房地產企業財務風險分析與控制
——以B公司為例

張雅 潤泓集團有限公司

引言

隨著我國經濟體制改革的深入，大眾的消費需求也有了變化，對于房地產項目逐漸呈現個性化的追求，為了滿足大眾的需求，房地產行業內部管理制度也針對性地進行了調整，與此同時，房價問題成了人們關注的焦點，國家相關部門制定了一系列的措施限制房地產價格上漲，基于此種背景，房地產企業面臨的財務風險也不斷提升，因此，加強對房地產企業財務風險的分析探討有實際作用[1]。

一、財務風險的識別

（一）籌資風險識別

當企業由于借入資金較多而喪失了償債能力，此種情況發生的可能性便是籌資風險。以B企業為例，從短期償債能力和長期償債能力兩方面對房地產企業在籌資過程中面臨的風險進行識別。

1.短期償債能力分析

結合表1可知，2016—2020年房地產行業的流動比率均值為 2.07%，B企業流動比率從2016年1.83%下降到2020年1.71%，平均值為 1.76%，結合行業平均值來看，整體低于平均水平，表明B企業在這5年時間內存貨變現能力不足。另外從速動比率來看，該比例維持在1左右屬于合理范圍，但是B企業的速動比率僅僅維持在 0.32～0.53 范圍內，較合理比例差別較大。結合B企業的年報進行分析，之所以出現此種情況，與B企業的運營項目較多有關，過多的項目占據大量的資金維持運營，導致流動資金較少，從而導致B企業面臨短期償債風險。

表1 B公司在2016—2020年短期償債能力情況

2.長期償債能力分析

分析表2發現，B企業在2016—2020年之間，資產負債率一直保持在74%～78%之間，而房地產行業的資產負債率平均水平保持在65.85%左右，從中分析得出B企業的融資渠道過于單一。自從2017年之后，B企業的利息保障倍數呈現上升趨勢，表明了B企業的借款償還能力不斷提升，但與房地產行業的標準值4倍之間有一定的差距，因此B企業的長期償債風險較大。

表2 B公司在2016—2020年長期償債能力情況

（二）投資風險識別

企業在參與投資活動時，由于各種不可控因素和可控因素的作用，可能會導致投資項目無法按照預期進度順利完成，從而造成的風險便是企業投資風險。從對內投資和對外投資兩方面識別投資風險。

1.對內投資

在分析B企業的對內投資風險時，主要從總資產利潤率、凈資產收益率、毛利率、凈利率、成本費用利潤率等指標來詳細分析。

（1）總資產利潤率和凈資產收益率

結合B企業的相關信息來看，此企業總資產收益呈現下降趨勢，到 2020 年 已經降到了3.09%，這表明了B企業的總資產投入和使用效率存在問題。同時，分析凈資產收益率發現，近5年企業從2016年的21.63%下降到了2020年的16.62%，但與房地產企業整體平均值12%比較發現，一直高于行業均值，這表明B企業盈利能力處于下降趨勢，投資風險較高。

（2）毛利率與凈利率水平

B企業的毛利率較為穩定，整體處于29%～34%范圍，在2018年處于近5年最低水平，但與行業平均值相比略高，從中可知，B企業的投資與項目開發環節效率較高。從凈利率的數據內容來看，整體大致保持上升狀態，均高于行業平均值，表明B企業近些年的投資大部分處于成功狀態，收益較好。

（3）成本費用利潤率

結合B企業的實際情況進行分析，從2016—2020年以來，B企業的成本費用利潤率在2016年有明顯的下降，結合相關政策分析，與國家加強對房地產行業的管控有關，為了減緩房價上升幅度，相關部門發布了限購、限貸等政策，在一定程度上影響了房地產企業的利潤。

2.對外投資

B企業的長期股權投資在2018年出現增長，在2020年出現大幅度增長。從表中數據可知，B企業在近五年投資收益增長的幅度較大，投資收益從10.55億元增長到了26.94億元，同時在這5年時間里，收益情況并不穩定，存在較大波動。結合B企業的相關項目建設情況可知，隨著企業規模逐漸擴大，業務范圍也在增加，在業務范圍擴大的過程中，很多細節難免有心無力，這些問題的存在，導致B企業在對外投資方面存在不穩定因素，易引發財務風險。

（三）營運資金風險

當企業的運營存在問題會導致資金鏈斷裂或者資金流動周期延長等情況，從而造成企業經營惡化。結合B企業的相關信息可知，近5年時間內，B企業的周轉率有所下降，據此可知B企業的資金流動性減緩。之所以產生此種現象，主要可能由兩方面因素造成，其一是企業存貨較多，無法短時間內完成銷售，資金難以回收。其二是由于房地產企業的銷售物品為建筑類，這些產品售周期較長，便導致企業資金回流速度慢，從而導致企業資金鏈安全風險加大。從存貨周轉情況和應收賬款周轉情況來進行具體分析。

1.存貨周轉情況

結合B企業的相關信息可知，從2016—2020年之間，B企業的存貨周轉率與房地產行業的均值有很大差距。據此發現，B企業的銷售情況并不理想，存貨較多，這些存貨的存在導致企業內部資金回收不足，從而導致企業流動資金儲備不足，使得企業在應對風險時面臨更大的挑戰。

2.應收賬款周轉情況

B企業的應收賬款周轉率不斷上升，周轉天數逐年下降，這與B企業的內部制度完善緊密聯系，B企業近些年不斷完善企業客戶資質審核機制，提升客戶信用情況審查力度，并完善了應收賬款的催收機制和相應流程，從而有效地降低了風險隱患發生頻率。

（四）收益分配風險

所謂的收益分配風險指的是企業在分配獲得利潤時的政策、制度、流程等環節對企業日后的運營活動造成的各種不利影響。B企業在近5年的時間內，凈利潤保持一直上升狀態，到2020年已經上升到了2,614,913.66 萬元，同時企業的未分配利潤也保持上升態勢，但結合股利分配率來看，B企業在2018—2019年之間呈現下降趨勢。結合B企業的實際運營情況來看，主要原因是較低的股利分配政策使得很多投資者望而卻步，導致企業獲得的投資金額不斷減少，從而加大了企業的收益分配風險。

二、房地產企業財務風險的成因

結合上文內容，以B企業為例，分析了企業的財務風險的識別途徑以及產生財務風險的環節。通過探討可知，引起房地產企業財務風險的因素主要分為兩種，分別是內部因素和外部因素，接下來進行具體探討。

（一）外部成因

引發房地產企業財務風險的因素與整體經濟發展形勢關系密切，任何行業都無法脫離社會經濟環境，社會環境包括多方面內容，例如行業競爭、政策變化等。政策因素主要是國家從宏觀角度等方面進行的調控和管理，地方政府基于各區域不同的發展特點針對性地提出的區域發展政策等。通常，區域性政策會受到各地區自身經濟情況的影響。另外，貨幣政策也可以通過改變貨幣供給量來調控銀行等單位向房地產企業開放的信貸額度，從而影響企業的發展。行業競爭因素主要是各房地產企業之間的競爭，房地產行業“高投資、高回報”深入人心，越來越多的企業投身此領域，從而導致房地產企業市場趨于飽和，彼此之間為了吸引消費者的關注，競爭日益劇烈。基于此種形式，房地產企業只有順應時代變化，不斷調整自身的運營戰略和發展目標，才能在房地產市場中占據更多的份額，獲得更多的利潤[2]。

（二）內部成因

對于房地產企業而言，會引發財務風險的內部因素主要包括投資問題、人員問題、監督問題等三部分。房地產企業在發展中，投資活動幾乎貫穿始終，因此投資問題分外重要。如果房地產企業的投資活動不合理，就會導致企業內部資金結構出現偏差，從而增加資金斷裂問題出現的頻率，另外企業的投資計劃設計方案思考不周，部分細節思考不到位，會影響企業相關決策的制定，且容易產生財務風險判斷失誤問題。對于企業來說，所有工作都是依賴人員完成，因此財務人員素質也會引發財務風險問題，例如某企業相關財務人員自身實力不足，很多專業知識掌握不全，實踐操作時常常存在錯誤，或者部分人員責任意識不足，工作時態度敷衍，很多問題沒有發現，這都會產生財務風險隱患[3]。

三、加強房地產企業財務風險防控的策略

（一）籌資風險的防范

可通過以下三種措施有效防范籌資風險。其一是采用多途徑拓寬籌資渠道，傳統的銀行貸款方式很容易受到政策影響，因此為了更好地保證企業利潤需要發掘新的融資渠道，例如合作開發項目、發行股票等。同時融資渠道的增加也為企業帶來了更多的選擇方式，確保企業結合實際情況，選擇最佳方案，從而有效降低財務風險。其二是合理確定企業的舉債規模，由于房地產企業自身經營模式的特殊性，在進行貸款等活動時，需要結合自身實際負債能力確定負債比例。例如通過優化企業資本結構和合理安排債務和權益資金比重的方式，確定最佳方案。其三是需要關注相關政策變化，例如利率變化，從而及時結合制度變化調整內部的相應活動內容，科學合理地確定最佳融資時機[4]。

（二）投資風險的防范

財務管理工作的效果與財務決策關系密切，任何缺乏客觀數據支持的決策都潛藏隱患。因此需要房地產企業采用科學的決策制定方法制定企業發展戰略，從而減少決策失誤頻率。具體可從以下兩方面防范投資風險：其一是加強對項目可行性的分析，在開發項目之前認真考察市場需求以及當前政策，以此為依據分析房地產企業項目的可行性以及項目投資過程中潛藏的投資風險，從而針對性的制定解決策略，保障投資活動的合理性和科學性。其二是房地產企業應積極進駐商業地產。結合當前房地產市場情況來看，目前住房開發逐漸趨于飽和，盈利空間越來越小，企業需要探尋新的發展重點，商業地產是近些年企業探尋的重點，從而有效地促進企業健康穩定發展。

（三）運營風險的防范

當前房地產企業為了保證在激烈的市場競爭中占據更多的優勢，不斷優化自身運營模式，在提升了核心競爭力的同時也增加了運營風險，結合實際情況，企業可從以下兩方面防范運營風險：第一是采用多元化銷售模式，房地產企業由于自身的特點存在銷售淡季和銷售旺季，為了確保企業的收益更為均衡，可針對不同銷售情況針對性地推出銷售策略。例如在旺季，應延緩開發節奏，盡量開發高端項目，確保企業的利潤。在淡季時，需要加大宣傳力度，提高促銷力度。通過彈性銷售模式，從而有效降低企業資金流斷裂風險，另外企業需要增加營銷力度，提高服務質量等方式降低企業運營風險。第二是房地產企業需要優化成本費用管理方案，目前加強成本管控是提升核心競爭力的有效手段，企業可通過責任細化等方式提升成本管理質量。

（四）收益分配風險的防范

房地產企業的收益分配對企業影響深遠，因此企業需要制定合理的收益分配政策有效預防風險隱患。在制定收益分配方案之前，需要綜合考慮各方面內容，做到各方面均滿意的狀態。對于發展階段的房地產企業，可采用低正常股利聯合額外股利模式，這種方式對于此階段的企業而言更加滿足各方面要求。同時房地產企業的項目多數都需要大量資金，且銷售周期較長，因此收益分配方案也應結合實際情況靈活調整[5]。

結語

綜上所述，本文以B企業為例，詳細闡述了財務風險的識別和成因，并結合實際情況，針對性地提出一些降低財務風險的策略，以期為我國房地產企業的蓬勃發展、避免財務風險發生提供參考。