。房地產投資是一個比較復雜的過程，企業要通過數據研究無差別的自由選擇債務與權益之間的數量關系，從而確定最優的資本結果。在現實中的資本市場中受到主觀環境影響較多。容易出現無交易費用、交易主體同質化、信息不對稱等問題，使得資本市場的定價與理想模型存在著一定的偏差。企業的市場價值低于理想價值，不利于企業的長效穩定發展。企業要適當控制負債規模，持續完善資金周轉渠道，考慮指數型、股票型等不同的資金管理方式，確定最佳的融資方式和資本運作方法。結合宏觀的經濟政策，確定債務資本與權益資本在企業中相對的比例，實現資金管理與財務板塊相融合。

（三）確保經濟數據的準確性

資本市場運作中會產生大量的數據信息，給房地產投資帶來了一定的機遇和挑戰，一方面由于數據信息豐富，企業可以借助大量信息憑借歷史數據對于未來的經濟市場進行預判，但大量的數據會造成數據冗雜、處理速度較慢，因子之間的互作效應會削弱整體檢驗的準確性。因此，應該快速挖掘有效數據，明確經濟市場中長期關系與短期關系。在對經濟政策進行分析時，盡量以宏觀經濟入手，綜合考量財政政策、貨幣政策、匯率政策、貿易政策等基礎政策，在對微觀經濟政策進行分析時，要盡量以當地的信息入手進行分析檢驗，以確保數據的可用性、真實性。

例如，要綜合利用F檢驗和T邊界檢驗以維持數據的穩定性，同時要對整體數據進行診斷性分析，明確數據的主要影響因素，在完成基本數據挖掘后，要對數據進行清洗，對描述性數據進行標準化處理，實現對數據的有效轉化。將數據輸入到同一個模型中進行分析，明確經濟政策對房地產投資的影響，在數據分析過程中，盡量采用主成分效應分析，實現對原有的多項指標的簡化，以維持整體結果的可視化和穩定性。結果分析，房地產投資、住宅投資與經濟政策不確定性存在著極為顯著的正向關系，這也表明了在長期發展過程中，政策的不確定性作為經濟不確定性的主要組成部分，對房地產投資的長期發展影響是正面的。

四、結束語

房地產作為投資的一個基礎工具，它可以有效規避風險，從理論層面上期望以安全的投資方式來獲得經濟增值。要綜合采取資產評估的方式，制定完善的評估機制，按照統一的工作標準，形成模式化的數據處理模型，確保整體的投資工作有效推進。

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