分析市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

吳明宇（內(nèi)蒙古鴻德文理學(xué)院）

■ 市場法的理論分析

（一）市場法應(yīng)用條件及適用范圍

市場法適用于交易性房地產(chǎn)評估，是因?yàn)橥皇袌鲋写嬖谠S多類似房地產(chǎn)的交易案例，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。市場法較少運(yùn)用在特殊用途房地產(chǎn)的評估中，因?yàn)樵诩榷ǖ姆康禺a(chǎn)交易市場中，即使交易市場有很大的地域范圍，但是幾乎沒有與之相類似的估價(jià)對象交易案例，例如特種的工業(yè)廠房、學(xué)院的教學(xué)樓、古代建筑物、寺院和各類紀(jì)念堂等。市場法的基礎(chǔ)需求是有成熟完整的估價(jià)對象交易市場，還需要評估人員了解交易市場上大量的買賣完成案例的數(shù)據(jù)，同時(shí)所選擇的買賣案例和估價(jià)對象的交易情況相聯(lián)系并有一定的代替關(guān)系。

詳細(xì)來說，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估中選擇市場法有三個(gè)選用要求：

（1）要有大量的可供對比的交易實(shí)例。在我國，房地產(chǎn)交易市場正處在一個(gè)發(fā)育和發(fā)展的階段，市場上的交易資料不夠充分，為了滿足房地產(chǎn)評估時(shí)市場比較法運(yùn)用的需求，一般至少需要有三個(gè)可比案例作為參考。

（2）成交案例的數(shù)據(jù)與待估房地產(chǎn)的交易情況有一定的關(guān)聯(lián)性和代替聯(lián)系。在交易市場上有大量可靠的成交案例雖然比較重要，但作為參考的成交案例還要和評估房地產(chǎn)有一定的關(guān)聯(lián)性，例如，交易完成的時(shí)間要相隔不久，不宜超過一年；所在的方位要相互毗鄰或者在相同的供需范圍圈內(nèi)；使用目的應(yīng)大致相同；對于作為經(jīng)營的房產(chǎn)最好不要多于六個(gè)月。在一般情況下，交易實(shí)例和評估對象的關(guān)聯(lián)性越大，市場比較法評估得出的最終結(jié)論也就越準(zhǔn)確。

（3）交易資料的可靠性。買賣案例數(shù)據(jù)的真實(shí)性是提升市場法在房地產(chǎn)估價(jià)中準(zhǔn)確性、可信性的保障，因此，在選取買賣案例時(shí)，首先要確保交易數(shù)據(jù)是可信的；其次要將買賣案例的資料有完整的詳查與審核，如買賣案例的房地產(chǎn)狀況、買賣的日期、買賣的成交價(jià)、買賣的綜合情況、有無附加條件、買賣對象產(chǎn)權(quán)屬性以及實(shí)體狀況等數(shù)據(jù)，都一定要精確可信的。

（二）市場法評估程序

市場比較法的估價(jià)步驟是:（1）搜集交易案例；（2）選取可比案例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）交易情況修正；（5）交易日期調(diào)整；（6）區(qū)域因素修正；（7）差別原因調(diào)整（包含待估對象交易情況修正）；（8）求取比準(zhǔn)價(jià)格。

■ 我國市場法在房地產(chǎn)評估里存在問題的原因

（一）房地產(chǎn)評估的實(shí)際操作與理論有差距

市場比較法的應(yīng)用條件是要有健康的、規(guī)范的、活躍的、連續(xù)的房地產(chǎn)交易市場為依靠的，在房地產(chǎn)交易市場發(fā)育不完善、交易不頻繁、案例不充分的區(qū)域，不適合應(yīng)用市場比較法。中國房地產(chǎn)交易市場自1978 年開始發(fā)展，至如今的歷史只有三十幾年，而在這中間的十年左右是迅速發(fā)育的。一個(gè)原因是出現(xiàn)比較多的從眾擴(kuò)大、盲從投機(jī)、攫取高額收益等行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)成交的市價(jià)大多高于自身的實(shí)際價(jià)值，使我國房地產(chǎn)交易市場存在很大的不確定性，容易受其他很多的非正常因素的影響而產(chǎn)生波動，所以中國的房地產(chǎn)評估業(yè)仍舊處在一個(gè)起步的時(shí)期。另一個(gè)原因是，由于房地產(chǎn)交易市場在我國的發(fā)展滯后，不過在估價(jià)理論方法上，直接沿用了西方國家積累下來的豐富評估經(jīng)驗(yàn)，有很高的起點(diǎn)，這種照搬的方式表面上似乎少走了很多的彎路，卻忽視了我國僅有的二十多年的房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展過程與這些理論方法不能完全匹配的問題。

（二）房地產(chǎn)交易市場的資料不匹配，估價(jià)公司、中介得到的資料有限，交易案例難以選取

市場比較法的應(yīng)用前提是要有充足的房地產(chǎn)交易案例可以由評估人員選取。但是我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易市場管理制度，依舊處在不斷摸索的階段，欠缺一個(gè)制度健全、信息公開、透明的房地產(chǎn)交易信息管理的系統(tǒng)，同時(shí)，政府的房地產(chǎn)交易管理部門內(nèi)部之間相互封鎖房地產(chǎn)交易的信息，導(dǎo)致評估機(jī)構(gòu)、中介收集和整理房地產(chǎn)交易的資料都面臨巨大困難。由于房地產(chǎn)交易案例選取的不易，就沒有辦法確保估價(jià)值的準(zhǔn)確性。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相互間的不良競爭，封鎖了交易案例的信息資料

由于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的不良競爭，各個(gè)估價(jià)公司、中介互相防備、欠缺溝通，無法有效分享房地產(chǎn)買賣案例的資料，造成了交易案例資料信息庫不能及時(shí)豐富更新，這樣的行業(yè)內(nèi)部的相互敵對、不交流溝通，就沒有辦法得到充足的、可利用的、及時(shí)更新的信息，從而使市場比較法這種最簡便、易操作的房地產(chǎn)評估方法在我國房地產(chǎn)估價(jià)中得不到有效的應(yīng)用，甚至發(fā)展緩慢影響整個(gè)社會的效益。

（四）我國房地產(chǎn)注資過剩，房地產(chǎn)的市場標(biāo)價(jià)畸形，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)被錯(cuò)誤引導(dǎo)

我國社會上大量的、盲目地進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，造成我國房地產(chǎn)市場越來越大的泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格偏高，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)評估行業(yè)也會被錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)，不能公正地表現(xiàn)出房地產(chǎn)的正常標(biāo)價(jià)。

■ 中國房地產(chǎn)評估中應(yīng)用市場法的措施

（一）政府應(yīng)該加大房地產(chǎn)市場制度建設(shè)和健全交易機(jī)制，使房地產(chǎn)交易信息的來源多渠道

政府部門要加下大力度監(jiān)督管理，盡量避開由于房地產(chǎn)交易市場發(fā)育不良、交易機(jī)制不系統(tǒng)、制度不規(guī)范等原因造成的市場比較法的適用范圍降低，同時(shí)要保證交易雙方的合理合法的利益，使房地產(chǎn)估價(jià)和從業(yè)人的風(fēng)險(xiǎn)降低。準(zhǔn)確辨別房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展方向并且設(shè)立和不斷補(bǔ)充對房地產(chǎn)交易市場的跟蹤和把握，判讀出精確的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，也可以作為幫助房地產(chǎn)交易不斷健康、有序發(fā)展的一種手段。

（二）房地產(chǎn)評估人員要樹立良好敬業(yè)精神

房地產(chǎn)評估人員要在敬業(yè)精神方面嚴(yán)格要求自己，提高評估人員的社會責(zé)任感以及政治責(zé)任感，具備較高的專業(yè)水平和較強(qiáng)的專業(yè)知識，面對自己所執(zhí)業(yè)的任何一個(gè)房地產(chǎn)評估項(xiàng)目都要有嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真負(fù)責(zé)任的態(tài)度，這可以作為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的指導(dǎo)思想和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)估價(jià)人員要對國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則和評估規(guī)范以及估價(jià)對象當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)要求認(rèn)真執(zhí)行，評估金額要公正合理地反映出評估房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。對任何一個(gè)評估項(xiàng)目，評估人員都要親自到場檢查估價(jià)對象的交易情況，在條件允許的情況下，還應(yīng)該前往選取的成交房地產(chǎn)案例現(xiàn)場親自察看。

（三）政府部門和房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的主要監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要做到應(yīng)有的指導(dǎo)，用來補(bǔ)充交易信息不匹配而對市場比較法的運(yùn)用造成的不良影響

房地產(chǎn)交易的政府管理部門、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會和其他有相互關(guān)系的研究場所要共同協(xié)商，來解決由于交易信息不匹配對市場法運(yùn)用所造成的不良影響，共同建議立法機(jī)關(guān)把交易信息面向社會公開的腳步加快，提高交易市場對社會的透明度，同時(shí)也要協(xié)調(diào)設(shè)立并核準(zhǔn)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，對于新興的理論進(jìn)行準(zhǔn)確系統(tǒng)的講述，設(shè)立公正客觀的審核準(zhǔn)則，創(chuàng)建統(tǒng)一公正的法制秩序，由此來幫助房地產(chǎn)交易市場正常、有序、良好地運(yùn)行。

（四）評估機(jī)構(gòu)聯(lián)合協(xié)會內(nèi)部建立溝通協(xié)作平臺

評估行業(yè)協(xié)會要倡導(dǎo)各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)、中介定期、不定期地相互協(xié)作交流，協(xié)調(diào)設(shè)立和補(bǔ)充完整的房地產(chǎn)估價(jià)案例的有充足資料信息的數(shù)據(jù)庫，同時(shí)也要不斷地把新評估的交易房地產(chǎn)案例加入到數(shù)據(jù)庫，在整個(gè)評估行業(yè)培養(yǎng)一種相互信任、相互協(xié)作良好氛圍，從而把評估業(yè)的服務(wù)質(zhì)量整體提升，樹立良好的服務(wù)形象，確保市場比較法在房地產(chǎn)評估中可以準(zhǔn)確、完善地運(yùn)用，最終幫助房地產(chǎn)評估業(yè)良好穩(wěn)定發(fā)展并不斷成長壯大。