房地產(chǎn)再遇“十字路口”

曹萌

提起房子，人們總會(huì)多聊上幾句，無論是需求、價(jià)格，還是地段、裝修，似乎只要打開房子這個(gè)話題，即使互不相識(shí)的陌生人也會(huì)產(chǎn)生些許共鳴，而這份共鳴的背后，則是對家的由衷渴望。

在鄉(xiāng)下，農(nóng)村小伙想蓋上幾間大瓦房娶媳婦；在城市，漂泊的人們想擁有一套自己的房子找到家的溫馨。無論身處何地，購房儼然成了一種剛需，而伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升，這種改善性購房需求不斷增加。

但隨著房價(jià)的一路上揚(yáng)，被視作核心資產(chǎn)的房子，受到大量財(cái)富的追捧。可當(dāng)房子的投資需求快速滋生，集資炒房成了一種穩(wěn)賺不賠的營生，而剛需購房者的抱怨卻一浪高過一浪。因此，早在2016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，便明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一定位至今仍是房地產(chǎn)市場監(jiān)管的主基調(diào)。

土地新政出臺(tái)

近日，在證券交易市場上，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了難得一見的反彈，而此次房企股價(jià)的異動(dòng)或與自然資源部調(diào)整二批次“兩集中”土地出讓政策相關(guān)，所謂“兩集中”是指集中發(fā)布土地出讓公告和集中組織土地出讓活動(dòng)，且原則上每年發(fā)布公告不得超過3次。

具體來看，本次自然資源部出臺(tái)的土地新政，要求單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過15%，絕不允許通過以提高起拍價(jià)的方式調(diào)整溢價(jià)率，嚴(yán)格控制城市樓面地價(jià)新高。在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人。

在上述新政出臺(tái)后，天津、蘇州、濟(jì)南、福州、沈陽等多個(gè)城市推遲了今年第二批土地集中出讓的時(shí)間，并調(diào)整了土地競拍規(guī)則。如天津市此前待出讓的61塊土地中有50塊溢價(jià)率上限在50%左右，調(diào)整后，溢價(jià)率上限全部壓降至15%以下，大幅壓低了各地塊的成交溢價(jià)率上限。

此外，更值得關(guān)注的是，當(dāng)土地出讓價(jià)格達(dá)到溢價(jià)率上限時(shí)，競拍方式不再采用“競配建”，而是轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡院侠韴?bào)價(jià)、搖號(hào)、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)3種可選模式。其中，“競配建”是指當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競價(jià)轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積，報(bào)出配建面積最大者為競得人。

通過統(tǒng)計(jì)不難發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)城市在土地新政推出后，選擇了“限地價(jià)+抽簽”的出讓方式。比較來看，一次性合理報(bào)價(jià)有可能會(huì)使得地方政府收到的土地出讓金達(dá)不到溢價(jià)率的最高上限，而搖號(hào)和競品質(zhì)兩種方式在土地出讓金上沒有區(qū)別，不過搖號(hào)要比競品質(zhì)的操作更加容易、透明。

“這次可以看出是希望實(shí)實(shí)在在穩(wěn)地價(jià)，過去雖然也有一些政策，看上去是溢價(jià)率下滑，但實(shí)際拿地成本并未減少，如今新政不僅給出了15%的溢價(jià)上限，同時(shí)也將拿地底價(jià)納入了監(jiān)管，從全方位進(jìn)行穩(wěn)地價(jià)。”8月27日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《法人》記者表示，此次土地新政的快速調(diào)整更加務(wù)實(shí)，不再隔靴搔癢，而主動(dòng)調(diào)整也有望達(dá)到既治標(biāo)又治本的效果。

從投資角度分析，由于近年來的持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)板塊估值已處于歷史底部，加之土地溢價(jià)率下調(diào)和競拍方式的改變有助于增加房地產(chǎn)企業(yè)利潤，因此該板塊出現(xiàn)了一波反彈。

但星石投資首席研究官方磊認(rèn)為，溢價(jià)率調(diào)整帶來的反彈可能難以持續(xù)。8月30日，方磊接受記者采訪時(shí)表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，土地溢價(jià)率調(diào)整表明地產(chǎn)政策有所邊際放松，但中長期“房住不炒”的總基調(diào)并沒有發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策依舊偏緊，所以房地產(chǎn)板塊此次的反彈空間可能比較有限。

土地出讓的歷程

回顧中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，在改革開放前，人們一直享受著福利分房制度，當(dāng)時(shí)房子不能作為商品交易，房價(jià)也無人關(guān)心。在1980年鄧小平發(fā)表的《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中，房子被定義為了商品。此后，“房改”與“土地出讓”這兩個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)動(dòng)機(jī)便被逐漸推動(dòng)起來。

然而，土地作為房地產(chǎn)市場的核心和基礎(chǔ)，土地制度的變革自然會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響，而在“土地出讓”的歷史中，國內(nèi)土地的第一次拍賣是一件可以載入史冊的先河之舉。

1987年12月1日，深圳市政府在嘗試過以協(xié)議、招標(biāo)等方式有償出讓土地后，召開了國內(nèi)第一次土地拍賣會(huì)，當(dāng)時(shí)拍賣的地塊臨近深圳水庫，面積8588平方米，規(guī)劃為住宅用地，使用年限50年。拍賣當(dāng)天共有44家企業(yè)報(bào)名參與競拍，起拍價(jià)200萬元，最終深房公司代表駱錦星以525萬元的高價(jià)獲得競拍。

不得不說，國內(nèi)土地“第一拍”探索出了土地可以有償有期轉(zhuǎn)讓的模式，并直接推動(dòng)了憲法修訂。在憲法修訂后，土地使用權(quán)的商品屬性便在中國得到確定，土地使用權(quán)交易也得到了認(rèn)可，中國土地使用制度實(shí)現(xiàn)了一次根本性的變革。

可隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，在利益的驅(qū)使下，部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目囤地和投資亂象相繼涌現(xiàn)。為了徹底整治土地轉(zhuǎn)讓問題，2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)令，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律公開競價(jià)出讓，任何省份不得再以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，這也就是所謂的“831土地大限”，是國內(nèi)土地市場的新一輪革命。

此后，由于拿地方式固定，各大開發(fā)商之間展開了激烈競爭，為了能夠獲得土地，開發(fā)商的報(bào)價(jià)越出越高，這在無形中推高了土地價(jià)格，隨后接踵而至的便是一個(gè)又一個(gè)的“地王”。

但土地價(jià)格的持續(xù)上漲卻成了房價(jià)高企背后的主要推手。數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2020年，全國土地價(jià)格均價(jià)由2006元/平方米增長到6763元/平方米，10年間地價(jià)增長了2.4倍。而隨著土地價(jià)格的抬升，地價(jià)占房價(jià)的比例也從2011年的37%升至2020年年末的69%。

因此，自然資源部再次調(diào)整“兩集中”土地出讓政策，不僅是針對穩(wěn)地價(jià)，更將有效地控制房價(jià)。

新常態(tài)下的房地產(chǎn)走向何方？

經(jīng)歷了數(shù)十年的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速增長的黃金時(shí)代，又跨過了區(qū)域分化上漲的白銀時(shí)代，而來到2018年，這個(gè)曾經(jīng)無比輝煌的行業(yè)進(jìn)入了平穩(wěn)增長的新常態(tài)。不僅如此，隨著新一輪調(diào)控政策的紛至沓來，房地產(chǎn)再次站在了十字路口。

2021年8月31日，國新辦就“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”舉行了發(fā)布會(huì)。會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹強(qiáng)調(diào)，住建部將堅(jiān)決貫徹黨中央、國務(wù)院有關(guān)實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制的決策部署，以“房住不炒”為出發(fā)點(diǎn)，不斷扎緊房地產(chǎn)市場調(diào)控制度的籠子，特別是扎緊防止“炒”的方面，切實(shí)防范和化解市場風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，為遏制房價(jià)過快上漲，近年國家從供給、需求和預(yù)期三個(gè)方面進(jìn)行了宏觀調(diào)控。如在供給端，除了穩(wěn)定地價(jià)外，建立合理規(guī)范發(fā)展的住宅租賃市場、增加保障房供應(yīng)、推行共有產(chǎn)權(quán)房等均是從供給出發(fā)抑制高房價(jià)的重要舉措；在需求端，目前已有很多城市進(jìn)入了“限購、限貸、限價(jià)、限售、限商住”的“五限”時(shí)代。

對于房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控，8月27日，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對記者表示，調(diào)控正在從需求端管理，向供需雙向管理轉(zhuǎn)變。一方面是為了達(dá)成“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，另一方面是調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，避免房地產(chǎn)過度占用社會(huì)資源。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展是政府、企業(yè)、消費(fèi)者共同受益的局面。因此，“三穩(wěn)”、控風(fēng)險(xiǎn)是該行業(yè)現(xiàn)階段的主要調(diào)控方向。

值得一提的是，從2018年至今，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下行壓力一直沒有減輕，但國家這次并沒有動(dòng)用房地產(chǎn)這把雙刃劍來刺激經(jīng)濟(jì)，而是始終堅(jiān)持“房住不炒”的監(jiān)管主基調(diào)。未來隨著國內(nèi)住房供給體系的不斷完善，以及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級(jí)，雖然中國房地產(chǎn)市場不會(huì)重現(xiàn)過往20年突飛猛進(jìn)式的發(fā)展，但駛?cè)虢】怠⒂行颉⑵椒€(wěn)增長的新常態(tài)卻值得我們期待。