關于老舊小區存在的問題及改造措施研究

郭興峰

摘?要：老舊小區改造是一項中央和各級地方政府大力推動的民生工程，也是我國新型城鎮化建設的重要內容之一。近年來，隨著老舊小區改造工作的逐步深入，雖然已經取得了較大的成效，但仍然面臨著各種各樣的困難與挑戰。因此，本文首先對老舊小區本身存在的問題進行了深入的分析，然后結合老舊小區改造的基本內容及特點提出了相對應的改造措施，為提升老舊小區改造工作的實際成效和質量水平進行了積極的探索。

關鍵詞：老舊小區改造;民生工程;社區服務;物業管理

老舊小區是指建成的年代較早、建設標準較低、周邊市政配套設施不完善、各類社區服務設施不健全，基礎設施設備老化嚴重，道路失養、綠化失修、物業失管的住宅小區[1]。近年來，隨著我國城鎮化建設的推進，老舊小區自身的弊端越來越明顯，例如沒有合理的雨污分流系統、綠化率和綠化面積不達標、停車位數量嚴重不足、供水供暖設施嚴重老化，各類管網管線交錯零亂等等一系列問題。因此，為進一步整治老舊小區的環境，強化老舊小區的管理，提升老舊小區的功能，國務院全面部署大力推進城鎮老舊小區改造工作。現階段老舊小區改造工作雖然已經取得了較大的成效，但是無論是其改造模式、改造標準還是改造內容都存在諸多的不確定性，從而使得老舊小區改造在實施過程中面臨著各種各樣的困難與挑戰。因此，如何針對老舊小區存在的問題，提出科學合理的改造措施，是當前老舊小區改造工作亟須解決的問題。

1?老舊小區存在的主要問題

老舊小區存在的問題包括給小區內道路破損嚴重，局部區域路面不平整;人、車行道未進行合理規劃，人車未能分流;原有路燈數量不足，路燈線路老化嚴重;排水主管網長久失修，飲用水的水質較差;屋面防水超過耐久年限，存在漏水滲水現象;樓梯扶手銹蝕磨損，無法正常使用;圍墻墻體殘缺破舊，影響安全;安保設施形同虛設，物業管理不到位;社區服務缺失，日常生活不方便。總的來說，老舊小區存在的主要問題涉及三個大的方面：一是小區建設方面存在的問題，二是小區管理方面存在的問題，三是小區服務方面存在的問題。

1.1?小區建設方面存在的問題

老舊小區的建成年代相對都比較早，無論是設計的理念、建設的標準、施工的質量、維護的水平都與現下的社區建設存在較大的差距。首先在對住宅進行設計時，由于當時科學技術水平的限制，絕大多數都是低層或多層建筑，結構的設計也多以磚混結構為主，而房屋的安全性、適用性、耐久性也相對較低，設計的水平不僅決定了房屋的建設水平，一定程度上也影響到房屋的空間工作性能。其次是建筑材料的質量不高，混凝土、砌筑砂漿大多以現場攪拌為主，質量無法保證，并且還不同程度的存在隔熱保溫材料質量一般、建筑節能技術水平較差、建筑裝飾水準較低等等一系列問題，建筑材料的質量直接決定了房屋的建設質量，一定程度上也影響著房屋的整體使用功能。另外，一般情況下對于容易老化需要定期檢修的部分，應當派專人負責及時進行維護，不過絕大部分老舊小區非但沒有專人負責，更是長期處于檢修不到位的情況，從而使得房屋設施設備漸漸老化，本來的小問題也隨著時間的推移而變得越來越嚴重，甚至已經無法從根本上解決問題，不再具備直接維修的條件，嚴重影響了小區居民的基本生活質量。

1.2?小區管理方面存在的問題

老舊小區的管理相對都比較差，無論是管理的模式、管理的水平還是管理人員的配備都難以保證小區具有較好的管理成效[2]。首要原因是物業管理的水平低，老舊小區的物業管理欠缺系統的、精細的管理標準，物業管理人員的素質較差，大多數老舊小區物業費較低，甚至部分單位或者企業的自建家屬院不需要繳納物業費，使得小區居民的自主維護意識比較差，而維修資金不足、服務管理不到位，給物業的管理和小區的正常運行帶來了較大的困難，小區居民的不滿也越來越多，漸漸地形成了惡性循環。其次是管理模式混亂，由于老舊小區建設年代早，很多設施設備都是后續逐步改善，沒有系統化的管理模式，例如供水供熱管道歸市政部門管理、電氣管線歸電力部門管理、天然氣歸天然氣公司管理等，且管道管線相互穿插沒有合理的布設，一旦出現損壞需要維修時各方的責任不明確，各主體單位不但無法相互配合甚至互相推諉，出現維修不及時的情況。另外，大多數老舊小區的本身規劃不是非常合理，休閑活動區域較少且沒有特色，再加上長期處于管理不到位的情況，老舊小區的居民私自將公共綠地改為菜園、在公共區域私搭亂建、生活垃圾亂拋亂扔等現象也日益突出，使得小區的環境又臟又亂，既占用了大量的公共資源，又影響了小區的整體景觀。

1.3?小區服務方面存在的問題

老舊小區的各種服務缺失或不夠全面，例如絕大多數老舊小區的周邊沒有相應的商業配套。各個小區的商業配套既是城市商業配套的一部分，也是小區居民日常消費的主要載體，屬于小區居民正常生活的基本保障。老舊小區商業配套的欠缺，導致難以滿足小區居民的日常消費需求，給老舊小區居民的購物、老舊小區居民的通信、老舊小區居民的餐飲、老舊小區居民的理發等帶來了諸多不便，沒有方便快捷的服務設施，基本的生活服務設施不到位，滋生了越來越多的路邊攤，雖然路邊攤便宜實惠但相對而言不太衛生，存在一定安全隱患。這種情況不僅影響到小區的正常生活，也影響到了社會的正常秩序，在給小區管理帶來諸多困擾的同時，也給城市管理帶來了較大阻礙。另外，老舊小區的周邊或小區內沒有相應的交通、醫療、教育設施，例如公交站、藥店、幼兒園等，也直接對小區居民的生活品質產生了影響。商業、醫療和教育是現階段社區服務不可缺少的一部分，也是社區服務的核心價值體現，只有一個完善的社區服務體系，才能使小區具有較高的居住舒適度，使小區居民具有較高的幸福感、獲得感、安全感。這些情況都屬于老舊小區改造過程中普遍面臨的問題，也是諸多問題中的重中之重。

2?老舊小區改造的基本內容及特點