LOFT公寓消防安全管理對策

■ 施寅濠 浦東新區消防救援支隊

由于住宅房價高起以及限購政策收緊，由商辦建筑改建的“類住宅”項目，憑借不限購、總價低的特點，成為不少個人和家庭滿足購房安家需求的一個重要選擇，銷量大幅飛漲。其中憑借商辦建筑普遍樓層較高的特點，在建筑內搭建插層，裝修改造成LOFT 公寓形式，增加大約一倍的使用面積，成為絕大多數購房者流行的選擇，也是多數“類住宅”項目開發商在銷售階段重點宣傳的賣點。以上海為例：2016年，上海類住宅成交275 萬平方米，同比2015年增長145%[1]。多年發展過程中，“類住宅”的各類隱患逐步凸顯。2017年初，上海著手對“類住宅”項目進行整頓，以LOFT 公寓為代表的“類住宅”的發展受到遏制。但是，多年積累的“類住宅”存量巨大，因此對其加強消防安全管理，消除火災隱患成為必須面對的現實問題。但是，由于產權復雜、難于協調，致使LOFT 公寓內消防設施損壞等隱患極易滋生且難以整改，同時由于LOFT 公寓多數為商辦建筑整體或局部改建而成，消防設施局部損壞，極易產生“蟻穴效應”，影響消防系統整體運行，增加了整個商辦建筑的火災危險性。

一、LOFT 公寓火災隱患產生的原因

（一）空間利用存在局限，擅自拆除消防設施

LOFT 公寓項目開發商在進行營銷時，都打著“買一層得兩層”的旗號進行宣傳，住戶在購買時也都是抱著裝修時建夾層進行上下分隔以拓展使用面積的心理，但根據《上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定》（滬規土資法〔2011〕678 號）第五條第三款規定，商業、辦公建筑標準層高不宜超過4．5m。標準層高超出4．5m 的，按每2．8m為一層、余數進一的方法折算該層建筑面積，并按折算的建筑面積計入容積率。由此可知，若要實現“買一層得兩層”的期望，LOFT 公寓的層高不能超過4．5m。在層高4．5m 的基礎上進行上下空間劃分：方法一，若保持一層層高2．8m，考慮相關上下樓板寬度，則二層高度不足1．7m；方法二，若對上下兩層進行等分，則層高約為2．2m。不論如何劃分，層高都顯局促。另一方面，開發商在進行項目開發時，安裝的自動噴水滅火系統一般選用直立型噴頭。根據《自動噴水滅火系統設計規范》（GB 50084-2017）第7．1．6 條規定，直立型噴頭的濺水盤與頂板的距離不應小于75mm。另外，《自動噴水滅火系統施工及驗收規范》（GB 50261-2017）第5．1．14 條規定，管道的中心線與梁、柱、樓板等的最小距離應符合表1 的規定。

表1 管道的中心線與梁、柱、樓板的最小距離

可見對住戶而言，自動噴水滅火系統的安裝對本已局促的層高起到雪上加霜的作用，因此大多數住戶在室內裝修時都試圖對入戶的自動噴水滅火系統進行拆除或變更。

（二）思想觀念存在偏差，減低了維護消防設施的意愿

首先，多數用戶在購買LOFT 公寓前，對相關政策的了解多數局限于產權、落戶、水電費用、貸款及契稅等涉及切身經濟利益的方面，但是對公寓在消防設施安裝、管理方面的標準要求知之甚少，因此在購買LOFT 公寓后突然面臨的消防設施維護管理的事項，如申報辦理消防設施改建手續而倍感厭煩。其次，部分住戶會以住宅建筑的標準對比公寓，認為伸入公寓戶內的噴淋管道、煙感報警等設施沒有用處，并且如電燈、水盆等設施一樣屬于私人所有，可以任意拆卸。最后，戶內的消防設施的損壞，不像水、電、煤等系統損壞一樣會影響住戶生活，因此對消防設施的維護維修意愿十分低下，甚至在室內裝修時，住戶會通過種種手段主動破壞拆除消防設施。

（三）物業單位缺乏有效管理措施，工作中畏難缺位

由于公寓產權屬個人所有，物業單位未經用戶同意無法入戶檢查，同時由于物業正常上班時間與公寓用戶在家時間沖突，為消防設施檢查管理帶來不便。再者，物業公司作為業主的服務單位，對LOFT 公寓內消防設施的管理，除了進行勸說外，缺乏能解決切實問題的有效措施，并且容易和用戶引發矛盾糾紛。因此，物業公司在履行職責時，面對困難不敢管、不想管。

（四）《中華人民共和國消防法》對個人損壞消防設施的行為缺乏震懾

國務院頒布的《物業管理條例》第四十六條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。物業部門將用戶損壞消防設施的行為報告消防部門后，已盡到履職的義務，然而消防部門對相應的違法行為卻缺乏有震懾力的處理措施。

《中華人民共和國消防法》第六十條規定，單位違反本法規定，有下列行為之一的，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款：第一，消防設施、器材或者消防安全標志的配置不符合國家標準、行業標準，或者未保持完好有效的；第二，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材的；第三，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；第四，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的；第五，占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；第六，人員密集場所在門窗上設置影響逃生和滅火救援障礙物的；第七，對火災隱患經消防救援機構通知后不及時采取措施消除的。

個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的，處警告或者五百元以下罰款。

對比可以發現，若單位作為損壞消防設施的違法主體，消防部門可依據第六十條第一款第二項規定處上限五萬元的罰款，并責令改正。若不整改，消防部門可依據第六十條第一款第七項規定繼續給予行政處罰。但是個人作為違法主體，僅可處警告或者五百元以下罰款，且未規定需要責令改正。再者，即使消防部門責令個人對損壞消防設施的行為進行改正，但對不整改的行為，第六十條第一款第七項的處罰條款卻不能適用于個人。

二、解決LOFT 公寓內火災隱患的對策

（一）加強部門間聯合執法的互動配合

消防違法行為有時并非獨立存在，通常伴生著其他違法行為，甚至可能在各類違法行為中僅僅處于附屬地位。在消防執法過程中，由于不了解其他行業的法律規定，故而抓不住問題產生的原點，使工作事倍功半。例如“LOFT公寓”本質為商辦建筑，內部擅自搭建插層、私接燃氣管道等行為可由城管部門或住建部門進行處理。各部門需對違法行為及相關法規進行統籌分析，加強對部門間協作執法的指導，使執法工作更具前瞻性、針對性和持續性，從源頭防治LOFT 公寓存在的消防安全隱患。

（二）指導物業單位改善工作方式，化被動為主動

基于現行《中華人民共和國消防法》，細化物業合同條款，針對個人違法行為的違法成本較低，缺乏震懾力的現實情況，建議物業管理單位通過合同約定責任，對法定責任進行有效補充，將容易存在誤解的內容和細節進行逐項、逐點的闡述，并且提升違反合同的賠償金額，以起到事前明晰責任，事后縮減爭議的作用，為物業管理提供更充分有效的依據。

（三）鼓勵消防物聯網技術的應用

物聯網的定義是通過射頻識別（RFID）裝置、紅外感應器、全球定位系統、激光掃描器等信息傳感設備，按約定的協議把任何物品與互聯網相連接，進行信息交換和通信，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監控和管理的一種網絡。具體而言，就是把感應器嵌入消防設施各個部件，小到噴頭、煙感，大到水泵、風機，通過感應器“感受”被測對象的各種可量化指標，實現對消防設施的遠程監控。

通過鼓勵消防物聯網技術的應用，可以實現對消防設施完好與否的實時掌握，簡化消防設施的檢查工作，提升工作效率；可以避免損壞消防設施的行為，以及公寓用戶暗度陳倉、物業單位裝聾作啞的情況；還可以將消防物聯網中各感應器的探測信號與生活用電、用氣等系統相聯動，在消防設施發生故障的情況下，切斷生活用電，既可在消防安保條件降低的情況下減少發生火災的概率，也可實現個人安全利益與公共安全利益的統一。

（四）將消防違法行為納入誠信記錄

鑒于個人違法成本過低，不足以起到警戒作用，需謀求將消防違法行為納入誠信記錄或類似體系，用違法隱性成本替代違法顯性成本。這樣既可警示LOFT 公寓業主三思而后行，避免主動破壞消防設施，也能鼓勵業主在發現消防隱患后主動作為，積極整改。