其他權(quán)利主體可否申請注銷登記

劉曉玲 王靜

案? ?例

某房屋原產(chǎn)權(quán)人為甲。1981年，乙公司經(jīng)批準(zhǔn)征用涉案房屋所在地塊。因甲拒絕接受房屋征收補償，1983年，法院審理認為甲對涉案房屋的所有權(quán)已終止，判決甲應(yīng)遷出涉案房屋。后甲多次就上述生效判決提出申訴，均被駁回。

因甲未申請涉案房屋的所有權(quán)注銷登記，2018年，乙公司向登記機構(gòu)申請注銷甲對涉案房屋享有的所有權(quán)證。登記機構(gòu)予以核準(zhǔn)注銷登記，并向甲作出《告知書》，告知其涉案房屋已辦理注銷登記的相關(guān)情況。丙（甲的繼承人之一）不服注銷登記，先后提起行政復(fù)議及行政訴訟。

復(fù)議機關(guān)認為，乙公司作為涉案房屋的征收補償單位及涉案地塊使用權(quán)人，為涉案房屋拆遷補償關(guān)系的當(dāng)事人之一，有權(quán)根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第28條的規(guī)定申請涉案房屋原產(chǎn)權(quán)證注銷登記。且涉案房屋經(jīng)生效法律文書認定房屋所有權(quán)終止，屬于前述規(guī)定中“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅”的情形，故被申請人依法核準(zhǔn)注銷登記并告知原權(quán)利人相關(guān)情況并無不妥。

法院認為，乙公司作為涉案房屋征收拆遷單位且已取得用地批準(zhǔn)，有權(quán)就涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)申請辦理注銷登記。且根據(jù)生效司法判決，1984年征用行為已被認定合法，甲對涉案房屋的所有權(quán)即終止。被告核準(zhǔn)注銷登記行為及復(fù)議機關(guān)的決定有事實和法律依據(jù)，程序合法。

分? ?析

那么，乙公司作為涉案房屋的拆遷單位，是否有權(quán)申請注銷登記？而在其他權(quán)利主體申請注銷登記的情況下，登記機構(gòu)如何保障所有權(quán)人權(quán)益？

筆者認為，房屋被征拆后，房屋所有權(quán)人對房屋的權(quán)利已終止。上述案件中的登記行為發(fā)生在2018年，按照原《物權(quán)法》第28條的規(guī)定，甲的所有權(quán)已終止。

《細則》第28條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：不動產(chǎn)滅失的;權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”

根據(jù)該條款，不動產(chǎn)注銷登記的申請主體為“當(dāng)事人”，當(dāng)事人是一個集合概念，包括所有權(quán)人、使用權(quán)人，也可指與涉案房屋具有利害關(guān)系的其他當(dāng)事人。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》9.4.2也明確：“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記的主體應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人或者其他依法享有不動產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利人。”本案中，乙公司作為經(jīng)批準(zhǔn)的涉案房屋征用單位、涉案房屋所在地塊的合法使用建設(shè)單位，為涉案房屋的相關(guān)利害關(guān)系人，有權(quán)對涉案房屋申請注銷登記。

在其他權(quán)利主體申請注銷登記的情況下，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循程序正當(dāng)原則。《條例》及《細則》并未對注銷登記有特別的程序規(guī)定，但《細則》第23條規(guī)定：“因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明;確實無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。”

此外，行政機關(guān)行使行政職權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循行政法的基本原則，即行政合法性原則、行政合理性原則和程序正當(dāng)性原則。按照程序正當(dāng)性原則，行政機關(guān)作出影響行政相對人權(quán)益的行政行為時，應(yīng)當(dāng)向相對人說明行為的根據(jù)、理由，聽取相對人的陳述、申辯，事后為相對人提供相應(yīng)的救濟途徑等。具體到本案或類似的由其他權(quán)利主體申請注銷登記的案件，此種情形并非登記機構(gòu)依職權(quán)做出，而是有合法申請主體且已有生效法律文書確認原權(quán)利人所有權(quán)已消滅。因此，筆者認為，可不必事先征詢所有權(quán)人意見，但核準(zhǔn)登記后應(yīng)當(dāng)告知所有權(quán)人情況，以保證其知情權(quán)。

房屋確權(quán)登記或注銷登記直接產(chǎn)生物權(quán)對抗或消滅物權(quán)的效力，登記機構(gòu)應(yīng)加強對當(dāng)事人的解釋工作，進行適當(dāng)指引。同時，登記機構(gòu)應(yīng)了解清案件事實，合理適用法律法規(guī)條文，依法行政。（作者單位：廣州市不動產(chǎn)登記中心）