居住權為以房養老帶來曙光

【摘要】我國老齡化日趨嚴重，養老問題越來越嚴峻。然而當前社會養老種類較為單一。在這種背景下，提出了以房養老。而居住權的提出，則為以房養老的實現提供了支持。在文中，分析了以房養老推進困難的原因，并就居住權在以房養老中的適用進行了探討。

【關鍵詞】以房養老;老齡化;居住權

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.013

1、以房養老可行性分析

1.1我國老齡化日趨嚴重

我國在2020年老年人口總數就已經達到了2.47億，大約能占我國人口總數的六分之一左右;預測到2050年的時候，老年人的口總數將能翻兩倍，占到人口總數的三分之一以上。國際公認的評價一個國家或者地區是否已經步入人口老齡化的標準是一個國家或者地區的60歲以上的老年人口或者65歲以上的老年人口占人口總數的比例是否達到了10%和7%。由這個標準來評價我國人口老齡化的程度的話，我國早就已經步入了人口老齡化，而且人口老齡化的程度已經十分嚴重了。由于計劃生育政策的管制導致目前我國的家庭模式主要為“4+2+1”模式，這種模式漸漸的弱化了我國傳統的家庭養老方式。因此，社會養老的方式在解決養老問題方面就顯得尤為重要。

1.2社會養老種類單一

目前，我國的社會養老種類還比較單一，我國的社會養老保險制度其主要覆蓋的人群為我國的職業人群和適用《勞動法》的勞動者，覆蓋范圍較小，因此，很多老人的養老問題的不到解決，所以社會養老方式的多樣化是一個亟待解決的問題。以房養老作為社會養老的方式已經在試點城市試行，但是效果不是很好，歸根到底是由于以房養老沒有法律后盾，《民法典》的出臺確定了居住權，這為以房養老帶來了曙光，同時這也大大的加大了房地產市場中房屋的流通性。

2、以房養老的發展歷史

以房養老制度在2003年首次以“反向抵押貸款”的形式被提出。2013年9月13日，國務院發布了《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，該意見中指出要將養老作為一種產業進行發展，而不是將其作為事業，這使得養老事業開始受到社會市場的重視，一系列的類似于住房反向抵押養老保險的產品應運而生。2014年，原保監會在《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》中正式將北京、上海、廣州、武漢四地作為以房養老政策的試點，期限為兩年。2016年，將試點范圍進行擴大，原定兩年的試點時間也進行了延長。在此之后，北京、上海陸續推出了類似的政策。2017年，北京推出了“養老房屋銀行”模式，該種模式所強調的是房屋所有權不發生轉移;上海推出的“以房自助養老”養老模式采取的是則是售后返租。到了2018年，中國銀保監會宣布取消了試點城市，將政策在全國范圍內推廣。

3、以房養老推廣困難的原因

3.1傳統觀念深入人心

我國是非常注重血脈傳承德的國家，老年奔波一生就是為了給自己兒女一個優越的生活條件，與之相對應的是當他年紀大了以后，他希望自己的子女能夠贍養他，讓他可以安享晚年。除此之外，對于以房養老推行的另一大阻力便是老年人的房屋觀，其認為，“無房則無家”“有家才能安”，房屋在老年人心中占有重要的地位。

3.2服務水平不穩定

以房養老推廣困難的另一個原因是我國養老市場提供服務的水平參差不齊。這主要體現在兩個方面。一方面是服務內容的內容不夠豐富和全面，服務項目的層次目前也處于較低的水平，不能全面的滿足老年人更深層次的需求。另一方面則是養老服務行業的工作人員的素質亟待提高。由于養老服務業的收入較低，工作十分辛苦，因此一些年輕人不愿加入到這個行業，這就導致了大部分護理人員的學歷較低，年齡較大，沒有經過專業的培訓，這就使得服務達不到老年人的要求。

3.3缺乏相關立法的規制

“以房養老”這種養老保險形式在我國被提出的時間相較于國外一些國家來說是比較晚的，其最早是在2003年被提出。由于提出的時間比較晚，在發展過程中我國一直沒有出臺相關的法律法規對以房養老這一保險產品進行規制，這就使得“以房養老”的市場缺乏法律的保障，監督機制也不夠完善。因此，我國以房養老的發展大多數借鑒了國外一些國家的發展模式，這就出現了以房養老的發展在我國水土不服的現象。因此，出現了一系列的諸如保險欺詐等嚴峻地問題，老年人對于以房養老保險失去了信心，以房養老的推廣受到了極大的阻礙。

3.4市場風險較大

隨著金融市場的發展，反向抵押貸款的風險越來越高。主要原因是隨著社會的發展，科技水平越來越高，隨之醫療水平人口也在不斷提高，這就使得人均壽命越來越長，整個保險周期隨之變長。在這個期間，其他的一些不確定性因素，例如利率、房價等的波動對于保險的干擾也是不間斷的，反向按揭的風險也就變的更大了，這在一定程度上大大的打擊了一些金融機構對以房養老產品開發的積極性。

4、居住權在以房養老中的適用

在以房養老的推廣過程中，不妨將居住權融入其中，增加以房養老對于老年人權利的保障，居住權在以房養老中的適用主要集中在以下兩種形式：

4.1簽訂附條件的《居住權養老協議》

居住權作為一種新型的用益物權其最大的優點就在于它自身的穩定性，它自身的物權屬性可以通過登記的形式進行公示，從而對抗第三人。居住權可以使老年人無需采用放棄房屋的所有權或者將房屋進行抵押的方式來獲取養老服務，其只需替房屋設置一個居住權便可以獲取一定的養老服務，這樣便不會與老年人的傳統觀念相抵觸。老年人可以與提供以房養老服務的單位或者企業簽訂附條件的《居住權養老協議》，約定自己一定期限內在對房屋享有居住權，從而靈活出讓居住權來得到更好的養老服務。

《民法典》關于居住權的設立讓以房養老自此有了法律的明確保障，也為社會組織開展的以房養老的中介活動提供了法律依據。通過社會組織搭建磋商平臺并制定的《居住權養老協議》是具有一定的穩定性的，同時對于雙方當事人也具有一定的約束力且。該協議可以規范雙方當事人的權利和義務，提升雙方對協議中權利和義務的理解度，并在其后監督協議的履行、變更和終止等，從而盤活老年人房屋的養老價值和市場價值，提高老年人的生活質量。

4.2基于售后回租并融合居住權制度的商業保險型以房養老

該以房養老模式是將房產的所有權轉移至保險公司，以房產轉讓對價作為保險費進行投保的，但為保障養老方的居住利益，在保險公司所有的房產上為養老方設置了居住權。保險公司作為商主體，居住權的設置，理論上為養老方提供的居住不會是免費的（可成為租金），只是在執行上，以該租金抵消了部分應給付的養老金，則就房產轉讓又回租即售后回租，又稱為融資租賃。

“以房養老”的商業養老險的開展以售后回租與居住權制度為前提、為基礎，同時又將該前提、該基礎融入到該保險的主線與框架當中，而該保險業務的發展、雙方利益的實現又依賴于融投資的運用。“以房養老”商業養老險，對于養老方是以房產融資而投資于保險，對于保險公司是以保險融資投資于房產，雙方是房產與保險的互為融投資。該售后回租中，養老方的權利以設置的居住權實現，保險公司的權利融入到養老金給付的保險業務中實現，而且更好的保障雙方的利益，便利了“以房養老”的商業養老險的開展。

5、居住權在以房養老中的適用對房地產行業的影響

5.1居住權在以房養老中的適用會擴大房地產的發展空間

2021年，《民法典》正式出臺，規定了居住權制度。老年人可以將房屋的所有權轉給保險公司，而自己保有該房屋的居住權。居住權在以房養老中的適用相較于我國之前在試點城市開展的以反向抵押為主導的以房養老保險來說，其更加具有公信力和保障性。為了以房養老更進一步的得到推廣，我們可以擴大設立居住權的房產的范圍，將其他類型的不動產，如商業類房產、共有產權住房、農村宅基地房產、農村家庭承包的土地使用權等納入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題。

居住權的提出將加速我國房地產行業中房產的循環，因為中國目前已經步入了老齡化的社會，因此，城鎮進入退休后生活的人群基數會加大，而對于農村來說，老年人大多數沒有社會保障，沒有固定的收入，子女又無暇照顧老人，他們只有自己的一座房產卻無法變現來改善自己生活，這就大大的降低了房屋的使用效能以及其自身的流通性。而隨著經濟社會的轉型以及市場不斷培育，“以房養老”市場的潛在需求將會不斷呈現，供給主體也將不短擴容，老年人對應的市場便會逐漸加大，而不斷擴大的市場需求會給房地產帶來很大的發展空間。

5.2為房屋設立居住權會導致房屋的交易率降低

首先，居住權與租賃關系有著明顯的不同，雖說“買賣不破租賃”，但租賃只是合同關系，最長期限不得超過20年，且存在租金利益，即使存在長期租賃合同，也不是無刃可解。而居住權的時間期限，理論上可以無限長、直到居住權人死亡才會消失。新業主即便獲得不動產證、取得所有權，也無法改變“居住權”已經存在的事實，沒有權利趕走居住權人。同時，居住權無償是原則、有償為例外，不約定就不會存在收益。

其次，居住權與抵押也有著明顯區別，抵押權設立的基礎是債權債務關系，只要債權債務得以解決，抵押的解除水到渠成。而居住權設立的基礎更加復雜，且更多的基于愛情、親情等情感，一旦設立居住權，可能只有等到居住權自行消滅，中途解除居住權的可能性較小、難度較大。

居住權的存在，能夠保障部分弱勢群體的權益，但也必然對房地產市場帶來相當影響，讓房產交易變得更加復雜。未來房產交易，必須考慮到居住權的存在，這是房產交易不容忽視的變量。

結語：

《民法典》將居住權定義為用益物權，將房屋居住的權利與房屋所有權進行了分離，實現了將養老方的房產所有權與居住利益解綁，將解綁以后的房屋的所有權轉移給保險公司，大大降低了保險公司的風險，能夠更好的保障保險公司主要利益的實現，同時，居住權的物權屬性也為老年人權利的實現提供了保障，這樣可以使雙方利益得到均衡，使雙方的利益達到最大化，老年的養老問題也會得到很大的緩解。 可以說，以房養老釋放了大量的房源，擴大了房地產業的發展空間，但是對設有居住權房屋的房屋進行交易，這可能會大大的增加買受人的顧慮。可以說，居住權的提出既為房地產的發展帶來了機遇，同時又為房地產的發展帶來了挑戰。

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作者簡介：

程歡，女，1996年2月18日，河北唐山市，漢族，碩士在讀，研究方向：民商法學。