資金共擔，互利共贏 老舊小區(qū)改造的吳中樣本

亦安冉

走進吳中區(qū)國泰一村，嶄新立面的多層建筑，正在翻修的小區(qū)路面，重新規(guī)劃中的車位，正在移栽種植的綠化樹木，重新鋪裝中的各種管網(wǎng)，正在建設中的前衛(wèi)足球場……2003年開建的這個動遷小區(qū)，在幾個月之后，將從內(nèi)到外，煥然一新。

作為住建部“老舊小區(qū)改造”的一個試點，住在這里的居民對最終的改造結(jié)果充滿期待，住在國泰一村的居民張先生說：“對于這次小區(qū)的改造，我們居民都非常支持，現(xiàn)在已經(jīng)改造好的效果，大家都很滿意，對于全部改造后的效果，我們更加期待。”

三方互利共贏?創(chuàng)新老舊小區(qū)改造可持續(xù)新路徑

2019年，蘇州被列為住建部城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市之一。在試點過程中，提出全新的“九大機制”，蘇州以16個項目作為“試驗田”，合力探索出“蘇”式改造路徑。

在此背景下，吳中區(qū)成立了吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊住區(qū)改造提升領(lǐng)導小組，多部門統(tǒng)籌協(xié)作，推動老舊小區(qū)改造工作。初步制定《吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目生成機制實施方案》，全面普查，摸清全區(qū)范圍內(nèi)老舊小區(qū)基本情況，初步形成吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目基礎庫，逐步建立自下而上的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造生成機制。將居民意愿作為項目生成的重要指標，重點完善雨污管網(wǎng)、弱電、道路、公共設施、停車場等基礎設施建設。截至目前，已整治改造老舊小區(qū)85個，建筑面積約324.5萬平方米，受益居民3.66萬戶，兩個試點項目開工，其中國泰一村項目為蘇州全市7個九大機制落實到位特色鮮明項目之一。

國泰一村以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造國家試點城市為契機，結(jié)合自身的存量空間資源和實際情況，探索新形勢下城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)新路徑，實現(xiàn)了金融機構(gòu)可持續(xù)、社會力量可參與、項目收益可覆蓋的三方互利共贏的閉環(huán)新模式，在探索老舊小區(qū)改造方面形成了一條吳中新路徑。

改造老舊小區(qū)?面子里子全方位，好看又好住

位于吳中開發(fā)區(qū)郭巷街道的國泰一村建造已有十余年，基礎設施老舊、缺失，小區(qū)整體環(huán)境較落后，現(xiàn)有居民樓31棟，776戶，改造涉及總用地面積約175.21畝。 2020年10月28日正式開工，目前逐步推進中，預計于2021年4月改造結(jié)束。國泰一村的改造，涵蓋的面非常廣，包含五大方面：市政管線、建筑改造、公共服務設施、景觀綠化以及道路改造，既改造“面子”，也改造“里子”。

立面改造是最先看得見的改變，因為小區(qū)已經(jīng)有十幾年歷史，外墻脫落嚴重，因此設計院對建筑外立面重新進行了設計粉刷，幾十幢房子立馬就煥然一新，顏值提升了不少。

此次改造還把所有入戶門都改成了防盜門，嶄新的電子防盜門，讓住戶覺得安心了許多。算起來，國泰一村共將?97 扇入戶門更換成了防盜門，以前小區(qū)里沒有單元標識，這一次改造增設了單元標識 97 個。雨水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、燃氣管網(wǎng)、供水管網(wǎng)等不能滿足現(xiàn)狀使用要求部位的市政管線都重新排布，并按照現(xiàn)行規(guī)范進行改造。

老小區(qū)停車，一直是個難題，國泰一村是個例外。因為樓間距夠大，本身車位就較多，這一次改造在保留原有停車位的同時，在每棟居民樓前均設置植草磚場地及停車位。非機動車停車棚、充電樁以及無障礙停車位也都被充分考慮在內(nèi)。

改造后的國泰一村，運動休閑廣場、景觀亭、景墻、樹池座椅、花壇及坐凳等，也將一應俱全。7 人制籠式足球場以及兒童游樂場地和乒乓球場、羽毛球場、籃球場等滿足了居民們健身的需求，運動休閑場地四周布置藍色塑膠慢跑步道，有 820 米長，方便居民開展休閑、慢跑養(yǎng)生等各種活動。不僅改造了小區(qū)，順道還會改變居民的生活方式。

破解資金難題?政府承擔向多方參與轉(zhuǎn)變

老舊小區(qū)改造，出資是個難題。國泰一村的做法是：吸引專營企業(yè)參與建設。費用不需要住戶來出，百姓先嘗到了改造的甜頭，大家都很樂意配合。

據(jù)介紹，為了破解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過程中金融機構(gòu)和社會力量難以介入的難題，國泰一村在前期工作中探索以存量資源盤活為突破口，積極開源，通過建設社區(qū)公共服務設施、文體休閑設施、便民服務設施等，提供相關(guān)便民增值服務，實現(xiàn)了社會力量有項目可參與，引入足球暢踢科技公司投資建設3200平方的籠式足球場。由尹山湖集團物業(yè)管理公司作為主體，自籌900萬元，向國家開發(fā)銀行融資3600萬元開展國泰一村舊改工作;另由國泰社區(qū)股份合作社作為主體，自籌資金300萬元，向中國農(nóng)業(yè)銀行融資1200萬元，建設3000平方的社區(qū)服務用房。金融機構(gòu)融資通過物業(yè)管理費、車位租金、公有房屋租金、足球場租金、快遞柜租金以及廣告位租金收入等小區(qū)相關(guān)收入來實現(xiàn)回款保障，整個改造沒有讓政府出資一分錢。

此外，國泰一村還嘗試探索融合不收費的或少收費的基本服務和收費的增值服務類型，例如積極引入社區(qū)籠式足球場、菜鳥驛站等增值型物業(yè)服務類型，提供多元化的物業(yè)服務。足球暢踢科技公司投資建設的籠式足球場就是個非常好的社會資本參與案例，足球場建成后可以對外場地出租，年收入可觀。

多方合力共建?居民全程參與，共建美好家園

老小區(qū)改造，不是單方面的“自說自話”，居民的意愿是最重要的。國泰一村老舊小區(qū)改造將居民意愿作為項目生成的重要指標，從項目前期啟動開始，就收集居民意愿，傾聽居民呼聲，分類梳理不同居民的訴求。在全面調(diào)研的基礎上，利用居民征集意見會、居民代表座談會等多種形式，向社區(qū)居民們征求意見，全面深入地了解小區(qū)居民關(guān)心的熱點問題，有重點地解決停車難、雨污水堵塞、房屋漏水、管道破損等問題。

在改造過程中充分動員各方面力量共同推進工作。社區(qū)在一村公寓改造附近設立項目指揮部，并派專人進行駐點，方便居民在改造過程中有問題能及時反映給社區(qū)，并不定期召開一村公寓居民改造項目座談會，及時了解居民需求，解決居民問題，滿足百姓合理要求，使改造項目不僅是民生工程更是民心工程。

小區(qū)還成立了“國泰居民自治監(jiān)督小組”，全過程參與、監(jiān)督改造工程，其中小組成員由小區(qū)的老干部、黨員、居民代表等組成，實現(xiàn)從改造方案前期、中期以及后期全過程介入，協(xié)調(diào)改造過程中遇到的各種矛盾，溝通各個操作主體之間的意見，協(xié)助設計單位做好居民意愿和訴求的調(diào)研工作。

此外，社區(qū)在改造過程中社區(qū)監(jiān)督委員會、居民自治監(jiān)督小組、金色夕陽老干部工作室成員將全程參與，從質(zhì)量、安全、進度等各方面進行全程監(jiān)督，維護老百姓的切身利益。在整個老舊小區(qū)改造過程中，有笑聲、贊揚聲，但也避免不了與部分百姓產(chǎn)生糾紛產(chǎn)生矛盾。此時社區(qū)監(jiān)督委員會、居民自治監(jiān)督小組、金色夕陽老干部工作室成員在改造中會起到溝通協(xié)調(diào)的關(guān)鍵作用，老百姓想通了，施工自然就順利得多。