海南省海域使用權價格評估方法分析

李佳

（海南正理房地產資產評估測繪有限公司，海南 海口 571199）

近些年，我國海洋經濟得到快速發展，逐漸成為國民經濟的重要組成部分。海域是海洋經濟發展的主要載體，其使用權價格評估對于合理配置海域資源、促進海洋經濟的健康發展具有積極意義。2020年6月1日國務院印發的《海南自由貿易港建設總體方案》中提到“完善海洋服務基礎設施、積極發展海洋物流、旅游、海洋信息服務、海洋工程咨詢、涉海金融、涉海商務等，構建具有國際競爭力的海洋服務體系”。海南省海域價值評估為海洋經濟的發展提供了科學有效的參考和保障，也為自貿港海域資源的合理配置及海洋經濟的高速發展起到了重要作用。所以，下文就海域使用權價格及評估方法進行了分析，為海域使用權價格形成機制的發展及評估制度的完善提供參考。

式中：流函數與擾動速度有關，其中：為表面波數（wave number）；為液膜射流表面波的復數圓頻率，其實部為表面波增長率（wave growth rate）；為單位虛數。

一、海域使用權價格體系構成

海域使用權指的是在一定期限內依法為民事主體授予的對特定的海域使用價值進行開發利用和收益的權利，《中華人民共和國海域使用管理法》第3條法規明確規定：海域屬于國家所有，我國海域所有權由國務院代表國家行使，個人或單位使用海域，必須依法取得海域使用權。而個人或單位要取得海域使用權，就需要支出一定的海域使用金，這個海域使用金就是海域使用權價格。當前我國海域使用權價格形成按照屬性可分為政府定價、政府指導價及市場性價格。政府定價或政府指導價包括海域使用金征收標準、海域基準價格、標定海價等；市場性價格包括海域使用權的出讓、轉讓以及出租等市場成交價格、抵押價、入股價等對海域使用權價格評估起微觀指導作用的宗海價格，也包括市場交易前的海域評估價、出讓底價等。按照價格組成進行劃分，可分為“海租”資本化與海域補償價格。

二、海域使用權價格評估概述

我國的海域使用金征收標準，是以縣級行政單位為基本單元，將全國范圍內的海域進行綜合劃分，根據用海類型、方式及海域等別進行制定，由兩部分構成：海域空間資源占用金，以市場法、成本逼近法、收益法等結果為基礎，再通過求取樣點的均值確定，體現海域資源的經濟價值；海域自然屬性改變附加金，通過市場法、替代成本法、恢復成本法等方法計算開發使用活動對海域產生的生態環境損害，體現海域資源的生態系統服務價值。對于海域使用權價格評估，主要依照評估技術規范，通過資料收集、現場調查，再結合相應評估方法的使用，得到最終結果。

隨著移動互聯網技術的不斷進步，相關法律法規的逐漸健全，短視頻APP得到了良好的發展。這是我國在移動互聯網領域發展的新機遇，有機遇必定有挑戰，要用機遇與挑戰并存的眼光去看待發展，這樣才會不斷地完善自身的不足，向更好的方向發展。

綜上，海域使用權評估價格為923.1587萬元，折合18.4632萬元／公頃。

圖1 我國海域使用權市場主體間關系

本次評估主要為經營性旅游娛樂用海海域使用權掛牌出讓底價提供參考。近5年內，海南省海域交易一級市場出讓宗海數量最多的為昌江縣及東方市，共計10宗。經過分析，本次評估選取這兩個市縣相同或者相近用海類型的3宗海作為比較實例。考慮到估價對象所在海域還未開發，可以開發和利用海域所耗費的各項費用，再加上正常的利息、利潤及稅費確定海域的成本價值，為此該項目采用成本法與市場比較法進行評估。

三、實例分析海域使用權價格評估方法及應用

根據現行的《海域評估技術指引》，海域使用權價格評估方法有成本法、收益法、基準價格系數修正法、市場比較法和假設開發法五種，各種評估方法計算公式為：第一，成本法：P=（Q+D+B+I+T）×K2，式中：P為海域使用權價格；Q為海域取得費；D為海域開發費；B為海域開發利息；I為海域開發利潤；T為稅費；K2為海域使用年限修正系數。第二，收益法式中：P為海域使用權價格；ai為未來各年的海域純收益；n為海域使用年限；ri為海域還原利率。第三，基準價格系數修正法：P=Pi×（1+K）×Ki，式中：P為海域使用權價格；Pi為某一用海類型的海域基準價格；K為海域價格影響因素總修正幅度；Ki為其他修正系數。第四，市場比較法：P=Pb×K1×K2×K3×K4，式中：P—海域使用權價格；Pb—比較實例的海域價格；K1—交易情況修正系數；K2—海域使用年限修正系數；K3—評估基準日修正系數；K4—價格影響因素修正系數。第五，假設開發法：P=V-Z-I，式中：P為海域使用權價格；V為海域開發后的總價值；Z為海域開發成本；I為海域開發利潤。

當前中國特色社會主義建設進入新時代,改革開放再出發,一個“大眾創業,萬眾創新”創新動力多元化的時代已經開啟。中國科學文化為社會主義先進文化中最為活躍的部分,它在繼續貢獻其自身的經濟價值的同時,還將漸漸釋放并發揮其在人的全面發展方面的精神價值。

隨著消費者需求的不斷轉型升級和農業市場競爭的持續加劇，加上農業自然資源和生態環境的約束趨緊，高消耗、高污染和低效益的傳統農業難以為繼，合作社需要大力發展現代農業方能持續成長。與傳統農業不同，現代農業是廣泛應用現代科技、現代工業提供的生產要素和科學經營管理方法進行社會化生產的農業形態[8]，需要高素質的生產人員以及高層次的經營管理、專業技術以及營銷策劃等人才的強力支撐。然而，由于黔南州農村經濟和文化教育發展水平相對落后，加上中國快速的工業化和城鎮化發展對農村青壯年勞動力的大力吸納，使得黔南州的農業勞動力具有明顯“386199部隊”特征，導致合作社人力資本普遍不足，缺乏發展后勁。

（一）評估方案

在一級市場上主要為“一對多”的競爭模式，即眾多的不同競買者都是面對政府海域行政主管部門，綜合考慮自身及競爭對手情況，在“招拍掛”的制度規則內進行競爭，最終獲得海域使用權。在二級市場上則是“多對多”的模式。市場上存在眾多的海域使用權原擁有者和新買入者、抵押權人等主體。這些主體根據自己既定的交易條件，自行確定交易對象，并通過商談、與對手競爭等手段，最終實施交易。

（二）評估過程和結果

其中，Q按照海域使用者為獲取使用權支付的客觀費用，包括海域使用金、前期費用和各類補償費用。項目用海為6等，填海造地用海的海域使用金按年度收費，每年0.43萬元/公頃，共537.5萬元。根據前期實際投入的可研階段的勘查費用、可研報告費用、環評調查等實際支出確定，按照面積攤至透水構筑物和游樂場用海，專業費為257.8451萬元。本次評估，設定對象為空置海域，仍未建設用海設施，D=0，該海域未開發，則T=0。I計算是以海域取得費、海域開發費、稅費為基礎，根據估價期日央行發布的貸款基準利率，利息率為4.35%，利潤=（海域取得費+海域開發費+稅費）×成本利潤率=119.3018萬元。該項目中是以一級出讓價格進行使用權評估的，用海年限為25年，所以無年限修正必要，這里K2取值為1。

利用成本法評估海域使用權價格一般做法是假設目標海域為裸海，也即將目標海域設定為尚未開展海域論證等前期工作和利益相關者補償工作，這樣可保障最終的評估結果為不包含前期費用和補償費用的海域使用權價格。

近5年內，海南省海域交易一級市場共出讓26宗宗海，合計面積達2373.1009公頃，出讓海域使用類型有旅游娛樂用海、漁業用海、交通運輸用海等，主要為旅游娛樂用海，本文以海南省昌江縣一宗旅游娛樂用海價值評估為例進行分析。該海域使用權位于海南省昌江縣棋子灣中角附近海域，距離昌江縣城約42公里，距離海南西線環島高速棋子灣出入口約27公里，總面積為53公頃，用海類型為經營性旅游娛樂用海，用海方式為透水構筑物、開放式游樂場用海，其中透水構筑物用海3公頃，開放式游樂場用海50公頃，使用權年限為25年，屬于六等海域，未來開發建設海洋旅游綜合體項目，現擬對其市場價值進行評估。

近年來各種反腐制度委實出臺不少，但是反腐敗效果甚微，這與制度本身存在“空洞”有關。有些制度表面光鮮好看，內在“空洞”比比皆是。因此建立《反腐敗法律立改廢檢查制度》，將那些藏著掖著的“條條款款”、不合法、不廉潔、不規范的條文及時剔除，壓縮制度腐敗存在的空間和發生的幾率。及時修補剔除空洞滯后的反腐敗法律法規，無疑具有亡羊補牢的積極效用。［9］

成本法計算公式如下：

P=（Q+D+B+I+T）×K2

歐陽鋒與呂凌子都屬于上班族，購買房子的首付款七拼八湊好不容易才湊齊，兩口子每月的工資除了還貸已經所剩無幾。眼下要把這事情處理好，不借錢不行。呂凌子為歐陽鋒開了個口子，對歐陽鋒來說，妻子沒有河東獅吼已經給足了自己面子。歐陽鋒不敢怠慢，打電話給錢多多，錢多多是一家四星級賓館的老總，與歐陽鋒是同學，是鐵哥們，問他借5萬塊錢應該不成問題。

1.成本法的評估過程和結果

針對海域使用權的市場化交易，一、二級市場均以競爭為基本實現手段，各主體間關系如圖1所示。

2.市場比較法的評估過程和結果

市場比較法計算公式如下：

P=Pb×K1×K2×K3×K4

其中，Pb按照東方市板橋鎮雙溝村海上旅游項目、東方市海東方公園附近海域海上旅游項目、東方市魚鱗洲附近海域價格進行計算，K1交易情況修正系數為1，K2海域使用年限修正系數為1.0678，K3評估基準日修正系數為1.2147，K4價格影響因素修正系數為1.2863。

綜上，海域使用權評估價格為2437.5000萬元，折合48.7500萬元/公頃。

四、結束語

綜上所述，海域使用權價格評估是海域有償使用制度順利運行的前提，也為海域的市場化運作提供了重要依據。在市場經濟發展背景下，客觀體現海域的使用價值，需根據實際情況選擇適宜的評估方法，保證最終評估結果的真實有效。需注意的是，海域具有流動性、開放性特征，價格評估也十分復雜，本文所述案例可供參考，但仍需相關專家學者對價格機制的形成理論以及評估方法進行深入研究，促進海洋經濟的可持續發展。