論完善房地產企業內部控制體系的重要意義

張穎

房地產企業的發展受到政策、市場、企業自身管理能力和水平等因素的影響。良好的內部控制是房地產企業持續、健康經營、高效發展的基礎。本文通過梳理內部控制的概念、理論基礎、主要內容，結合房地產企業特點及實際案例，對完善房地產企業內部控制體系的重要意義進行了闡述，并給出了合理化建議和解決措施。

在國內外的管理實踐中，因企業內部管理失控而產生問題的案例比比皆是，諸如2001年的安然事件、2020年瑞興咖啡造假事件等，給企業的經營發展造成了巨大的負面影響，嚴重的甚至會直接導致企業的破產清算。

一、內部控制概念和主要內容

（一）內部控制概念

COSO委員會、美國上市公司會計監督管理委員會、中國《企業內部控制基本規范》等不同的機構對內部控制的定義不盡相同。簡言之，內部控制可以認為是企業對現有資源的管理，是指企業為保證日常經營管理合法合規、資產安全，財務報告等信息真實完整，提高經營效率和效果，促進企業實現發展目標的過程。

（二）理論基礎

內部控制的理論基礎包括戰略管理理論、委托代理理論、信息不對稱理論以及信號傳遞理論等。戰略管理理論是指企業通過內部控制，使自己的內部資源得到更好的配置，從而實現戰略目標;委托代理理論倡導所有權和經營權分立，是現代公司治理的邏輯起點，提示建立內部控制措施一定要從不同的層次出發，進一步平衡各方利益主體;信息不對稱理論認為信息不對稱造成的經營和法律風險成本是高昂的，企業應當建立完善的內部控制體系來降低這一風險;信號傳遞理論認為內部控制的好壞直接決定了企業的風險防控能力和面對危機的能力。

（三）內部控制的主要內容

內部控制主要內容包括內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督等五個方面。

1.內部環境。內部環境是企業實施內部控制的基礎，包括建立規范的公司治理結構和議事規則，明確機構設置及責權分配，加強內部審計監督，加強人力資源管理、加強企業文化和法制教育等方面。

2.風險評估。風險評估是指企業及時識別、系統分析經營活動中與實現內部控制目標相關的風險，合理確定風險應對策略，按照風險發生的可能性及其影響程度等對風險進行分析和排序。

3.控制活動。控制活動是指企業應當根據風險評估結果，運用定性和定量的方法，采取相應的控制措施，將風險控制在可承受范圍之內。控制措施一般包括授權審批、預算控制、運營控制和績效考評等方面。

4.信息與溝通。信息與溝通是指企業及時、準確地收集、傳遞與內部控制相關的信息，建立并完善信息與溝通制度，確保信息在企業內部、企業與外部之間進行有效溝通。

5.內部監督。內部監督是指企業應當制定內部控制監督制度，明確內部審計和控制機構，針對內部監督中發現的重大問題，要追究相關部門或人員的責任。定期對內部控制的有效性進行自我評價，出具評價報告。

二、房地產企業概述

（一）房地產企業特點

房地產企業是國民經濟支柱性企業之一，具有受宏觀政策影響大、財務風險高、開發周期長、資金投入大，涉及業務復雜等特點，要使房地產企業穩定發展，必須重視內控體系建設，完善內部控制制度。

1.受國家宏觀調控影響大。房地產市場一直是國家重點關注的領域之一。房地產行業受到國家土地政策、貨幣政策、信貸、稅收等宏觀調控手段影響較大。

2.財務風險高。房地產項目開發周期較長，需要投入大量的資金，而其銷售回款也需要較長時間。僅僅依靠自有資金無法支持項目的建設銷售，通常需要通過貸款等方式進行融資，企業資產負債率遠高于其他行業。一旦政策、市場出現波動，較容易陷入資金鏈斷裂的風險之中。

3.開發周期長，投入大、涉及業務復雜。房地產企業的開發周期相對較長，一個項目從投標、征地拆遷，到前期手續辦理需要經過較長的時間，且資金投入較大。此外，房地產項目開發涉及業務環節眾多，規劃、設計、施工、策劃、營銷及客服等專業協調工作較多，企業面臨的風險指數越來越高。

三、房地產企業內部控制存在的問題

（一）內部環境不佳，管理層認識不足

我國房地產企業管理層普遍存在內部控制認識不足、意識薄弱的問題，公司內控環境不佳。由于內部控制不直接體現為經濟效益，企業管理層更加重視對外部風險的控制，忽視內部控制。

此外，部分管理層會認為強化內部控制會使自身的權力受到限制，對待企業的內部控制呈現出不積極的態度，內控工作開展的環境很差。

（二）不重視非財務風險管理

企業風險可分為財務風險和非財務風險，非財務風險可以分為內部風險和外部風險兩種。其中，內部風險包括投資決策和項目管理兩種風險。部分房地產企業將內控完全等同于財務控制，對其他方面的風險管控重視不足。

（三）缺乏健全的內控制度，內控執行力度不強

1.體系設計方面。企業內部控制體系未能結合實際情況和經營特點進行設計，存在不合理和實施困難的問題。此外，內部控制的業務流程缺乏完善性和完整性，無法對企業的運營和管理以及企業信息的真實運用起到促進作用。

2.內控的執行層面。一方面，企業未對內控制度進行定期培訓、強化，未能充分調動職工的參與性和積極性;另一方面，房地產環節眾多，各業務部門存在各自為政的情形，企業經濟效益受到影響。

（四）內部控制監督不到位

企業內部監督機構包括監事會、內部審計部門等機構。有些企業盡管設立了監事會，但監事不在公司擔任具體職務，不了解企業運營情況，無法利用專業知識開展工作;有些企業雖然設立了內部審計部門，但其內審機構缺乏必要的獨立性，內審機構形同虛設，弱化了監督職能。

（五）風險評估體系不完善，預警能力較差