關(guān)于老舊小區(qū)存在的問題及改造措施研究

郭興峰

摘?要：老舊小區(qū)改造是一項中央和各級地方政府大力推動的民生工程，也是我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容之一。近年來，隨著老舊小區(qū)改造工作的逐步深入，雖然已經(jīng)取得了較大的成效，但仍然面臨著各種各樣的困難與挑戰(zhàn)。因此，本文首先對老舊小區(qū)本身存在的問題進(jìn)行了深入的分析，然后結(jié)合老舊小區(qū)改造的基本內(nèi)容及特點提出了相對應(yīng)的改造措施，為提升老舊小區(qū)改造工作的實際成效和質(zhì)量水平進(jìn)行了積極的探索。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;民生工程;社區(qū)服務(wù);物業(yè)管理

老舊小區(qū)是指建成的年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、周邊市政配套設(shè)施不完善、各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，道路失養(yǎng)、綠化失修、物業(yè)失管的住宅小區(qū)[1]。近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，老舊小區(qū)自身的弊端越來越明顯，例如沒有合理的雨污分流系統(tǒng)、綠化率和綠化面積不達(dá)標(biāo)、停車位數(shù)量嚴(yán)重不足、供水供暖設(shè)施嚴(yán)重老化，各類管網(wǎng)管線交錯零亂等等一系列問題。因此，為進(jìn)一步整治老舊小區(qū)的環(huán)境，強(qiáng)化老舊小區(qū)的管理，提升老舊小區(qū)的功能，國務(wù)院全面部署大力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造工作雖然已經(jīng)取得了較大的成效，但是無論是其改造模式、改造標(biāo)準(zhǔn)還是改造內(nèi)容都存在諸多的不確定性，從而使得老舊小區(qū)改造在實施過程中面臨著各種各樣的困難與挑戰(zhàn)。因此，如何針對老舊小區(qū)存在的問題，提出科學(xué)合理的改造措施，是當(dāng)前老舊小區(qū)改造工作亟須解決的問題。

1?老舊小區(qū)存在的主要問題

老舊小區(qū)存在的問題包括給小區(qū)內(nèi)道路破損嚴(yán)重，局部區(qū)域路面不平整;人、車行道未進(jìn)行合理規(guī)劃，人車未能分流;原有路燈數(shù)量不足，路燈線路老化嚴(yán)重;排水主管網(wǎng)長久失修，飲用水的水質(zhì)較差;屋面防水超過耐久年限，存在漏水滲水現(xiàn)象;樓梯扶手銹蝕磨損，無法正常使用;圍墻墻體殘缺破舊，影響安全;安保設(shè)施形同虛設(shè)，物業(yè)管理不到位;社區(qū)服務(wù)缺失，日常生活不方便。總的來說，老舊小區(qū)存在的主要問題涉及三個大的方面：一是小區(qū)建設(shè)方面存在的問題，二是小區(qū)管理方面存在的問題，三是小區(qū)服務(wù)方面存在的問題。

1.1?小區(qū)建設(shè)方面存在的問題

老舊小區(qū)的建成年代相對都比較早，無論是設(shè)計的理念、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、施工的質(zhì)量、維護(hù)的水平都與現(xiàn)下的社區(qū)建設(shè)存在較大的差距。首先在對住宅進(jìn)行設(shè)計時，由于當(dāng)時科學(xué)技術(shù)水平的限制，絕大多數(shù)都是低層或多層建筑，結(jié)構(gòu)的設(shè)計也多以磚混結(jié)構(gòu)為主，而房屋的安全性、適用性、耐久性也相對較低，設(shè)計的水平不僅決定了房屋的建設(shè)水平，一定程度上也影響到房屋的空間工作性能。其次是建筑材料的質(zhì)量不高，混凝土、砌筑砂漿大多以現(xiàn)場攪拌為主，質(zhì)量無法保證，并且還不同程度的存在隔熱保溫材料質(zhì)量一般、建筑節(jié)能技術(shù)水平較差、建筑裝飾水準(zhǔn)較低等等一系列問題，建筑材料的質(zhì)量直接決定了房屋的建設(shè)質(zhì)量，一定程度上也影響著房屋的整體使用功能。另外，一般情況下對于容易老化需要定期檢修的部分，應(yīng)當(dāng)派專人負(fù)責(zé)及時進(jìn)行維護(hù)，不過絕大部分老舊小區(qū)非但沒有專人負(fù)責(zé)，更是長期處于檢修不到位的情況，從而使得房屋設(shè)施設(shè)備漸漸老化，本來的小問題也隨著時間的推移而變得越來越嚴(yán)重，甚至已經(jīng)無法從根本上解決問題，不再具備直接維修的條件，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的基本生活質(zhì)量。

1.2?小區(qū)管理方面存在的問題

老舊小區(qū)的管理相對都比較差，無論是管理的模式、管理的水平還是管理人員的配備都難以保證小區(qū)具有較好的管理成效[2]。首要原因是物業(yè)管理的水平低，老舊小區(qū)的物業(yè)管理欠缺系統(tǒng)的、精細(xì)的管理標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理人員的素質(zhì)較差，大多數(shù)老舊小區(qū)物業(yè)費較低，甚至部分單位或者企業(yè)的自建家屬院不需要繳納物業(yè)費，使得小區(qū)居民的自主維護(hù)意識比較差，而維修資金不足、服務(wù)管理不到位，給物業(yè)的管理和小區(qū)的正常運行帶來了較大的困難，小區(qū)居民的不滿也越來越多，漸漸地形成了惡性循環(huán)。其次是管理模式混亂，由于老舊小區(qū)建設(shè)年代早，很多設(shè)施設(shè)備都是后續(xù)逐步改善，沒有系統(tǒng)化的管理模式，例如供水供熱管道歸市政部門管理、電氣管線歸電力部門管理、天然氣歸天然氣公司管理等，且管道管線相互穿插沒有合理的布設(shè)，一旦出現(xiàn)損壞需要維修時各方的責(zé)任不明確，各主體單位不但無法相互配合甚至互相推諉，出現(xiàn)維修不及時的情況。另外，大多數(shù)老舊小區(qū)的本身規(guī)劃不是非常合理，休閑活動區(qū)域較少且沒有特色，再加上長期處于管理不到位的情況，老舊小區(qū)的居民私自將公共綠地改為菜園、在公共區(qū)域私搭亂建、生活垃圾亂拋亂扔等現(xiàn)象也日益突出，使得小區(qū)的環(huán)境又臟又亂，既占用了大量的公共資源，又影響了小區(qū)的整體景觀。

1.3?小區(qū)服務(wù)方面存在的問題

老舊小區(qū)的各種服務(wù)缺失或不夠全面，例如絕大多數(shù)老舊小區(qū)的周邊沒有相應(yīng)的商業(yè)配套。各個小區(qū)的商業(yè)配套既是城市商業(yè)配套的一部分，也是小區(qū)居民日常消費的主要載體，屬于小區(qū)居民正常生活的基本保障。老舊小區(qū)商業(yè)配套的欠缺，導(dǎo)致難以滿足小區(qū)居民的日常消費需求，給老舊小區(qū)居民的購物、老舊小區(qū)居民的通信、老舊小區(qū)居民的餐飲、老舊小區(qū)居民的理發(fā)等帶來了諸多不便，沒有方便快捷的服務(wù)設(shè)施，基本的生活服務(wù)設(shè)施不到位，滋生了越來越多的路邊攤，雖然路邊攤便宜實惠但相對而言不太衛(wèi)生，存在一定安全隱患。這種情況不僅影響到小區(qū)的正常生活，也影響到了社會的正常秩序，在給小區(qū)管理帶來諸多困擾的同時，也給城市管理帶來了較大阻礙。另外，老舊小區(qū)的周邊或小區(qū)內(nèi)沒有相應(yīng)的交通、醫(yī)療、教育設(shè)施，例如公交站、藥店、幼兒園等，也直接對小區(qū)居民的生活品質(zhì)產(chǎn)生了影響。商業(yè)、醫(yī)療和教育是現(xiàn)階段社區(qū)服務(wù)不可缺少的一部分，也是社區(qū)服務(wù)的核心價值體現(xiàn)，只有一個完善的社區(qū)服務(wù)體系，才能使小區(qū)具有較高的居住舒適度，使小區(qū)居民具有較高的幸福感、獲得感、安全感。這些情況都屬于老舊小區(qū)改造過程中普遍面臨的問題，也是諸多問題中的重中之重。

2?老舊小區(qū)改造的基本內(nèi)容及特點