北京市歷史文化街區騰退式更新模式探析

文/北京工業大學城市建設學部 北京歷史建筑保護工程技術研究中心

木結構古建筑安全評估與災害風險控制國家文物局重點科研基地 戴 儉 沈盛楠

1 北京歷史文化街區現狀及現有更新模式

歷史文化街區是城市文化的重要組成部分，在弘揚城市文化、留住城市記憶、講好城市故事等方面具有重要作用。2017年9月，黨中央、國務院批復《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》（以下簡稱“新總規”），強調北京歷史文化街區內的平房片區不得隨意拆除，做到應保盡保。北京市現有歷史文化街區共43片，老城內33片，老城外10片，均以北京傳統四合院為基本形制。自20世紀末北京市開始劃定第一批25片歷史文化街區伊始，北京市歷史文化街區得到較好保留。在此后一段時間內，歷史文化街區更新大部分只是將沿街面部分進行翻新修繕，補充完善市政設施，優化部分交通體系，但存在私搭亂建現象。每座四合院的戶數嚴重超出容納量，戶均使用面積不足15m2，生活質量較差。

北京市現有歷史文化街區更新模式采用“微循環”“有機更新”理念。這種方式以綜合、柔性角度進行城市更新，盡量維持街區的區域肌理及歷史風貌，最大程度保護城市文脈。2011年大柵欄的楊梅竹斜街開展騰退申請后，2013年什剎海及白塔寺也采取相似政策，但由于騰退后留下的院子大部分面積較小且分布分散，難以綜合統籌使用。2019年北京市菜市口西片區（法源寺歷史文化街區）首次推出申請式騰退政策，以個人自愿方式自由選擇申請改善現有居住房屋，或在獲得一定數量的補償金后遷出四合院后遷入政府安置的共有產權新房，亦可在拿到一定補償金后自由選擇。在選擇期限過后，對遷走人群的四合院進行修繕更新。

2 北京法源寺歷史文化街區更新

從全國來看，目前大多數地區已摒棄大拆大建的歷史文化街區更新方式，轉向漸進式微循環的改造模式。如北京市推行的責任規劃師制度及責任建筑師制度，針對每個院落實現一院一檔，在保存歷史街區原有建筑相關資料后，綜合考慮街區的風貌因素及使用者需求，對歷史文化街區內的院落進行翻新修葺，輻射帶動周邊更新。北京白塔寺再生計劃以國際競賽方式吸引諸多國內外團隊參與街區更新，給白塔寺片區帶來新的機遇。法源寺更新計劃對法源寺未整體開發的歷史文化街區改造提供了方向。

2.1 法源寺歷史文化街區現狀

法源寺歷史文化街區建設早于北京內城，其街巷肌理形成于遼代，較為規整。街道內的院落開門方向大多為東西向（見圖1）。街區內有諸多會館舊址，在清朝及民國時期匯集大批文人名士。

圖1 法源寺歷史文化街區

法源寺歷史文化街區內現住戶仍以老北京市民為主，年輕人占比逐年升高，其中不乏外來租戶。近年來，在北京市歷史文化街區改善提質工作中，市政與基礎設施提升較大，水、電、燃氣得到規劃整治，新建垃圾站改善了以往亂丟垃圾現象。隨著基層治理的實踐推進，在社區與物業共同努力下，街區衛生情況得到一定改善。因私搭亂建現象嚴重，市政供暖管網未大量普及入戶，房屋圍護結構性能較差，冬季室內均采用電暖氣，整個片區冬季用電負荷較大，對片區防火提出更高要求。部分胡同雖進行了整治，但由于胡同寬度限制，僵尸車及老年代步車的胡亂停放導致部分交通不暢。四合院內情況未有實質提升，居民生活環境臟亂差嚴重。

2.2 菜西模式

菜西模式采取申請自愿騰退與修繕的方式，對自愿申請騰退的住戶給予一定經濟補貼，同時也為其提供位于豐臺區及房山區的共有產權房。對申請修繕的住戶，采取政府居民共同出資，對建筑進行修繕。騰退的院落或作為政府部門社區辦公場所，或被商業公司用來經營民宿及公寓，或作為向公眾開放的胡同博物館與研學基地。

2.3 菜西模式現存問題

1）建筑高度較以往不同 以往四合院中的正房、廂房、倒座建筑高度不同，在一進院即可感受屋頂高低錯落。為保證每間房屋中布置完整功能，改造后的建筑高度相近，失去原有院落的尺度感。

2）鄰里氛圍消失 歷史文化街區的文脈延續不僅是舊建筑、老物件的保留，更包含整個歷史文化街區的文化和生活秩序。胡同文化離不開住在此地的居民。意大利對博洛尼亞地區的保護提出“既要保護歷史文化街區，也要保留文脈及歷史文化街區的居民生活方式”。保護歷史文化街區個性，延續歷史文化街區的記憶，給居住者提供家鄉的味道，維系居民生活在歷史文化街區中的自豪感，是歷史文化街區發展的正確導向。

3）政府財政壓力較大 部分片區內建筑質量較差，更新改造需花費大量資金。北京市城市建設邁向減量提質發展，老建筑修繕占財政較大板塊。根據居民反饋，因現有居住房屋面積較小，雖騰退置換金相對較高，但騰退時得到的資金補償無法支持其在市內購置區位較好的住宅。

4）商業屬性院落空置現象嚴重 目前在歷史文化街區內的商業經營存在兩種極端化情況：部分商業化過于嚴重，除幾家老字號，其余商業形式與全國大部分歷史文化街區商業業態及商品趨同；部分業態較單一，院落騰退后作為民宿或長租房使用，但租金較高，配套停車位較少，對租戶缺乏吸引力。

5）共生院接納程度 目前菜西模式正如火如荼地開展，根據自愿騰退方式，有的四合院住戶并未全部騰退。大部分未騰退的院落被賦予民宿、小型博物館、商業等功能使用，目前民宿占比最大。爛漫胡同108號騰退后被改造為牛街城市展廳，含有會議、展覽等功能，但實際使用中，院內未騰退居民對游人參觀有較大意見，參觀游覽對其日常生活造成影響。

6）配套功能仍針對相似的商業模式 我國歷史文化街區更新過程中曾經歷千城一面的歷程。上海、杭州、南京、北京等歷史名城的歷史文化街區均植入相似的商業模式。北京傳統的胡同文化配套商業并未被重視，在調研中，部分老年人認為騰退使許多北京的傳統文化難以延續。北京市的花鳥魚蟲市場和散落的古玩攤兒在城市發展中逐漸被疏解至核心區外或集中到較偏遠地區。

3 措施建議

1）加強公眾參與 綜合考慮公眾對歷史文化街區更新的需求，不僅是硬件需求，更需關注居民在生活、文化方面的需求。在賦予騰退院落新功能時不僅需考慮原住戶意見，更需考慮整個片區的居民意見。

2）運營騰退院落時需考慮居民生活訴求，做好統籌規劃，將歷史文化街區按功能科學分區，在不打擾居民生活的同時讓老城煥發新活力。在生活區保持居民安定祥和的生活環境，為老街坊老鄰居營造充足的公共空間。在商業運營區內安置商業業態，不僅需考慮對外來游客，更需考慮原有居民的生活需求，延續老北京記憶。

3）探尋新的更新平衡模式 探尋資金平衡方式，使歷史文化街區在調動居民維護歷史積極性的同時，完成自我資金平衡，減輕財政壓力。歷史街區內的居民對這片土地有特殊的感情，問卷調查中，一半以上的居民認為最好的選擇是就地或就近安置。街區更新可尋找能集中安置不愿離開片區的居民安置方式，對騰退完整的院落進行商業運營，并將經營權交到居民手中，所得商業收益給騰走居民按股分紅；也可將售賣給商業機構得來的收益按比例發放給騰退居民，并對片區進行日常維護，從而實現區域內資金運作平衡，在減輕政府壓力的同時助推片區健康發展。

4 結語

歷史文化街區的健康發展是城市發展的重要體現，在保護歷史建筑的同時更需因地制宜、重點突出。歷史街區保護是綜合性保護，需在城市建設快速推進過程中進行各方平衡，推動遺產保護與人文發展研究。