解析法在房地一體項(xiàng)目中的應(yīng)用

徐 佳

湖南省核工業(yè)地質(zhì)局三〇三大隊(duì)，湖南 長沙 410000

房地一體項(xiàng)目是為農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記與發(fā)證的一系列工作的簡稱。筆者有幸參與了某市本級(jí)房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)與發(fā)證項(xiàng)目的策劃與實(shí)施。該項(xiàng)目主要涉及資料收集與分析、工作底圖制作、宗地與房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查（簡稱權(quán)籍調(diào)查）、宗地與房產(chǎn)測量（簡稱房地測量）、成果公示、數(shù)據(jù)入庫等工作內(nèi)容及流程，最終由相關(guān)部門對(duì)合規(guī)宗地及地上房屋進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)，并頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

根據(jù)數(shù)據(jù)精度不同的要求，房地一體項(xiàng)目的數(shù)據(jù)獲取方式可分為全解析法、部分解析法、圖解法及實(shí)地丈量法。其中，全解析法對(duì)數(shù)據(jù)精度的要求最高，其操作流程主要包括控制測量、界址點(diǎn)測量、地籍要素測量、房產(chǎn)要素測量、房屋面積量算、測繪報(bào)告編制等。

1 房地一體項(xiàng)目中的控制測量

控制測量指測定一定數(shù)量的平面和高程控制點(diǎn)，作為測區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一坐標(biāo)系的依據(jù)，遵循“從高級(jí)到低級(jí)、從整體到局部，分級(jí)布設(shè)、逐級(jí)控制”的原則，一般包含首級(jí)控制測量和圖根控制測量兩級(jí)工作。該項(xiàng)目業(yè)主已提供足量合格的首級(jí)控制點(diǎn)，文章根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際工作情況，重點(diǎn)討論圖根控制測量在該項(xiàng)目實(shí)施過程中的操作方法和技術(shù)思考。

1.1 圖根控制測量

圖根控制測量采用的方法較多，傳統(tǒng)方法為導(dǎo)線測量方法。目前常用的方法為VRS動(dòng)態(tài)測量方法，導(dǎo)線測量方法則主要是在GPS沒有信號(hào)或信號(hào)弱的情況下作為輔助方法使用。

在房地一體項(xiàng)目中，圖根控制點(diǎn)布設(shè)密度應(yīng)大于普通地形圖測量中每平方公里不少于64個(gè)的密度，且以該密度的2倍及以上為宜。

（1）圖根導(dǎo)線測量的方法和要求。導(dǎo)線測量一般具有布設(shè)靈活、實(shí)施方便、適用范圍廣等特點(diǎn)，是一種較為實(shí)用的加密控制測量手段。因?yàn)樵擁?xiàng)目測區(qū)主要地物是居民區(qū)，道路兩旁樓層較高的房屋可能會(huì)導(dǎo)致GPS沒有信號(hào)或信號(hào)較弱，所以適合采用全站儀附合導(dǎo)線測量方法進(jìn)行圖根控制測量。該項(xiàng)目區(qū)域有一條長約800m的街道，首尾共有3個(gè)兩兩通視的高等級(jí)控制點(diǎn)，因此布設(shè)一條較為簡單的圖根附合導(dǎo)線。圖根導(dǎo)線測量精度要求如表1所示。

表1 圖根導(dǎo)線測量精度要求

全站儀圖根導(dǎo)線直接測量要素包括水平角、水平距離、垂直角，通過水平角和水平距離可以計(jì)算得到平面坐標(biāo)（x,y），通過垂直角和水平距離可以計(jì)算得到高程（h），采用商用導(dǎo)線平差軟件解算后，可得上述附和圖根導(dǎo)線測量成果平面圖如圖1所示。

圖1 附合導(dǎo)線測量成果圖

圖1中，C17為C級(jí)GPS點(diǎn)，GP01和GP02為E級(jí)GPS點(diǎn)，足以作為圖根導(dǎo)線的起算點(diǎn)。L01～L05為5個(gè)布設(shè)的圖根導(dǎo)線點(diǎn)，平均間距在150m以下。

（2）圖根導(dǎo)線測量技術(shù)思考。經(jīng)實(shí)施，總結(jié)了以下兩項(xiàng)較為重要的技術(shù)思考：①導(dǎo)線相鄰邊長比例不宜超過1∶3，圖根導(dǎo)線平均邊長不宜超過150m，圖根級(jí)附合導(dǎo)線總邊長不宜超過1000m。②全站儀三角高程測量應(yīng)盡量避開大氣折光影響嚴(yán)重的時(shí)間段，為了消除地球曲率影響，還應(yīng)進(jìn)行三角高程的往返測量。

1.2 VRS動(dòng)態(tài)測量

VRS動(dòng)態(tài)測量指虛擬參考站RTK實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分法，是在某指定區(qū)域內(nèi)建立一個(gè)高精度、高覆蓋率的連續(xù)的全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）定位服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將GNSS這一高新技術(shù)綜合應(yīng)用于大地測量、工程測量、工程監(jiān)測以及城市地理信息系統(tǒng)等領(lǐng)域。該技術(shù)是衛(wèi)星導(dǎo)航定位技術(shù)、測繪學(xué)、氣象學(xué)、地理信息系統(tǒng)與現(xiàn)代通信技術(shù)等的有機(jī)結(jié)合。

（1）“基準(zhǔn)站-移動(dòng)站”模式。在GPS差分定位測量方法問世初期，主要是采用“基準(zhǔn)站-移動(dòng)站”模式對(duì)開闊地區(qū)或GPS信號(hào)穩(wěn)定的區(qū)域進(jìn)行地形地物測量，同時(shí)采用“RTK圖根測量”模式直接進(jìn)行圖根點(diǎn)的三維坐標(biāo)采集。這種作業(yè)方式的特點(diǎn)是需要手動(dòng)架設(shè)基準(zhǔn)站，作業(yè)區(qū)域小，一般不超過基準(zhǔn)站10km的有效輻射范圍，且需要使用測區(qū)周邊或內(nèi)部足夠數(shù)量高等級(jí)控制點(diǎn)作為參數(shù)解算的起算點(diǎn)。

（2）VRS技術(shù)省CORS模式。VRS技術(shù)是采用“虛擬基站+移動(dòng)站”模式進(jìn)行測量，由全國各省自然資源廳相關(guān)測繪主管部門主導(dǎo)，目前基本每個(gè)省范圍都建立了一套連續(xù)運(yùn)行的衛(wèi)星定位服務(wù)系統(tǒng)（某某省CORS），可提供覆蓋全省范圍的2000國家大地坐標(biāo)系下的平面坐標(biāo)和1985國家高程基準(zhǔn)下的高程數(shù)據(jù)。這種作業(yè)方式的特點(diǎn)是無須另外架設(shè)基準(zhǔn)站，作業(yè)區(qū)域可覆蓋全省，而且無須高等級(jí)控制點(diǎn)作為起算點(diǎn)，最高能提供工程測量三級(jí)控制點(diǎn)及以下精度的三維坐標(biāo)。

（3）VRS技術(shù)千尋CORS模式。近年來，在省CORS的VRS技術(shù)興起和成熟的同時(shí)，千尋CORS的VRS技術(shù)得到了快速發(fā)展，其以“互聯(lián)網(wǎng)+位置”的理念，通過北斗一張網(wǎng)的整合與建設(shè)，基于云計(jì)算和數(shù)據(jù)技術(shù)，構(gòu)建位置服務(wù)云平臺(tái)，以滿足國家、行業(yè)、大眾市場對(duì)精準(zhǔn)位置服務(wù)的需求。同時(shí)，可提供覆蓋全國范圍的2000國家大地坐標(biāo)系下的平面坐標(biāo)和大地高數(shù)據(jù)。這種作業(yè)方式的特點(diǎn)是無須另外架設(shè)基準(zhǔn)站，作業(yè)區(qū)域可覆蓋全國，無須高等級(jí)控制點(diǎn)作為起算點(diǎn)。通過多類項(xiàng)目的實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)這種作業(yè)方式還有一個(gè)顯著特點(diǎn)，即在不提供區(qū)域七參數(shù)的情況下最高只能得到厘米級(jí)的點(diǎn)位精度，有些區(qū)域可能只能達(dá)到分米級(jí)精度。因此，如果直接采用千尋CORS的VRS技術(shù)進(jìn)行圖根點(diǎn)控制測量，難以獲取精度可靠的圖根點(diǎn)。此外，七參數(shù)的獲取可以由市縣級(jí)自然資源局提供，也可以根據(jù)業(yè)主提供的符合精度和數(shù)量要求的高等級(jí)控制點(diǎn)自行求取。

（4）千尋CORS配合七參數(shù)模式。從理論上分析，省CORS和千尋CORS兩種VRS實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分測量技術(shù)的工作原理一致，都是使用區(qū)域虛擬基站進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分，對(duì)移動(dòng)站發(fā)射衛(wèi)星信息，直接得到2000國家大地坐標(biāo)系下的三維坐標(biāo)，兩者的技術(shù)對(duì)比如表2所示。

表2 省CORS與千尋CORS技術(shù)對(duì)比表

根據(jù)求取的七參數(shù)采用千尋CORS進(jìn)行圖根測量的技術(shù)思考如下：①千尋CORS技術(shù)是目前應(yīng)用范圍較廣的VRS動(dòng)態(tài)差分技術(shù)，在不求取當(dāng)?shù)仄邊?shù)的情況下，點(diǎn)位精度是不可控的，最差可能達(dá)到分米級(jí)精度；對(duì)于精度要求不是很高的項(xiàng)目，可以直接采用千尋CORS技術(shù)進(jìn)行地形數(shù)據(jù)采集，但不建議直接進(jìn)行控制測量。②求取七參數(shù)的高等級(jí)控制點(diǎn)應(yīng)均勻分布在測區(qū)范圍，且點(diǎn)數(shù)不能低于3個(gè)，高等級(jí)控制點(diǎn)的點(diǎn)位精度直接關(guān)系到實(shí)測圖根點(diǎn)和地物點(diǎn)的點(diǎn)位精度，因此需要合理選擇起算點(diǎn)。③在七參數(shù)完全可靠的前提下，采用千尋CORS方法和直接采用省CORS方法進(jìn)行圖根控制測量得到的圖根點(diǎn)點(diǎn)位精度均可滿足精度要求。

基于業(yè)主已提供該項(xiàng)目區(qū)域足夠滿足要求的高等級(jí)控制點(diǎn)，千尋CORS的信號(hào)相對(duì)較強(qiáng)，以及該項(xiàng)目主要地物為居民區(qū)，因此最終使用千尋CORS根據(jù)高等級(jí)控制點(diǎn)求取區(qū)域七參數(shù)進(jìn)行該項(xiàng)目的圖根控制點(diǎn)的布設(shè)與測量。為了檢驗(yàn)該方法的點(diǎn)位精度，選取測區(qū)一個(gè)行政村的范圍，對(duì)其中分布開闊的6個(gè)圖根點(diǎn)采用省CORS方法進(jìn)行測量，坐標(biāo)成果及較差分析對(duì)比如表3所示。

表3 2種VRS技術(shù)測量成果對(duì)比

2 房地測量

2.1 房地測量精度技術(shù)要求

在房地一體項(xiàng)目中，除獨(dú)立宗地帶有圍墻或院落外，其他形式的宗地界址點(diǎn)基本與房屋界址點(diǎn)的點(diǎn)位一致，因此文章僅介紹房屋界址點(diǎn)的測量。

房地測量中的精度要求主要包括界址點(diǎn)精度要求、邊長精度要求和面積精度要求。具體的要求精度是根據(jù)不同地區(qū)來定的，比如農(nóng)村要求三級(jí)精度、城鎮(zhèn)要求二級(jí)精度、縣城或城市要求一級(jí)精度，具體的精度中誤差和限差表在《房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T 17986.1—2000）中可查取。

2.2 地籍要素和房產(chǎn)要素測量技術(shù)

在房地一體項(xiàng)目中，房地測量是房產(chǎn)測量和地籍測量的總稱，自不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立以來，房產(chǎn)測量通常和地籍測量同步進(jìn)行，被稱為不動(dòng)產(chǎn)測量。不動(dòng)產(chǎn)測繪項(xiàng)目一般還包含不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，將不動(dòng)產(chǎn)測量和權(quán)籍調(diào)查同步開展，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作。對(duì)于房地一體項(xiàng)目，界址點(diǎn)基本都是以強(qiáng)基外角、圍墻外角、柱子外圍角來界定，因此，準(zhǔn)確測量房屋、圍墻、柱廊的點(diǎn)位，可以確保界址點(diǎn)精度達(dá)標(biāo)。房地測量工作中，房屋點(diǎn)位測量精度是地籍要素和房產(chǎn)要素測量的重要精度指標(biāo)，在實(shí)際操作中，可根據(jù)該經(jīng)驗(yàn)省去部分界址點(diǎn)測量工作。

（1）房屋界址點(diǎn)精度要求與圖根控制點(diǎn)的點(diǎn)位精度要求一致，都是平面中誤差5cm、高程中誤差10cm。在實(shí)測房屋精度高的前提下，可以省去很多界址點(diǎn)測量工作，在圖上直接提取房角點(diǎn)作為界址點(diǎn)。

（2）房地測量過程中，為了保證房屋界址點(diǎn)的精度，全站儀測量從圖根點(diǎn)出發(fā)的轉(zhuǎn)點(diǎn)不宜超過3站。

（3）數(shù)據(jù)采集的重點(diǎn)地物是房屋及房屋附屬，并標(biāo)注房屋結(jié)構(gòu)、層次等屬性，地形要素可適當(dāng)取舍，但宗地范圍附近的水系、道路、土質(zhì)及植被應(yīng)連貫性地測繪和表示，以保持整幅地籍圖的完整性。

（4）對(duì)于連排分布、權(quán)利人不同的房屋，在測量過程中應(yīng)注重墻體歸屬，結(jié)合權(quán)籍調(diào)查資料，確定墻體是屬于共墻、借墻還是自有墻，從而準(zhǔn)確測量出該類界址點(diǎn)的點(diǎn)位。

（5）在房地測量過程中，由于圖根點(diǎn)間的平均距離一般為50～150m，根據(jù)“長邊控短邊”的原則，一個(gè)站點(diǎn)的全站儀測量距離不宜超過100m，條件限制的情況下最遠(yuǎn)不能超過150m，否則容易導(dǎo)致點(diǎn)位精度超限。

（6）該項(xiàng)目計(jì)算建筑面積的房屋主要是在農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地范圍內(nèi)、地上永久性存續(xù)、結(jié)構(gòu)完整、層高不低于2.2m的農(nóng)村建筑，不包括其中的簡易房、農(nóng)具房、牲口房等不住人的或臨時(shí)性的建筑，而且在集體建設(shè)用地上開發(fā)的商品房也不在該項(xiàng)目計(jì)算建筑面積的范疇。

3 結(jié)束語

文章從實(shí)際項(xiàng)目出發(fā)，重點(diǎn)總結(jié)了圖根控制測量、房地?cái)?shù)據(jù)采集的技術(shù)要點(diǎn)，以及對(duì)相關(guān)技術(shù)的總結(jié)性思考。通過房地一體項(xiàng)目的實(shí)施，筆者對(duì)解析法有了更深層次的理解，為以后的項(xiàng)目實(shí)施以及其他相關(guān)技術(shù)的探索奠定了一定的基礎(chǔ)。