房企調級潮來臨 誰擁有更厚“安全墊”？

寧蒲

近期新力、花樣年、當代置業等“頭部”房企美元債逾期，一眾房企面臨償債壓力，市場信心跌入冰點。10月18日，國際評級機構穆迪一口氣下調了包括佳兆業、富力地產、合生創展、中國奧園在內的10家地產企業的評級。例如：將佳兆業企業家族評級由B1下調至B2，且將評級列入負面觀察;將富力地產的企業家族評級由B2下調至B3，確認中梁控股集團有限公司的“B1”公司家族評級，將展望從“正面”調整為“穩定”等等。據不完全統計，僅今年10月以來，就已有近20家房企被評級機構下調信用評級。

不過，評級機構在對市場整體持悲觀態度的同時，對于個別經營穩健、財務安全的房企也給予了積極肯定。在穆迪下調評級的房企名單中，中梁控股集團是為數不多被維持評級的房企，穆迪預計，中梁控股集團未來6-12個月將保持充足的流動性。

積極主動降負債 力保“穩定”

中梁控股集團近期對美元債大幅回購，據中梁控股集團公告，截至10月18日，本集團已購回2021年11月票據累計本金總額達3300萬美元，占2021年11月票據初始發行本金總額約16.5%。公司在接受媒體采訪時表示，對于存續債券，已經做好準備用自有資金來還款，未來，公司還將積極強力加大債券回購力度，堅決減杠桿。

從這里可以看出，在當下違約事件頻發的市場環境中，中梁控股主動進行美元債管理、降低杠桿，表明了其對市場信用的重視，也是穩定市場信心的重要舉措。

目前而言，中梁控股集團在手現金充裕，擁有一定安全邊際。根據公開數據，截至2021年6月30日，中梁控股集團擁有282億元人民幣的無限制性現金，而其短期債務為233億元人民幣，穆迪預計中梁控股集團未來6-12個月將保持充足的流動性。

從負債水平來看，截至2021年6月30日，集團的總有息負債約546億元，凈負債率約為56%;同時，加權平均融資成本降至8.3%，非受限現金短債比為1.2倍，2個數據較去年年底均有所優化，處“黃檔”之列，公司預計“三道紅線”將于2023年轉綠。

當前，知名房企被大面積下調評級，而中梁控股集團此次“B1”評級、“穩定”展望背后，或是評級機構對于其積極主動降負債的認可，也一定程度體現了對于其未來6～12個月經營狀態所持的樂觀態度。

前九月銷售業績穩定增長狠抓回款、保障現金流

在穆迪的評級報告中，負面因素包括：“中梁控股集團將使用內部現金償還部分到期債務，但此舉將減少未來12-18個月內可用于其運營的資金?！贝_實，當前，降低債務和保障正常運營所需資金是所有房企面臨的難題，而加快銷售去化是解決這一難題的重要途徑。

就中梁控股集團而言，其正在快速推進銷售額和回款率的提升。據悉，今年國慶黃金周，中梁控股集團旗下200余熱銷樓盤，累計組織1000余場線下活動、500余場線上直播及推薦會，直接帶動了銷售額的穩步上漲，讓下半年延續上半年穩增長的勢頭。

其半年報顯示，上半年現金回款率達到85%，銷售去化率達到70%。憑借在長三角積累的品牌優勢，其延續了2020年的良好銷售表現。今年上半年中梁控股集團核心業績指標保持了雙位數增長，實現營業收入329.1億元，同比增長39%;實現核心歸母凈利潤15億元，同比增長15%。根據公司公告和克爾瑞數據，今年前9個月，中梁控股集團實現銷售1311億元人民幣，同比增長14%，完成全年銷售目標的73%，繼續穩居行業20強。今年前9個月，公司累計新增85幅地塊，這些土儲預計將為公司未來業績進階提供支撐。

可以看出，一方面良好的銷售回款為公司提供可觀現金流;另一方面，中梁控股集團融資渠道通暢，保障了公司穩健運營。

值得一提的是，對于地產行業風險的暴露，央行出手定調：10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統計數據新聞發布會表示，“大多數房地產企業經營穩健、財務指標良好，房地產行業總體是健康的”，再提“實現房地產市場平穩健康發展”，這被市場解讀為釋放維穩信號，房企融資的至暗時刻或將過去。

整體而言，當前房地產行業處于“多事之秋”，評級下調、銷售回款不暢、債務壓力等各種不利因素相互交叉，成為行業優勝劣汰的指標。而在行業跌落中，誰擁有更厚安全氣墊，誰才能實現軟著陸。而從目前中梁控股集團穩健的銷售和財務狀況來看，其安全、健康、可持續發展的基本面為穿越周期打下了堅實基礎。