人和地產高新區地塊項目策劃與規劃策劃研究

謝芮

摘要：舊城區的建筑改造伴隨著城市進程發展的腳步被提上了新的日程，迫在眉睫。那么，如何打造一個既滿足經濟發展又符合當地人民的生活需求，同時還能符合未來城市進程的策劃。便是本文所研究的重點。

關鍵詞：城區保護與更新 策劃研究

現階段，城市更新在全國范圍內正在如火如荼的推進，國家發改委提出，加快推進城市更新，是新型城鄉發展的重要任務。人和集團在我國西南地區已深耕多年，開發過例如人和萊茵湖畔、萊茵鷺湖、公園溪府等優質樓盤，本項目受業主委托，做一個概念性策劃和規劃，去投標區域地塊城市更新的前期合伙人，最終以項目中標暫時告一段落。

項目概況簡介：項目地址位于南寧高新區最主要干道高新大道的北側，占地680畝，現狀是新圩村和德村等城中村，從近年來高新區的發展來看，這些城中村嚴重阻礙了城市的發展，許多條道路到此就成了斷頭路。所以，借著城市更新大趨勢的興起，政府下定決心，要對這些城中村有計劃，有規劃，有步驟的進行更新。

項目難點分析：那么，項目難點也由此浮出水面：第一，如何滿足政府對于經濟發展，城市發展，政府政績的硬性要求？第二，如何滿足原著居民對于新的生活棲息地的要求？第三，如何滿足業主對于未來開發效益最大化的要求？

解決問題方案研究：首先，針對政府的需求，我們對整個高新區，乃至南寧市的發展進行了一個深入的剖析。我們發現高新區的經濟發展，長期處于不溫不火的狀態，除了大部分的科技和工業等企業之外，商業發展一直處于落后的情況，除了有一個安吉萬達片區發展還算可以，基本上沒有什么可圈可點的熱點項目能夠給人們留下深刻的印象，中關村的歐洲風情小鎮也因為不再對外開放失去了熱度。

縱觀整個高新區，高新大道位置和地位及其重要，所有規劃沿高新大道左右展開，本地塊又位于高新大道的中心位置，所以，我們提出了一個高新CPU的概念，意思是能夠成為激活高新區新一輪發展的核心驅動力，我們希望打造一個以智慧為依托的新的高新生活居住地。

整個地塊由三個組團構成（由CPU三個字母拆分而成），分別為云端里（cloud）智享匯（pro+）和理想城（utopia），各個組團下又由不同的小的組團和及其豐富的業態構成，通過規劃自然形成了有規律且通達的道路，徹底打通地塊和周邊地區的任督二脈，帶動周邊經濟的快速增長。同時，通過項目定位，為高新區留住新一代人才，進而，真正的為政府經濟發展賦能。

第二，針對原著居民對于新生活的要求，項目組對地塊進行深入的走訪調研，挖掘出了機具歷史和生活意義的大夫第宅院，黃氏宗祠，滕氏宗祠，古榕樹等建筑和場所，通過對這些建筑和場所的保護和修建，為人們留下美好的歷史和生活記憶。我們也由此提出了項目的第二個重要規劃定位和思路，那就是新舊融合，知古鑒今，規劃上通過一條主要的村莊歷史脈絡將這些重點保護和修建的內容串聯起來，形成整個項目開發的骨干，再由此散發生長出新生活的枝芽，構成項目不同組團的皮肉，進而形成一個既有新智慧，又有歷史記憶的有溫度的新社區，從而讓原著居民愿意支持城市更新的推進，也更愿意留下來繼續以后美好的新生活。

第三，如何滿足業主對于未來開發效益最大化的需求？解決這個矛盾才是本項目的立足的根本。在解決問題之前，我們先回到上位規劃，從規劃上來看，除去商業，公建等用地，剩下的70%的居住用地才是實現利益最大化的重要依托，其中還要有一大部分是安置房，為了達到目的，我們采取了兩個重要的策略：那就是合理選取安置區的位置和打造項目差異化。緊鄰高新大道我們作為主要的商品房開發選址，安置區選擇到沿街靠里面一側，既能保證與保留建筑充分融合，又不占用溢價空間高的居住地塊。打造項目差異化主要從建筑風貌下手，采用高新區運用比較少的新中式建筑外立面和商業街，從經濟投入和外觀效果都能取得較為理想的效果。這樣我們也解決了開發商的需求。

項目策劃改革亮點：亮點一，整個地塊沿高新大道長向展開，并且沿街規劃的城市綠化帶，利用此優勢，結合規劃的商業街打造了一個居民休閑漫道系統，功能類似于國際流行的高線公園，解決了高密度城市環境下居民對于綠地和體育運動的雙重需求。亮點二，在地塊中心位置還設計了一個以高科技燈光打造的網紅打卡雕塑，取名智慧芯，既能給路人留下深刻的印象，又能吸引客流，帶活規劃設計的商業街區，甚至可以帶動周邊城市地塊和市場的經濟增長。

項目規劃是一個項目的實施指引，而項目策劃則是為項目開發提供準確的定位和思路，更好的引導項目規劃的實施性和落地性，也是對我們規劃設計過程的歸納和總結，從提出問題，到解決問題，到如何更好的解決問題，策劃是一個項目重要的根基，本項目中，解決問題的思路，項目定位的梳理以及最終保證多方利益的策略正式策劃和規劃的靈魂所在，如果在后期具體開發中再結合投資與收益測算，那就會形成策劃、規劃與經濟測算的完美閉環。

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