重視二手房交易資金監管，推進金融業務產品發展

易賽男

摘要：交易資金監管是保障交易資金安全的有效機制。二手房交易流程復雜、風險較多，一旦發生交易糾紛，損失巨大。資金監管需要政府強化二手房交易資金監督網絡系統，需要房地產交易中心、不動產登記中心、銀行、公積金等方面的配合、協作。更加需要創新二手房交易資金監管服務內容，才能更好的推動整體房產金融解押產品和擔保產品的業務發展。更好地保障交易資金安全 ，提升當事人的交易體驗，保障房地產行業健康穩定發展，更有效解決群眾居住問題。

關鍵詞：房地產資金監管;二手房交易;交易資金風險;房產金融產品

一、二手房交易資金風險的現狀

二手房交易流程復雜、風險較多、標的額巨大，一旦發生交易糾紛，會對買賣雙方家庭財產造成巨大損失。從潛在簽約維度來看風險，有三個階段存在問題。

簽訂合同定金風險。定金是交易開始，買方支付費用把這個購房意向約定下來，一筆不小的金額，動輒數萬，定金交易方式卻非常簡單。目前交易中大部分都是由房產中介公司代收或者買方直接轉給賣方，極少數會使用第三方正規監管平臺去監管資金。

交易首付款風險。二手房交易過中買方支付首付款金額較高，也是風險事故最多的階段。買方提前給賣方支付首付款金額，到約定過戶當天房屋辦不了過戶，賣方不退還房款的情況。買方用首付款替賣方贖樓還款，賣方等房屋解押以后跑路或者一房二賣的情況。甚至，中介公司老板代收首付款，中介公司破產無法返還的情況等等，這些都會給買方造成極大的經濟損失，最后買方“錢房兩空”。

交易尾款風險。尾款支付分為兩種，一種是除開定金外一次性結清尾款。風險存在于過戶手續辦理完成，房屋已經歸屬于買方名下，但買方的資金被臨時凍結或買方資金不夠無法支付尾款，導致賣方“錢房兩空”。另一種尾款是銀行或者公積金貸款支付。因為有銀行的介入，大多數銀行監管控制的比較好，銀行批貸放款放到買方銀行賬號，進行凍結之后后臺再將貸款金額全部轉給賣方，這種銀行手段一定程度上是起到監管作用。公積金放款，和一次性結清尾款有點相似，公積金的放款錢是直接到買方銀行卡賬戶，如果買方因個人原因轉移和挪用這筆房款，對賣方而言無疑是巨額損失。

從風險來源維度來看，查封房、集資房、棚改房、中介轉走款項問題、業主問題、客戶問題、交易問題、操作問題、其他問題等等，這些因素都是貫穿在二手房交易的每一個環節中，這些風險會使得資金出現各種問題，需要買賣雙方提高資金監管意識，并利用一些資金監管手段保護自己的資金安全。

二、推行交易資金監管的對策建議

1.二手房交易資金監管制度及實施細則制定。政府強化二手房交易資金監督網絡系統。政府及行業平臺與品牌聯合深化推進資金監管，為進一步保障二手房交易中的資金安全，近些年出臺了相關房產交易資金安全相關法律法規。

《 關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（ 建房 [ 2016] 168 號 ）市、縣房地產主管部門要建立健全存量房交易資金監管制度。中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占 、挪用交易資金 。

《 關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見 》（ 建房 [ 2018] 128 號 ）加強存量房交易資金監管，除交易當事人提出明確要求外，當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議 。

《 關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》（ 建房規[2020]4 號 ）由住房和城鄉建設部門、政府授權的銀行業金融機構或具有相應資質的第三方機構對商品房預售資金、存量房交易資金等實施監管，是確保房屋交易資金安全的重要環節。

2.加大二手房資金監管宣傳力度，開始推進的階段需要房地產交易中心、不動產登記中心、銀行、公積金等方面的配合、協作與宣傳才能得到有效推進。組織宣傳二手房交易資金監管的形式較為豐富，例如通過報紙、電視、廣播等媒體的廣泛報道，還可與合作銀行聯合宣傳。更重要的是，將法院審理的二手房買賣合同糾紛典型案件不定期公開，增強市民購房時對資金安全的風險防范意識。

3.創新二手房交易資金監管服務內容。管好交易資金，確保資金安全是二手房交易資金監管的基本要求。當前應該規范房產中介公司強化二手房交易資金內部控制，推動正規的第三方金融機構推出監管產品，比如理房通、貝殼金服等房產金融機構，推出金融公司主產品，以活動低價促銷，大力宣傳推行，可以使得大家資金監管意識提高，讓更多人愿意接受資金監管，并且意識到交易資金風險。

三、金融業務產品推行資金監管的作用

目前以市場上的熱推的金融業務產品為例，大致有三種產品。

第一種，業主房屋有抵押，金服公司提前出資贖樓，幫業主辦理解押手續，讓業主能順利過戶，業主首付款和尾款回款，金融公司收取一定墊資服務費。

第二種，業主房屋有抵押，買方首付款幫業主贖樓解押，買方擔心資金安全，要求監管，金融公司進行擔保，收取一定的擔保服務費。

第三種，業主房屋無抵押，業主著急用錢，買方同意首付款提前給業主，買方擔心資金安全，要求監管，金融公司進行擔保，收取一定的擔保服務費。

這幾類擔保產品，全部是能保證業主和買方在交易過程中進行資金監管作用。利用一些資金監管手段保護自己和資金安全。只有整體資金監管數量上來了，實現資金監管意識普遍化，才能實現二手房交易資金監管數據提升，才能更好的推動整體金融解押產品和擔保產品的業務發展。

四、結束語

株洲市對二手房交易的資金監管起步較晚，在交易資金管理過程中存在一定問題，所采用的資金監管沒有強制推行。本次研究希望對二手房交易資金監管提供一定幫助，進一步優化本市房地產交易制度，提升當事人的交易體驗，保障房地產行業健康穩定發展，更有效解決群眾居住問題。