“多測(cè)合一”背景下的房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理

袁寶華 汪德生

摘要：隨著政府不斷深化“放管服”改革和優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境工作的開展，全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革已成為各級(jí)政府和部門的共識(shí)。國(guó)土資源部、住建部及省市相應(yīng)的主管部門就行政審批時(shí)涉及的測(cè)繪服務(wù)領(lǐng)域，不斷部署落實(shí)和推進(jìn)“多測(cè)合一”工作，房產(chǎn)測(cè)繪已然是“多測(cè)合一”的組成部分，在此背景下，房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理工作也應(yīng)加快調(diào)整步伐，適應(yīng)新形勢(shì)、新要求。

關(guān)鍵詞：多測(cè)合一;房產(chǎn)測(cè)繪;備案管理

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）10-0061-64 收稿日期：2021-09-24

作者簡(jiǎn)介：袁寶華、汪德生，南通市房產(chǎn)交易中心。

1 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案設(shè)定依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)繪成果是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的重要組成部分，其成果一經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門采用，將是建立不動(dòng)產(chǎn)樓盤表和不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的唯一依據(jù)，具有法律效力，同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、財(cái)政稅收、房屋征收征用等方面的重要依據(jù)。

房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理是備案管理職能部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果依法依規(guī)進(jìn)行備案管理的過程。2017年7月1日起修訂實(shí)施的《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》第23條規(guī)定，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的工程測(cè)量活動(dòng)，與房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍相關(guān)的房屋面積的測(cè)量，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、國(guó)務(wù)院測(cè)繪地理信息主管部門組織編制的測(cè)量技術(shù)規(guī)范。2001年5月1日起實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家測(cè)繪局令〔2001〕第83號(hào)）第18條規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核，審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。2001年6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令

〔2001〕第88號(hào)）第34條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。2015年9月29日《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則〉的通知》（建辦房〔2015〕45號(hào)）在第7章房屋面積管理里對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理及其一般程序做了規(guī)定。2020年3月26日《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號(hào)）在全面采集樓盤信息中規(guī)定，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋面積管理工作，落實(shí)房屋面積測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各類市場(chǎng)主體提供規(guī)范、便捷、高效的預(yù)（實(shí)）測(cè)繪成果審核服務(wù)。2013年12月6日發(fā)布的《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號(hào)）和2015年7月10日《國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕90號(hào)），就有關(guān)分工等事項(xiàng)做了規(guī)定，各省市有關(guān)部門也根據(jù)地方實(shí)際出臺(tái)了相應(yīng)的文件進(jìn)行職能分工和調(diào)整。

本文將上述法律法規(guī)中提及的審核、備案，在論述中統(tǒng)一為備案。因此，房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理是一項(xiàng)法定的工作，房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門應(yīng)該也必須按照工作職能要求依法合規(guī)的開展此項(xiàng)工作。

2 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案實(shí)務(wù)

2.1 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案內(nèi)容

根據(jù)上文所述的法律法規(guī)等規(guī)定，各地房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門不斷就規(guī)定中審核的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行探索、細(xì)化、規(guī)范、完善。主要包括房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，規(guī)劃、公安、人防等部門的房屋審批材料，房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告的主要內(nèi)容、成果格式等。如江蘇省《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》（DB32/T 3695-2019）在7.2.10中就對(duì)此做了詳細(xì)的規(guī)定（以竣工測(cè)繪為例） ——房屋面積竣工測(cè)繪應(yīng)提供以下資料：（1）房屋面積實(shí)測(cè)任務(wù)委托書;（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證;（3）國(guó)有土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;（4）規(guī)劃竣工測(cè)量報(bào)告及竣工圖（含電子文檔）;（5）公安部門門牌號(hào)證明;（6）其他相關(guān)證明材料等。上交成果應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）房屋面積預(yù)（實(shí)）測(cè)算任務(wù)委托書;（2）測(cè)繪說明;（3）房屋建筑面積（幢）匯總表;（4）戶（室）建筑面積匯總表;（5）房屋建筑面積（幢）計(jì)算明細(xì);（6）房屋分丘平面圖（實(shí)測(cè)）;（7）房屋分層平面圖;（8）房屋（幢）共有建筑面積分?jǐn)傉f明（或協(xié)議認(rèn)定表）等。為了更進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告內(nèi)容，在附錄B中又針對(duì)分層分戶圖、房屋面積計(jì)算報(bào)告、幢分?jǐn)倕f(xié)議說明書等內(nèi)容，給出了實(shí)例供房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)和成果備案管理部門參照?qǐng)?zhí)行。

2.2 房產(chǎn)測(cè)繪成果備案的實(shí)務(wù)操作

房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門在不斷探索、細(xì)化、規(guī)范、完善備案管理的過程中，在實(shí)務(wù)操作中主要形成了形式備案和實(shí)質(zhì)備案兩種備案管理模式。形式備案是指?jìng)浒腹芾聿块T在備案過程中，對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提供的、經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位生產(chǎn)的房產(chǎn)測(cè)繪成果僅簡(jiǎn)單查驗(yàn)材料齊全，內(nèi)容符合有關(guān)規(guī)定就直接予以通過的備案管理模式。實(shí)質(zhì)備案是指?jìng)浒腹芾聿块T在備案過程中，按照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定的4項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告的內(nèi)容，測(cè)算依據(jù)，分?jǐn)偡椒ǖ葏⒄辗慨a(chǎn)測(cè)繪單位質(zhì)檢部門做法逐條深入審查的備案管理模式。

實(shí)質(zhì)備案模式產(chǎn)生的主要起因有以下幾點(diǎn)：（1）對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的擔(dān)憂。房產(chǎn)測(cè)繪單位大小不一，技術(shù)力量參差不齊，質(zhì)量管理體系健全完善不同，導(dǎo)致在生產(chǎn)過程中容易出現(xiàn)不同程度的質(zhì)量問題，這些質(zhì)量問題會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果備案和使用產(chǎn)生不利影響;（2）房產(chǎn)測(cè)繪成果備案后使用引發(fā)的糾紛擔(dān)憂。備案管理部門完成備案后，房產(chǎn)測(cè)繪成果將用于不動(dòng)產(chǎn)登記，一經(jīng)采用，就具有法律效力。如果出現(xiàn)質(zhì)量問題或重大錯(cuò)誤，將會(huì)影響多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，進(jìn)而形成信訪糾紛等并造成較為惡劣的影響，會(huì)對(duì)備案管理部門工作造成被動(dòng);（3）市場(chǎng)放開帶來的公平公正的擔(dān)憂。一些房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)者基于種種因素，容易受到委托方等外在干擾，在生產(chǎn)過程中失去公平公正的立場(chǎng)，導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪成果出現(xiàn)偏差;（4）主管部門對(duì)下屬企業(yè)生存的擔(dān)憂。大多數(shù)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的企業(yè)是原來各業(yè)務(wù)主管部門成立的測(cè)繪企業(yè)，這些企業(yè)通常業(yè)務(wù)單一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱，為了保證企業(yè)生存，各業(yè)務(wù)主管部門通常會(huì)采取一定措施來保證這些企業(yè)的生存和市場(chǎng)份額。雖然保護(hù)了這些企業(yè)，但是勢(shì)必會(huì)對(duì)其他房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)造成不公平，無法充分參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);（5）其他方面的擔(dān)憂。鑒于當(dāng)時(shí)各項(xiàng)制度不夠完善，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》不夠細(xì)化，加上各單位水平參差不齊，對(duì)規(guī)范的理解執(zhí)行上存在不同程度的偏差，將導(dǎo)致在同一地區(qū)會(huì)對(duì)同一幢房屋有不同的分?jǐn)傆?jì)算方法，形成結(jié)果差異，有失公允。

不可否認(rèn)，房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門過去實(shí)質(zhì)備案的做法有其存在的歷史意義，但是在“多測(cè)合一”背景下以及目前各方面的制度、規(guī)范不斷完善，特別是分?jǐn)傆?jì)算規(guī)定的不斷細(xì)化對(duì)測(cè)繪單位自由裁量權(quán)進(jìn)行了限制的技術(shù)環(huán)境下，應(yīng)該改變傳統(tǒng)做法，解放思想，果決執(zhí)行政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的規(guī)定，加大簡(jiǎn)政放權(quán)，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，依法作為，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理，放棄過去測(cè)繪單位“質(zhì)檢部門”的慣性思維，讓測(cè)繪單位真正對(duì)自己的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪單位優(yōu)勝劣汰。同時(shí)，根據(jù)備案管理職能，積極做好備案房產(chǎn)測(cè)繪成果的糾紛協(xié)調(diào)工作，改變過去一手包辦的做法，適應(yīng)組織者、協(xié)調(diào)者的身份。

3 多測(cè)合一背景下的備案工作建議

隨著“多測(cè)合一”工作的不斷推進(jìn)，房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門應(yīng)當(dāng)不斷解放思想，大膽創(chuàng)新，依法作為，積極推進(jìn)、規(guī)范和完善房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理工作。

（1）制定和完善房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理部門的職責(zé)內(nèi)容，明確實(shí)施形式備案并制定詳細(xì)的備案管理操作規(guī)定，明確備案管理過程中應(yīng)審查的具體內(nèi)容、注意事項(xiàng)等;（2）規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪成果備案所需的材料，詳細(xì)列出所備案管理過程中的各項(xiàng)材料，能夠通過部門共享獲取的，不再要求提供;（3）制定和完善房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告的備案標(biāo)準(zhǔn)。如房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告中應(yīng)提供明確的圖文并茂分?jǐn)傉f明，以便于分?jǐn)偛轵?yàn);須提供與規(guī)劃相符的材料說明，確保成果符合規(guī)劃要求;須提供符合房屋面積管理和不動(dòng)產(chǎn)登記部門需要的其他成果內(nèi)容以滿足管理部門工作的需要;（4）強(qiáng)化技術(shù)研究與指導(dǎo)，要加強(qiáng)新情況、新問題的研究，尤其是分?jǐn)傆?jì)算未覆蓋的盲點(diǎn)或不夠明確的地方，要及時(shí)進(jìn)行歸納研究，加以補(bǔ)充完善，從而規(guī)范各測(cè)繪單位做法，形成相對(duì)一致的測(cè)算規(guī)則;（5）大力采用信息化手段提高備案管理的服務(wù)效能，開發(fā)統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)繪成果備案管理平臺(tái)或接入省市有關(guān)業(yè)務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)備案房產(chǎn)測(cè)繪單位管理、信用評(píng)價(jià)，房產(chǎn)測(cè)繪成果網(wǎng)上申報(bào)、網(wǎng)上預(yù)審、網(wǎng)上備案、后臺(tái)質(zhì)檢自動(dòng)化等，從而提高備案管理的服務(wù)效能。