房地產項目開發收官中易被忽略的物業移交細節

蕭智銘

【摘要】小區物業移交物管，是可以按小區規劃的范圍或開發建設的進程，分階段、分期或分工程的完成情況去進行的。本文對房地產項目開發收官中易被忽略的物業移交細節進行了闡述，希望能夠更好地促進我國房地產項目的發展。

【關鍵詞】房地產項目開發;收官;物業移交細節

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.023

任何一個項目，有立項開始動工的一天，自然也有竣工結束開發的一日。當工程開發建設完成，小區配套施工完畢，設備安裝到位，樓宇銷售接近八九成，各種專項工程竣工驗收，參建單位相繼撤場，項目就進入收官階段。此時，除完稅納稅和計算成本外，收尾事項的另一工作重心就是交樓，由開發商、銷售人員和物管公司陪同購房者，到現場進行房屋的驗收交付工作。現大部分購房者都選擇按揭購房，從簽定買賣合同交付首期后的一個月開始，業主就每月付款供房，到樓宇和房屋通過竣工驗收符合收樓條件的時候，一般都在一年至一年半之后。這時，業主已支付相當部分的樓款但仍未拿到房子，開發商則要保證按合同的規定時間前交付房屋給業主，雙方都比較著急，也很看重交樓的事情。加上預售時已簽訂前期物業管理委托合同，房屋能早日交付業主使用，小區的物管工作就可以盡早地全面開展進入常態，讓各項設施設備的運轉及公共環境衛生得以保持。如今，整個小區（或樓宇）的各項建設完成，驗收合格，永久供水供電供氣已通，道路暢通干凈，綠化配套齊全，設備安裝調試完畢，房屋交付已萬事具備。正因為房屋交付業主是頭等大事，所以，很多開發商和物管公司在這時候都忙于交樓工作，卻忽略了雙方之間完整地履行物管合同的細則，讓工作產生時效，令各自的權利、責任和義務真正地實現和受到法律保護。

1、房地產項目開發收官中易被忽略的物業移交細節

辦理預售時，雙方都已按部門要求簽訂了《前期物業服務合同》，并且早已生效，物業管理工作亦開始較長時間了，哪里還來沒有完整履行？沒有時效？不受法律保護？

問題就出現在開發商和物業管理單位簽訂合同后，在工程或項目建設竣工，或整個小區按報批總規劃圖的內容開發建設完成，滿足交付業主使用和全盤移交給物業管理時，開發商和物業管理服務公司之間沒有進行物業管理移交的具體手續，沒有像開發商和購房者簽訂房屋買賣合同后，在規定時間之內，和業主進行實際的交樓工作。開發商和物業管理單位之間沒有按照報批總規劃的建設內容，及應配備的相關設備情況，認真具體地一一盤點和核對工程或項目完成的總體情況，及所有投入使用的物業情況。并列出物業的明細清單，清楚描述位置、面積和功能等信息，并連同相關資料蓋章確認，最后由開發商移交給物業管理單位，簽收記錄并存檔。別看這工作貌似形式主義，但實際上是雙方自簽訂前期物管合同后，充分履行合同，使各自的工作行為在法律上產生時效的體現，也是各自的權利、責任和義務獲得有力的法律保障的關鍵。能在日后各自處理業主的維權問題，小區物業的使用權問題，配套設施設備的支配權問題，公共區域的產權問題，或小區的其他物管工作等問題上，發生爭議時，提供充分且有法律效力的補充、依據和支撐，是十分有利于三方（開發商、業主和物業管理公司）的共同利益的，而且能充分體現公平性和合理性。

假設開發商和物業管理單位之間不進行這樣的一個具體全面的物業移交手續，而只是隨波逐流地建完哪管到哪，物管交接工作就憑一句話，簡單幾張紙。反正保安已進駐，物管人員已上崗，道路已正常清潔，綠化也有人打理，物管合同規定的物業服務都已展開，該進行物業管理的都已有人管，眼看的事實，移交與否，后期都是物業管理公司的事了，履行合同好像就那么回事。如此一來，開發商和物業管理之間，就變得好像誰都可以管，誰都有權插一手，小區的物業像是處于已移交和未移交之間。因開發商始終沒正式向聘請的物業管理服務單位提出接收和檢驗受托物管小區相關物業的合法性，具體內容和完整性，完成雙方履行合同的首要任務。換句話通俗的話說就是：你叫我來管，你也沒交待清楚。當沒事情發生的時候，各做各的事，好說話，一旦業主和物業管理事項牽扯到項目的開發內容，或管理是否符合項目性質的時候，就容易各推責任，踢皮球。影響辦事效率和解決問題的合理性，合法性，降低業主對項目小區的歸屬感。

房地產行業的發展，衍生出專門的物業管理服務企業，最初作用，就是為了提升對工程項目各物業日后運營管理的專業性和服務水平。目的是減輕建設單位的運作負擔，使其更專注于項目開發，提高開發效益和建設品質，創造更多先進的，科學的，和諧的，優良的居住環境。使行業發展形成配套產業，各個環節之間相互推動，分工協調，提高行業發展質量。如今，開發商成了永遠也放不開手的父母，物業管理服務公司像成了個永遠也長不大的小孩。實質上就是工程項目整體管理的不完善，開發管理措施不到位。

回看大部分房地產項目開發，開發商與物業管理服務公司之間的合作過程：1）項目首次銷售前雙方簽訂前期物業管理服務合同。2）項目首次開盤預售，物業管理公司介入，配合銷售活動開始進行局部的物業管理服務工作。3）工程或項目建設竣工，業主收樓，開發商逐步退場，物業管理服務公司回歸日常全面的小區物業管理服務工作，并延續管理。4）前期物業管理合同到期但未成立業主委員會時，物業管理公司與開發商續約管理，或被更換。5）待小區業主委員會成立后，根據決議，原物業管理公司可延續管理，或被請退原小區的物業管理服務工作。整個過程，缺少了開發商移交項目竣工物業給物業管理公司的實際操作，即使有發生但卻不一定形成了完整清晰的移交資料（或憑證）。之前簽訂的前期物管服務合同中，雖然有明確要求雙方做物業承接驗收，但很多開發商偏偏低估了這項工作的重要性，在整個工程項目完工竣工后，自己準備退場時，在收官階段草率略過。給自己埋下了責任隱患，為企業日后的運作帶來了法律風險。

筆者從事房地產項目開發工作多年，見過很多具體例子，皆因物業移交環節的工作不細致而鬧出麻煩。例如：早期房地產行業起步階段，項目的開發程序和資料相對較少，各審批部門的業務還在不斷完善，開發企業也是摸著石頭過河，很多老舊項目的開發資料都保存得不夠標準和完整，當時開發商退場或轉換角色成物業管理后，又經過了好些年，當中發生人員變動，壓根沒考慮到與物管公司確認資料，清點移交，很多審批版的圖紙難以認定，后來在物管使用和管理小區的公共部位時遭到業主維權，物管和業主各持己見，引發訴訟，提交到法院的資料證據都不夠充分，十分被動;又有些案例是小區的公共空間或周邊空間的用途被某些業主改變，因后來使用不當或是遭到自然條件破壞等，產生公共危險，引起了主管部門對事件的責任追究，物也管理公司認為業主沒有經過他們的同意而擅自改變，責任與自己無關，業主則強調是早期開發商允許的，承諾過的，他們的使用符合當時商品房買賣的權利，牽涉到的公共部分出現險情，是物業管理不到位所致，雙方之間相互爭扯，推卸責任，但最終還，主管部門還是要求是物業管理公司先完成應急處理，后面再與業主自行協調。

曾經遇到一個開發關系和物管關系都相當復雜的小區，它的后期新建區域樓宇由新的投資商和新的物業管理單位去進行開發和物管，而大部分早期的舊區開發和物管，則由原來的開發商和其聘用的原物業管理企業一直在進行物業管理。但對于小區項目來說，前后開發的區域都屬于同一個小區范圍內，在規劃部審批的角度上說，不存在兩個小區。當整個小區基本開發建設完成后，新舊區業主開始對新舊區共用的消費車道，園區道路，停車位等使用權多次發生爭議和投訴。后來由于小區燃氣管道改造問題牽引出必須成立業主委員的事情，新舊區的業主和兩個物業管理單位之間的糾紛和矛盾難分難解，業主們的意見不一。當中牽涉到多方權益，和法律事實，即使多個主管部門能根據當時的合同文件等資料敲定結果，但意想不到的是一直以來規劃圖上沒有明確標識物業管理用房的位置，只是在規劃經濟指標表上顯示存在。沒人敢明確表示在項目的整個開發過程中，多次審批的規劃方案里，開發商到底設定的給物管單位使用物業管理用房具體位置是在哪里。于是，承諾答應繼續接管小區的物業管理公司就又反復起來，接而影響到業主委員會的成立，又進一步影響到燃氣改造的問題，事情又回頭牽扯到原開發商的身上。真是環環相扣，循環死結。這些不同的案例和復雜情況所引致的結果，都是項目開發或分期開發完成后，物業管理移交工作沒有認真落實，細致到位，完善資料，明確主體，落實責任所產生連串反應。

但更多時候，是開發商和物業管理公司之間，對項目小區公共部位和公共設施等的管理責任和使用權益等問題的爭議，還有業主向主管部門主張小區公共配套的使用權和權益上的爭議。如：地下室人防車位的租賃收益及租賃對象的爭議;消防通道被業主或物管單位占用的爭議;架空層的使用和權屬的爭議;公共空間、公共區域、配套設備房的使用和維護責任及其權屬劃定等的爭議;還有是新舊建筑物和設備的質量認定問題;同一小區里不同時期開發建設的配套設施和公共設施的使用權爭議;甚至是小區的物管邊界范圍等等。這些表面看是理所當然能辨別清晰的，一旦遇到佐證資料缺法律效力，或出現認定發生行為時間較難的情況時，就會讓開發商和物管公司有理說不清，而且此時往往還夾雜著業主的投訴和維權，或一些緊急公共安全問題的情況等，讓各方頭疼不已。

要知道，開發商和前期物業管理公司在預售期簽訂的《前期物業服務合同》是有背景前提的，就是簽訂合同當時，合同的目的物是處于未符合雙方可以正常支配的狀態。也就是說簽合同時，整個項目或小區是未完工的，或部分或全部建筑物業是未竣工驗收，未滿足交付使用條件的。直到項目規劃的建設內容全部建設完畢，竣工驗收通過后，整個項目或小區的物業才符合《前期物業服務合同》的要求，才可以正式全面移交給物業管理公司，讓物業管理公司全面接管小區物業，開展物業管理工作，開發商才可功成身退。這時候，項目小區的已建總面積多少，各種設備設施的數量，配套建筑的分布和面積大小，規劃報建所含的內容，法律認可邊界范圍，小區土地的用途性質和年限等信息及相關資料都成了客觀現實，所有的建設和資料都是完成品時，再讓物業管理公司完成正式的總接收，資料移交簽收完成，雙方才算完整履行了合同的約定，才有利于實現合同中賦予各自的責任和權利，并受到法律保護。所以，在項目進入收官階段，開發商和前期物管公司都應該認真重視小區整體物業的實體移交和資料移交，形成移交接收記錄，才能避免在日后的管理工作上，在解決問題時缺乏足夠的法律支撐和技術數據。

2、房地產項目開發收官中物業移交的具體操作

當然，開發商移交小區物業給物業管理公司進行物業管理服務，是可以根據小區規劃的范圍大小或開發建設的進程快慢，分階段、分期或分樓宇的完成情況去進行的。例如：小區用地范圍廣，分期開發，那么我們可以分期移交，或分區域移交，還可細致到分樓棟去移交。但不管是多次還是一次性移交，都必須把握住整個項目（或工程）的總體規劃，按照設施設備及工程本身的建設情況去進行物業盤點，核對清楚實際建設情況。

那么，具體上如何操作呢？對應的移交資料或內容應該是怎么樣的呢？從筆者多年來經歷不同時期的項目，開發完成后的收官情況，及其后出現物管公司難以解決的問題，或在后期成立業委會中所遇到的問題來看，開發商按物業管理合同移交項目物業給物管公司時，必須做到以下幾點工作：

（1）擬定物業管理交接文書，雙方蓋章確認。明確物業管理項目的建設竣工情況或開發完成情況，如：項目名稱、建筑區域范圍、建筑物數量、建筑總面積、各樓宇建筑面積，戶數，小區總棟數，總戶數，各自配套用房的面積大小、用途、位置，綠化面積大小，園林建筑設置情況，公共活動區域和公共使用區域的情況，設備設施安裝情況等內容。物管公司承諾按規劃審批情況進行限定管理，無權也不能擅自改變用途、結構和性質，包括加建、擴建和改建等，更不能鼓勵或放任個別業主進行類似的行為。開發商亦必須保證項目所有建設物均竣工驗收通過，并符合規劃審批和報建規定，在移交前沒進行私下改變。文書應附樓宇清單，小區配套清單、設備設施清單等，并署接收方及移交方名稱，蓋上公章。

（2）開發商整理項目的開發資料、證件和工程圖紙等，如：土地證，項目立項，總體規劃圖（最終版）及其經濟指標報告，項目的圖紙圖冊，資料冊，用地證及紅線，工程規劃許可證，各個專業的正式施工圖紙，施工許可證，審圖意見，竣工驗收備案證，還有施工資料一套，設施設備的生產證明，出廠證明，檢驗合格證，備案憑證等等，利于物業管理公司全面接管后，進行物業維修，保養，認定責任，明確使用權，清晰產權等的資料。復印并出清單，雙方蓋章確認，移交給物業管理公司接收。

（3）按照移交清單及資料容，現場核對和清點小區整體物業及相關資料，對照統一后，雙方移交資料蓋章確認并保存，完成移交工作。雙方應安排落實人員，帶著圖紙和清單，在小區（或項目）范圍內，逐一對照建筑物和設備物的情況，進行盤點，不漏不遺。如發現和報規報建情況不一致，設備安裝不一致等，必須追查原因，了解情況后再確認接收。此時開發商應如實解釋，并積極協助。

（4）最后補充一點，開發商在與物業管理公司進行物管交接工作的同時，還可以和物管單位擬定一份補充協議，要求物業管理單位對所有移交的文件、物業（設備）等清單和相關資料，必須歸檔保存，備份使用，以免掉失，并根據需要提供給相應的業主進行查詢了解。當物業管理單位退出小區的物業管理工作時，必須全部歸還給開發商或業主委員會。

總結：

任何一個項目，有立項開始動工的一天，自然也有竣工結束開發的一日。當工程開發建設完成，小區配套施工完畢，設備安裝到位，樓宇銷售接近八九成，各種專項工程竣工驗收，參建單位相繼撤場，項目就進入收官階段。本文對房地產項目開發收官中易被忽略的物業移交細節進行了闡述，希望能夠更好地促進我國房地產項目的發展。

參考文獻：

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