城市商業綜合體的開發與運營對策研究

陳綱

摘要：隨著我國城市商業綜合體建設的進一步發展，研究其開發經營措施具有重要意義，本文介紹了城市商業綜合體的發展動態，分析了城市商業綜合體發展中存在的問題，在研究商業綜合體普遍存在不足的同時，提出了對策和發展城市商業綜合體的建議。

關鍵詞：城市商業綜合體;開發和運營;運營對策

作為一項特殊的建設項目，近期城市商業綜合體的發展取得了重大進展，商業綜合體將有助于更好地確定其發展空間，從而優化其效率，提高城市綜合形象。

一、城市商業綜合體在城市發展的意義

工業革命是城市商業綜合體發展的外部動力，人力資本需求的增長是城市商業綜合體發展的動力。隨著經濟技術水平的提高，人民生活節奏的加快，需求的多樣性越來越大，人民除了滿足生活消費、享受和自我實現的基本需求外，精神需求也在增長;不斷擴大人們的需求范圍需要一種多方面的業務形式，同時滿足人們在生理、安全等各個層面的需求，社會尊重，自我實現，促進功能一體化商業綜合體的發展，需求增長是城市商業綜合體發展的根本動力，能同時滿足人們對辦公室、住房、商店、社會、休閑和近距離休息的需求，使人們能夠享受高效的生活和工作。

二、城市商業綜合體運營中的問題

1.有關現代城市商業綜合體設計原則的問題

在一個城市中大型商業綜合體承擔多種功能，建筑地點通常位于城市建筑的中心區域或者繁華地帶，具有組織城市交通、提升城市形象、改善城市環境、方便市民生活的任務;其次，大型復雜的商業綜合體必須充分滿足不同運營成本的要求，協調各方的設計需求，以此來提高城市的經濟實力、增強綜合競爭力，使城市建設具有巨大的潛力。現代餐飲場所需要高質量的環境，因此，在餐飲區布置景觀可以提高顧客大樓的整體布局.雖然分散各樓層不同區域的餐飲店，讓顧客更加方便，促進了靈活性，使得顧客更廣泛的活動，以吸引人們，他們的建設和管理費用，包括消防安全，可能會大幅增加成本。

2.現代城市商業綜合體精確定位的功能和風格方面

考慮到現代城市商業綜合體在其活動中包括住宿、工作、娛樂等多種功能，并建設自己的廣場，密集利用它，以及具有相應區域氣候和文化需求的各種地理商業綜合體，并認為其商業空間應在現代商業功能的基礎上適應未來商業變革的需要，從而，商業綜合體的設計比其他功能不止一種的商業建筑要困難和復雜得多。因此，隨著城市的快速發展，當今的商業環境不斷升級，商業綜合體的設計首先要準確界定城市建筑的整體功能，同時也要保證和諧、建筑之間的共生和互補狀態，

三、商業綜合體中常見的錯誤

1.盲目定位，不切實際

開發項目過程中為了宣傳該項目的營銷價值，開發商傾向于人為地將項目導向，從而導致市場價格更高，因為周邊消費群體和周邊人群的收入不同，明智的做法是根據市場調研來決定如何定位，有的項目定位過高，或定位太低。

2.缺乏全面的征聘規劃

商業項目的供應商必須符合項目的定位，而不僅僅是"完全租賃"的原則。在項目開始之前，必須明確目標，包括商業模式、領先商店、品牌等的組合;形成明確的招商引資計劃指導工作，而不是簡單地進入企業直接"引資"，形成"混合"。

3.完全依靠廣告公司

廣告是針對特定的運營商的，簡單的廣告是普遍的，沒有特定的方向。廣告是唯一一種只有廣告才能完成項目的手段，而不是坐在家里等兔子，廣告作為吸引人們注意的唯一途徑，導致不得不與之溝通的顧客變得不那么吸引人。

四、城市商業綜合體發展的對策與建議

1.前瞻性規劃。政府必須制訂商業綜合體的發展計劃，海外商業發展的經驗顯示，商業綜合體是未來商業發展的核心，政府部門需要這樣規劃這個項目，以免日后商業發展出現任何難以解決的困難和誤解。不過，在我們現時的城市規劃制度下，更多的城市發展總體規劃和控制，以及交通、綠地、管道等專項規劃，沒有專業的商業計劃，這對企業的健康繁榮發展產生了極為不利的影響.從我國商業發展的角度來看，由于缺乏商業網絡布局的詳細規劃，一些地區業務發展滯后，無法適應人們不斷增長的消費需求，在其他地區盲目發展商業項目，競爭過度。

2.加快制定商業綜合體規范和標準。結合我們在這方面已經做過的工作，并借鑒我們在制定商業綜合體建設標準規范方面已經做過的工作，引導我國商業綜合體建設處于戰略優勢地位。

3.方案支持。政府必須敢于對從事商業綜合體建設的主要結構給予一定的政治支持，并通過政策手段，鼓勵強大的企業網絡參與其發展，例如建立方便大眾的超市、餐館等網絡，他們得到了政府的一些支持，甚至是財政上的支持，為能夠參與綜合體發展的個人，不同方面鼓勵他們參與發展，而興建與居民生活息息相關的商業設施的人士，則有優惠的稅務政策，讓企業敢于參與到它的發展中去，這最終會讓人口更容易。此外，要提高政府各部門、商業、建筑、稅務等有關部門的主觀能動性，如：街道、社區、物產企業和網絡企業發揮優勢，積極配合，建立長期協調機制，進一步加快商業綜合體發展步伐。

4.示范先進商業綜合體。有關部目前正在制定我國商業建設標準，指導各項工作，而且世界各地的主管商業機構必須明確地針對當地的情況。例如，城市老區要充分利用現有的商業網絡、可靠的商業設施，在更大范圍內發揮其放射性作用;建立、預留服務網絡空間，進一步提高和提高服務水平;在總體規劃尚未制定之前，要合理預測未來的發展方向.在條件好的城市，可以先建立示范區，然后研究這些成功的商業綜合體的經驗，進行推廣它們，再擴大示范區，進一步樹立區域商業綜合體發展的榜樣，帶動區域經濟發展。

五、結語

通過對城市商業綜合體開發運營相關措施的研究，我們可以看到在目前的情況下，其開發和運營問題是多方面的，有關人士應從客觀和實際的角度出發，從城市的角度出發將商業綜合體的優勢與許多因素進行充分比較，并制定其開發和運營的最佳戰略。

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