超1/4集合信托流入房市

初霽

【事件】

5月份，集合信托市場回暖，房地產信托更是呈現強勁的發展勢頭。數據顯示，5月份房地產信托募集資金235億元，環比增幅近四成。

火熱房地產信托的背后，恒大集團、融創、華夏幸福等多家地產大鱷潛伏其中。3月17日-5月24日，集合信托市場上共計有150個房地產信托項目。其中，恒大集團參與的信托項目共19個，且多集中于二三線城市，融創、華夏幸福與信托合作也頗為緊密。

【述評】

據統計，2017年5月，集合信托成立規模達906.75億元，其中，投向房地產領域的信托資金為235.59億元，占信托資金總額的25.98%。這表示，5月份集合信托超1/4的信托資金投向房地產領域。房地產信托市場自3月份樓市嚴調控以來，首次開始回暖。

5月份房地產信托的再次升溫具有一定的客觀因素。一是近期銀監會一系列強監管政策限制了銀行資金向信托的流入，房企融資渠道受限；二是市場行情看好，融資需求旺盛；三是債市收緊，房企融資成本上升，此形勢下，信托融資優勢凸顯。

但鑒于銀監會監管力度進一步加強，樓市調控或再度升級，房地產信托市場火熱的行情或將難以為繼，將持續下滑，應該不如前幾個月的行情。

就在近期，銀監會向各地銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》，房地產信托業務被列為檢查要點之一。雖此后銀監會表示，此次只是對部分信托公司進行的例行檢查，并非發布新的監管政策。然而，今年以來，銀監會密集發文要求銀行業金融機構按相應主題開展自查與整治， 監管嚴厲程度空前，主要針對同業、投資、理財等業務，重點關注杠桿、嵌套、監管套利等領域，集中整治“三違反” “三套利” “四不當”，要求防范“十大風險”，強調“監管補短板”。

由此可見，一系列監管政策不僅限制了銀行資金向信托的流入，還加強了對以規避監管為目的的通道業務整治。這一方面會影響信托業務的資金端，包括限制信托資金來源，銀行的理財或同業資金投資于包括信托在內的各項資管計劃監管趨嚴，并加強信托公司的募集監管。另一方面作用資產端，通道業務、資金池業務空間將收縮，房地產業務監管持續加強，政府平臺的業務難度也在加大。

房地產信托回暖的背后，大型地產商的助力不可忽視。主要原因在于信托具有融資的便利性，尤其是民營背景的地產公司在銀行的融資相比國資企業來說較為困難，因此民營背景的地產公司更傾向于通過信托融資，比如恒大集團、碧桂園等。然而，隨著調控力度的不斷加大，調控手段的不斷翻新，房地產信托市場的前景同樣令人堪憂。對于房地產企業而言，拓寬融資渠道，加快回籠資金，方為正道。