更大的房子!三孩帶來的樓市之變

李雯

生育政策對于房地產市場的影響直接體現在戶型提升方面。

三孩政策的提出，立即成為人們熱議的話題。人口是所有行業發展的根基，也是房地產發展的基本邏輯，人口越多，住房需求越大。那么，在“三孩”時代，人們的住房需求會有什么變化？

人口紅利催生“新剛需”

三孩生育政策出臺，一時間引發熱議，其中表現最活躍、態度最積極的一個群體恐怕就是開發商了。“我們這里有大戶型，四居室的，快來看看！”……開發商們普遍認為三孩生育政策對房地產是重大利好，三孩政策會推動市場需求的增加。

對三孩家庭而言，最明顯的需求便是住房面積和功能居室的增加。青島樓市缺這類房源嗎？“目前在售的產品均是大戶型，購房群體大都是二次置業者。三孩政策放開，未來人口紅利釋放還會對樓市帶來新的需求。”記者走訪浮山后新建樓盤了解到，從明翠雅居、保利大國璟、遠洋萬和城、華新園東宸府、金地宸悅等項目成交情況看，大戶型的銷量保持穩定。值得注意的是，這些樓盤無一例外的都將大戶型作為主流戶型，比如遠洋萬和公館，規劃為高層和小高層，戶型建面120至170平方米，華新園東宸府項目產品為10g至180平方米洋房和高層，金地宸悅項目高層建面約115至140平方米，洋房建面約140至180平方米。

據項目銷售人員介紹，自從實施二孩政策以來，這幾年陸續出現了二孩家庭的“新剛需”，目前面市的新產品逐漸向大戶型傾斜。記者走訪了解到，目前青島主城區的新盤戶型基本告別了90平方米的主流戶型，像嶗山區、市南區，以及市北區新都心、浮山后板塊，在售新盤面積大多在120平方米左右，幾乎很難找到主打90平方米以下的在售新盤。

“我們項目即將加推，戶型面積在110-130平方米左右，您考慮來看房嗎？”最近，記者收到了許多青島各大樓盤項目負責人的銷售電話，大致意思都是樓盤主推110多平方米的戶型，各有賣點，有的臨近學區，有的靠近地鐵口等等。但當記者詢問，哪種戶型賣得最好時，大多數置業顧問的回答都是，110多平方米為主的高層和小高層，可見，以110多平方米為主的業態產品已經成為近年來青島暢銷的戶型之一。

之前二孩政策放開，直接體現就是“新剛需”的增加，但短期來看，這種增量不是一蹴而就的。如今，“三孩”政策放開，受益于家庭結構的變化，長期來看會產生新的大戶型購房需求，但現階段仍不足以影響房地產的走勢。

據國家統計局公布的第七次全國人口普查的數據顯示，2020年全國總人口超14.1億，家庭戶人口為129281萬人，每戶平均人口2.62人，比2010年少了0.5人，可見家庭戶規模在減小，但仍以“三口之家”為主要構成。數據顯示，未來的主力購房群體90后人口已達2.1億，0～14歲人口占比環比上個十年增加1.35%，總體上年輕人口占比的提升未來仍會帶來新的購房需求。同時，貝殼研究院以35個一線城市為研究樣本的調查表明，一線城市購房壓力較高，“高單價低總價”的兩房、三房戶型成為多數購房者的選擇，47.97%的受訪者表示三居室是比較理想的居住狀態。

“如果支持生育政策能夠提升生育意愿，那么會促進家庭裂變的速度，住房需求會顯著提升，從而讓房地產市場迎來第二增長曲線。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析表示，三孩生育政策最大的受益者估計是二線城市。“一線城市的養育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎設施和人居環境，未來隨著一線城市人口回流以及三四線城市人口轉移，二線城市在人口數量方面有望沖上新高。”許小樂說道。

70/90政策或成過去式

生育政策對于房地產市場的影響直接體現在戶型提升方面。

“過去小區規劃強調70/90政策，即90平方米的戶型需占到社區規劃的70%，但是隨著三孩家庭的出現，這樣的戶型顯然太小了，預計70/90政策或將成為過去式。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，傳統的“90平方米以下為小戶型、90-144平方米為中戶型、144平方米以上為大戶型”的戶型分類格局或許會發生改變。“這意味著戶型提升是一個趨勢，對于一些主打大戶型的房企來說是利好。”嚴躍進認為，未來戶型設計標準也會有所轉變，從房企投資和營銷角度來看，需要積極在產品設計方面做好創新。

“三孩政策某種程度上有利于大戶型產品的釋放，未來，3+1、4+1戶型可能需求增加，但是市場上供應有限。”中原地產首席分析師張大偉表示，目前市場上的戶型大部分以2-3居為主，4-5居的新建商品房基本上只有在高端樓盤中才能看到。

一位從業多年的住宅戶型設計師告訴記者，“+1的房間，可以是一個獨立房間，比如書房，但面積較小;也可以是一個開放式的空間，后期可以改成小臥室，比如可以在面積較大的客廳隔出一間臥室。還有的項目推出了可變戶型，可以把三居改四居，或者四居改成五居等。”據了解，萬科曾推出的帶有“X空間”設計的可變戶型產品，隨后融創、金茂都提出了功能性戶型，這些都是未來房企戶型創新的一個參考方向。

此外，東吳證券首席經濟學家任澤平還提出，戶型提升的意義并不單純只是提升面積，如何在同等空間內做出更大的實用面積，將成為房地產企業面臨的新挑戰。

“三孩政策不僅僅是家里多了一個人，也不僅僅是多一間房。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，從市場的很多反饋來看，建議房企加快對戶型設計標準的轉變，但也應該注意，戶型的改變不能一概而論。張波指出，“即使是未來三胎率提升較快的城市和區域，也不代表對比于戶型的需求就呈現趨同化，南北差異、房價差異、觀念差異等都會導致各地在這一問題上呈現明顯差異，在這一問題上不應‘拍腦袋，而應充分了解當地的需求。”

可見，三孩政策的影響，不僅將影響房地產企業的產品類型并完善其上下游產業鏈，房企對城市投資機會的研判，也將再度迎來重要窗口期。

期待配套政策盡快落地

“最近幾年，功能多樣的洋房產品、大平層等大戶型也并不少見，其實我們更關注的是配套政策的落實。”市民柳女士表示，雖然長子已經讀小學，但關于兩個孩子的教育問題讓她頗為操心。三孩政策勢必影響相關房地產、教育等行業，切實可行的配套政策已成為社會關注的焦點。

以社會關注最多的學區房為例，優質教育資源總能吸引一撥又一撥的家長，教育資源不均衡同樣影響著家長的置業選擇。柳女士說道，“放開三胎，很有可能會給學區房火上澆油，畢竟對有上學孩子的家庭來說，教育是頭等大事。雖然政府也在不斷給學區房降溫，比如多校劃片、師資輪換，但即使是多校劃片，也要就近入學，所以，學區房很長一段時間內不會消失，除非教育資源徹底均衡了。”

“有生育意愿并養得起三個孩子的家庭，大多是住房條件已經很充裕的家庭。但對多數普通家庭而言，不愿多生的主要原因在于生養的成本高。”市民周先生表示，“三孩時代，住房改善只是一方面，對于多孩家庭而言，一個好的學區房遠比大房子更重要。”采訪中，很多市民表示，除了住房之外，教育均衡化也是大家關注的重中之重。

育兒成本的大幅上行，單純放開生育政策不足以扭轉人口結構變化的大趨勢，已大概率成為社會共識。基于此，這次國家在放開“三孩”的同時，還前所未有地提出要“促進生育政策和相關經濟社會政策配套銜接”，“要將婚嫁、生育、養育、教育一體考慮”、“降低家庭教育成本”。這意味著，生育政策優化方向由“生”，重點更在“育”。

“對于多孩家庭的住房支持政策，可以從降低購房成本的角度入手。”許小樂建議，一方面可以加大房貸利息抵個稅力度，比如生的子女越多，抵扣力度越大;同時，建議重點城市適時放松多孩家庭限購套數;此外，為滿足改善性住房需求，適度降低多孩家庭購房首付比例，對于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套購房計算首付比和貸款利率，并減免多孩家庭在購房交易環節以及未來持有環節的相關稅費等。