環境污染型鄰避設施對周邊房價的影響分析
——以成都蘇坡立交橋為例

袁曉芳

（蘭州財經大學，蘭州 730030）

0 引言

當前城市化的進程不斷加快，城市人口的規模迅速擴大，居民對基礎設施的要求增加，迫切需要建立住宅基礎設施來滿足居民的需求，提高居民的生活水平。由于基礎設施的出現，鄰避設施以及鄰避效應隨之而來。前些年我國發生的一次由北京、廣州的居民反對在大連建立垃圾焚燒場，以及杭州、大連的居民反對在大連建立防潮堤壩工程項目，再到最近幾年我國發生的一次由杭州市居民反對在建垃圾焚燒發電廠的事件，我國鄰避設施所引起的副作用與居民群眾滿意度的沖突也不斷擴大。社會的發展與居民的生活質量之間的矛盾不斷升級，鄰避設施建設問題愈加劇烈。

1 文獻回顧

朱瑩瑩（2005）已經指出，環境因素能夠直接影響房地產的價值及其需求［1］。王全民（2005）為大家提供了一種分析加油站在周邊建筑物價值的影響方法及其步驟［2］。張秀智等（2007）通過研究了北京市受到大氣中電磁輻射的房屋價格，并與上年同期北京市房屋價格的變動情況進行了比較。結果顯示，這些基礎設施都會直接影響銷售量價格的停滯乃至低迷，而且其銷售價格隨著傳統媒體的報道而產生變動［3］。檀靈慧（2017）等通過研究鄰避設施對房屋的負面影響，分別從環境改變、社會和經濟條件的變化、距離和房屋的變化三個角度分析了鄰避設施對房屋的不動產價值帶來的影響，并提出了合理的房屋損失補償機制［4］。李歡歡等（2019）研究廣州市番禺區垃圾處理站對周邊住宅價格的溢出效應，發現在一定范圍內，距離越近，房價越低；反之越高［5］。

綜上所述，現有研究文獻研究環境鄰避類設施較多，但環境類鄰避設施中的立交橋對房價的影響研究較少。成都市蘇坡立交建設規模龐大，產生的噪聲和車流擁擠帶來的鄰避效應與周邊居民居住質量的矛盾日益加深，因此，以該立交橋為研究對象，探索立交橋對周邊住宅價格的影響。

2 居民住宅選擇理論分析

2.1 成本經濟學

居民住宅選擇是以成本經濟學的區位論為起點。最早的區位論是德國經濟學家馮·杜能提出的農業區位理論。作為理性消費者，住宅區位費用替代理論甚至直至今天仍然有適用之處，只不過目前居民住宅區位選擇理論中的通勤成本概念范疇已經得到擴展，不僅包括工作地和住宅地之間來回的通勤費用，也包括家庭購物和休閑娛樂等活動的交通和時間成本。事實上，除了成本費用等經濟因素外，許多非經濟性因素也會對居民的住宅區位選擇行為產生影響。

2.2 效用經濟學

效用經濟學理論的決策思想是基于“收入—效用”的比較，具體而言就是：在以一定收入為條件的情況下，從不同商品與服務的組合中選擇效用最大的組合。該理論在居住不動產中確立了兩種住宅價格選擇模式，其一是傳統效用住宅選擇模式，另一種則是基于特征價格理論的住宅選擇模式。

1964 年，阿隆索提出的競組理論是首次將效用理論應用到居民住宅選擇的研究上。阿隆索的競租理論是在費用替代理論的基礎上綜合考慮家庭收入和家庭消費支出結構對住宅區位的影響而形成的。

2.3 鄰避設施對居民住宅選擇的影響

鄰避設施具有雙面性，雖然給城市中的住宅居民提供了交通、生活的便利，但是也給附近居民帶來聲音、環境污染等居住質量下降的影響。鄰避設施影響了居民的居住質量，那么在房屋購買中人們的購買欲望肯定會降低。實際上，住宅的鄰里環境是影響居民住宅選擇的重要因素。居民對于房價的購置渴望、是否符合居民對于住宅的滿意程度或者是否符合居民所要求給予補償等因素，最后都能夠直接地反映到是否符合居民對于住宅的付款意愿。

3 研究設計

本文的住宅價格數據來源于成都市鏈家等網站，選取了2021 年2 月部分樓盤的銷售數據。為了研究距離不同居民住宅的立交橋鄰避設施影響程度，筆者選取了三環內外兩個范圍的周邊樓盤，并利用高德地圖測距功能選取了距離立交橋200米以內、200～500 米、500 米以上三個間距的樓盤。

3.1 數據搜集

3.1.1 成都市蘇坡立交橋情況

蘇坡立交起源宋朝，大詩人蘇東坡看到百姓越過清水河十分困難，便修建一座橋，后人為了紀念蘇東坡，故起名蘇坡橋，隨著城市化的發展，該橋不斷修建完善，成了成都市三環路上幾座重要的立交橋之一。目前成都市蘇坡立交橋位于西三環和成溫路的交界處，蘇坡立交的特色是橋下的立柱上繪有川劇臉譜彩繪①戲劇網《成都蘇坡立交橋川劇文化長廊》，橋下有兩處川劇小舞臺，還有關于川劇的浮雕和介紹。

3.1.2 二手房住宅公寓分布情況

在我國，現階段獲取住宅市場的房價數據主要是各城市的房屋交易管理中心的實際成交價格，或者是市場上的掛牌價格，由于成交價不對外公布，本文選取掛牌價。

蘇坡立交橋周邊住宅樓盤數據

本文收集了成都市蘇坡立交橋附近的11 個樓盤數據，這些樓盤的平均單價達到17 235.78 元／平方米，這些樓盤中最低平均單價為11 975.83 元／平方米，最高平均單價為23 708.67元／平方米。住宅價格與到立交橋的距離并非有線性關系，距離越遠，立交橋對房價的邊際影響會越大，反之則越小。立交橋周圍的住宅價格空間差異可以從兩個角度理解：其一，立交橋與建筑物的距離較近，帶來了機動車噪聲、尾氣的影響，這些尾氣、噪聲降低了周圍住宅居民的滿意度，從而使得人們對其附近住宅的支付意愿降低。因而，離立交橋越近，房價越低。但從已有文獻來看，交通便利對居民滿意度的影響大于噪聲的影響。所以有部分居民會因為住宅小區附近修建地鐵而忽略了環境污染的影響；其二，三環內和三環外雖房價有差異，但總體是隨著與立交橋的距離增加，房價開始上升，這樣增加的那部分價格是大部分居民愿意支付更高的費用來彌補立交橋噪聲污染、交通堵塞帶來的鄰避沖突。所以，考慮到社會秩序的安定，減少鄰避沖突，城市管理者可以考慮對鄰避設施周邊的居民進行一定的經濟補償。

4 鄰避效應解決機制

4.1 鄰避效應補償存在問題

①權威補償機構缺乏。成都市存在各大立交橋、高架橋、垃圾中轉站、加油站等鄰避設施，這些鄰避設施給附近居民帶來的鄰避效應缺少專門的機構來解決，周圍居民的損失也難以得到及時有效的解決。②長期監測機制缺失。環境污染型鄰避設施進行管理檢查是一個長期而又重要的工作，對于可持續發展而言，環境污染型的鄰避設施進行檢查仍然十分匱乏，沒有建立起實現可持續發展的環境檢查監控機制。

4.2 鄰避效應補償機制相應對策

①經濟補償機制，彌補負外部性從以往鄰避沖突解決方案中使用得最多的就是一種經濟性補償機制，通過貨幣性補償或者其他實物性補償方式，最大程度地降低了設施對周邊居民造成的損失，從而有效地降低了由于鄰避沖突引起居民情緒化而導致的沖突。但是，對于居民受到損害程度的定義卻成了一個經濟性補償問題，經濟性賠付的不均衡很容易引發爭議。所以我們要根據各地居民的損失，做出合理的勞動力分配。②技術緩解，在立交橋這樣的噪聲污染嚴重的鄰避設施上，可以通過技術、設備上的改進，降低其轉嫁到鄰避居民的外部成本和風險。通過對居民區附近道路設施的改善，或者對居民裝修技術的補償，可緩解噪聲帶來的生活質量的降低。

5 結論

鄰避設施的建設對城市的高速發展不可或缺，但是鄰避設施從前期的選址規劃到建成后設施的管理都會對居民選擇住宅地址產生重要影響。目前已經有大量的國內外學者對各類鄰避設施進行研究，基于前者研究，本文提出環境污染型鄰避設施立交橋對不動產價值的影響機理，同時提出補償機制。

本文不足之處在于，由于不動產的實際交易價格屬于保密事項，數據獲取困難，所以本文只能采用房屋的掛牌價，本文未量化立交橋對房屋價格的影響程度，導致結論尚不成熟，亟待進一步研究和深化。