2021上半年冷庫租賃市場情況分析

來源/中物聯冷鏈委&鏈庫

一、2021上半年冷鏈倉儲政策匯總

2021上半年，國家部委和地方政府出臺一系列扶持政策，為冷鏈物流營造出良好發展環境，相關政策梳理如下：

1月19日，市場監管總局發布《關于進一步落實食用農產品批發市場食品安全查驗要求的通知》，要求各地市場監管部門要強化對第三方冷庫的備案管理，將相關備案信息全部載入進口冷鏈食品追溯管理省級平臺，同時加強監督檢查，對采購、經營無法提供“三證”或“三證”不全的進口冷凍冷藏肉類等違法違規行為要嚴厲查處，并及時向所在地新冠肺炎疫情聯防聯控機制報告。

1月29日，福建省農業農村廳發布《關于落實省委和省政府2021年農業農村重點工作部署的實施意見》，提出促進農業一二三產融合，新建改造農產品產地初加工中心250個以上，發揮農產品產銷聯盟、供應鏈協會等作用，加快建設一批農產品倉儲、保鮮、冷藏等冷鏈物流設施，持續開展網絡直播帶貨活動，大力發展農村電商。

2月21日，中共中央、國務院發布《關于全面推進鄉村振興加快農業農村現代化的意見》，即2021年“中央一號”文件，提出加快實施農產品倉儲保鮮冷鏈物流設施建設工程，推進田頭小型倉儲保鮮冷鏈設施、產地低溫直銷配送中心、國家骨干冷鏈物流基地建設。

4月19日，農業農村部辦公廳、 財政部辦公廳聯合發布《關于全面推進農產品產地冷藏保鮮設施建設的通知》，提出為加快建設現代農產品流通體系，提升農產品產地倉儲保鮮冷鏈物流能力，有序推動農產品產地冷藏保鮮整縣推進試點縣建設，包括建設農產品產地冷藏保鮮基礎設施；培育農產品產地冷藏保鮮設施運營主體；建立農產品產地冷藏保鮮營銷體系；增強農產品產地冷藏保鮮支撐能力。

5月10日，國家發改委發布《關于做好2021年降成本重點工作的通知》

，提出完善交通物流基礎設施，推進國家骨干冷鏈物流基地建設。完善國家綜合立體交通網，緩解綜合運輸大通道“堵點”，提高通道運行效率。推進國家物流樞紐、國家骨干冷鏈物流基地、綜合貨運樞紐（物流園區）建設，完善港站樞紐集疏運體系。

6月11日，中央農辦、國家發展改革委、市場監管總局等17部委發布《關于加強縣域商業體系建設促進農村消費的意見》，提出加快補齊冷鏈設施短板。實施農產品倉儲保鮮冷鏈物流設施建設工程，支持新型農業經營主體建設規模適度的產地冷藏保鮮設施，加強移動式冷庫應用，發展產地低溫直銷配送中心。加強農產品批發市場冷鏈設施建設。引導生鮮電商、郵政、快遞企業建設前置倉、分撥倉，配備冷藏和低溫配送設備。

6月12日，廣西壯族自治區人民政府辦公廳發布《關于加快現代服務業提升發展若干政策措施》，提出重點培育冷鏈物流、零擔貨運、城市配送、網絡貨運等物流龍頭示范企業，對當年新創建的5A、4A、3A級企業，分別給予200萬元、100萬元、50萬元的一次性獎補資金，用于物流項目建設。

二、2021上半年冷庫供需數據分析

1.2021上半年冷庫求租情況分析

據中物聯冷鏈委&鏈庫網需求數據顯示，2021上半年全國冷庫求租面積超過86.6萬平方米，同比2020上半年總求租量增長41.46%，目前冷庫需求主要集中在北上兩廣、江浙等地區的一二線及沿海城市，中西部冷庫需求主要集中在四川、甘肅等地，當前冷庫需求仍然呈現東西發展不平衡格局，但隨著中西部地區冷鏈物流的迅速發展，這種不平衡格局將得到極大緩解。

從全國部分地區冷庫求租情況來看，上海市為88770平方米，北京市為50425平方米，廣州市為26750平方米，武漢市為12230平方米，四川省為53112平方米，黑龍江省為30000平方米。

圖2 不同需求方冷庫求租面積占比

參照圖1～圖3，從地域分布來看，華東、華南、華北地區冷庫求租面積較大，總占比達到了69.41%。

圖1 各區域冷庫求租面積占比

圖3 冷庫求租面積大小企業數量占比

從不同需求方來看，生鮮電商發展迅速，成為新消費主戰場，以美團、盒馬、多多買菜、錢大媽等企業，市場需求以資質證照合規、多溫區（冷凍為主，配套干倉、冷藏、恒溫庫、加工車間）為找庫前提，其次是三方物流。

從需求方求租量來看，求租面積小于100平方米的租賃方數量占比10.22%，個體經銷商對冷庫需求旺盛，主要用于存放已包裝好的半成品等凍品，其業務類型以to C業務為主，訂單呈碎片化趨勢，租期短，對冷庫的彈性化操作能力要求較高，租賃方式較為靈活。未來隨著食品冷鏈發展，小批量訂單將會呈現爆發式增長趨勢。

2.2021上半年冷庫出租情況分析

據中物聯冷鏈委&鏈庫網需求數據顯示，2021上半年全國冷庫出租總面積超過237.82萬平方米，同比2020上半年總出租量增長65.35%，冷庫出租量主要集中在河北、山東和廣東，呈現相對均衡發展趨勢。

從全國部分地區冷庫出租情況來看，上海市為156300平方米，北京市為101800平方米，廣東省為430500平方米，河北省為453000平方米，四川省為72000平方米。

參照圖4和圖5，從區域分布來看，華東、華北、華南地區冷庫出租面積占比超過60%，尤其是河北、廣東、山東、上海等地區冷庫出租面積較多，也說明目前我國的冷庫資源主要集中在東部和中部地區，一方面是這些地區冷鏈需求量大，帶動冷庫的需求量大，另一方面基礎設施較為完善，冷庫資源較多。西部地區冷庫資源相對較少，未來隨著國內冷鏈基礎設施的完善，這種局面將會得到改善。

圖4 不同地區冷庫出租總面積（單位：平方米）

圖5 冷庫出租面積較多部分省份排名（面積：平方米）

3.2021上半年冷庫供需格局

（1）在疫情防控常態化局面下，冷庫市場面臨激烈的市場競爭，冷庫建設和市場需求激增，冷庫標準要求隨之提高。

（2）冷庫資源與需求量仍呈現出東部地區較為集中態勢，冷庫供需空間分布不均等問題仍然存在。

（3）冷庫求租地區相對集中在產地端，冷庫出租地區更靠近消費端，冷庫供需呈現產銷兩端分離格局，隨著國家加強產地端冷鏈基礎設施建設力度，未來這一產銷分離情況將會得到極大緩解。

4.2021上半年主要城市冷庫倉儲價格行情參考

據中物聯冷鏈委&鏈庫網調研數據顯示，深圳、東莞、海口等地的冷庫倉儲價格較高，其次是北京、武漢、上海、沈陽等地區，冷庫租金高于5元/托/天，總體東部地區冷庫資源相對緊缺，冷庫價格相對較高；從冷庫倉儲低價地區來看，鄭州、濟南等城市冷庫倉儲租金都有不同程度的增長，合規冷庫的需求不斷增加，價格也會隨之上漲；深圳、鄭州、西安、昆明等城市的冷庫價格波動較大。

5.冷庫安全事故頻發，防范重要性凸顯

根據鏈庫網不完全統計，截至2021年6月底已陸續發生冷庫大小事故達8起，累計造成5人死亡90多人受傷，包括：濟南銀座圣洋物流副產品批發市場冷庫、菲律賓大岷冷庫、葫蘆島高橋萬屯冷庫、郫都海霸王西部食品冷庫等。此類安全事故多是由于違規電焊、液氨泄露、常年失檢失修等原因造成，這也體現出部分企業在冷庫安全防范方面意識淡薄。

因此，冷庫的建設施工必須符合相關安全規范要求，政企合力加大監督力度，落實安全責任制度，提高安全意識，加強日常監督管理，完善消防設施器材，切實提高冷庫安全能力。

6.2021上半年部分在建或投產冷庫項目（表1）

表1 2021上半年部分在建或投產冷庫項目

據中物聯冷鏈委&鏈庫網不完全統計，2021上半年新建/改建冷庫容量已超過354.17萬噸，折合885.43萬立方米。作為冷鏈物流行業的基礎設施，冷庫對平衡市場波峰波谷、調節產品流通、減少貨物損耗、推動上下游乃至整個產業鏈建設具有舉足輕重的作用。尤其受新冠肺炎疫情影響，新的消費習慣催生出新的業態模式與業務需求，同時冷庫的建設也得到了國家大力支持，成為投資熱點。

亞冷、萬緯冷鏈、美庫、萬鑫冷鏈、普冷國際、天環冷鏈等相對成熟的物流地產和倉儲企業依然在加速布局全國冷庫網絡，開始全國范圍內拿地建設/改建高標多溫區倉。在疫情常態化和國家監管政策趨嚴的大背景下，高標準冷庫需求量激增，兼具多溫區、集約化、共享式特點的2.0版冷鏈園區和冷庫將成為客戶的首選目標。

其中，萬緯冷鏈物流的新項目主要包括天津東疆港冷鏈中心項目、上海松江新橋冷鏈園區、新浜冷鏈園區、嘉興平湖、西安高新、濟南高新區二期等冷鏈園區；亞冷新增全溫區高標冷庫，上海嘉定區、上海松江區、廣州黃埔區、鄭州經開區、長沙雨花區等多地冷鏈園區；萬鑫冷鏈在太原平安物流園、合肥普洛斯物流園、西安瀚溥智慧冷鏈園區布局高標多溫區倉；鄭明物流新增張家港、昆山玉山、重慶遠鄭等多家溫控供應鏈產業園。

三、冷庫市場行業變化及趨勢

1.國家有關部門對冷庫市場進行監管，有序優化市場環境。

全國各地市場監督管理局陸續發布《關于對非食品生產經營者從事冷藏冷凍食品貯存業務進行備案的通告》，通告指出：從事冷藏冷凍食品貯存服務提供者應當向其營業執照所在地備案機關進行備案；不再從事冷藏冷凍食品貯存服務的要注銷備案信息；未按照規定備案的冷庫由相關部門責令改正，給予警告，對拒不改正和情節嚴重的處以高額罰款。

2.進口冷鏈食品集中監管倉成為冷鏈食品疫情常態化防控的“主戰場”。

在疫情防控常態化背景下，市場監管部門加大進口冷鏈食品檢查力度，依法查處違法違規進口冷鏈食品，強化對食品生產經營企業進口冷鏈食品的追溯管理。市場監管總局正全面推進進口冷鏈食品追溯管理平臺建設，實現全國90%以上進口冷鏈食品可追溯。對進口冷鏈食品犯罪行為嚴厲打擊，多方合力，共同維護園區進口冷鏈食品安全。隨著消費者對進口冷鏈凍品需求越來越大，跨境冷鏈發展迅速，保稅型冷庫需求將會快速增加。

3.多方需求升級，科技驅動轉型發展。

（1）強監管下，冷庫資質證照成為品牌客戶尋找庫源的首要條件，高標準建設多溫區倉，配套恒溫、恒濕倉儲，同時為客戶提供個性化 、多元化的服務，已逐漸成為冷鏈產業園區未來發展的重要趨勢。

（2）果蔬類等農產品需求量及倉儲標準要求越來越高，在政策引導下，各地將進一步加強農產品產地冷鏈物流基礎設施建設，不斷加快冷鏈物流網絡的布局與下沉。

（3）隨著消費升級，生鮮電商市場不斷擴大，批發市場、餐飲企業、連鎖零售、新零售等對冷鏈物流的需求持續增加。其中冷庫需求涵蓋產地倉、中心倉、區域分撥倉、城市配送倉、網格倉等。

（4）冷鏈物流行業深化高技術的應用，在人工智能、物聯網+和大數據的賦能下，冷庫數據可視化、智能化、數字化將是大勢所趨。

總的來說，冷庫建設作為重產投資，且回報周期長，投資決策還需謹慎。面對冷鏈行業越來越激烈的競爭環境，冷庫建設必須提前做好規劃設計，尋求差異化、專業化的運營手段。建立自身核心競爭力，才是企業實現可持續性發展的重要途徑。