北京民宿：掃去“灰塵”再上路

李夏

今年國慶長假前夕，北京“城市民宿”迎來“強監管”。業內人士普遍認為，此舉對于規范發展住房租賃市場，解決短租住房藏污納垢、脫離監管等問題具有重要意義。

“靴子”并非驟然落地，據了解，此次集中整治民宿的依據是2020年年底，北京市住建委等部門發布的《關于規范管理短租住房的通知》（以下簡稱《通知》）。通知要求，短租住房經營者通過互聯網平臺發布短租住房信息的，需辦齊“六證”。證照不齊的房源應悉數下架，經營者需提交多項資質證明，審核通過后等候重新上架。

此前，北京市通州區組織市區網信、公安（網安、人口、治安）、住建等部門，聯合召開規范短租住房經營管理工作部署會，面向途家、愛彼迎、去哪兒、小豬短租、同程藝龍、攜程、美團、木鳥、飛豬9家短租住房平臺進行了政策宣傳，不合規民宿已全部下架。截至《法人》記者發稿，通州區民宿目前僅鄉村民宿房源仍在線上經營。

如此舉措，無疑給諸多北京民宿商家戴上了“緊箍”。由于行業規模發展過快，諸如“炒房…‘治安隱患”“擾民”等一系列社會問題的發生，規范民宿發展、加強行業監管已是迫在眉睫，但由此帶來的行業困境又該如何解決？

生意場里不能只講情懷

9月25日，記者走訪了北京多家“城市民宿”。當晚，記者來到前門附近一家四合院民宿，向里望去，院內外擺放著盆栽鮮花，花團錦簇、古香古色。透過玻璃門窗看到，屋內大廳燈光明亮，白色沙發映襯著米色背景墻，讓人感到格外溫馨舒適。該四合院距離故宮博物院僅27公里，房間價位100元到500元不等，最貴的家庭房價位為440元。

這家民宿的環境和位置，堪稱優勢明顯。不過，記者進入四合院內，發現一套桌凳旁搭著兩排衣架，晾著洗完的衣服、毛巾、襪子等，院內僅有一個客房的燈亮著。看起來，十一長假前，這家民宿的生意并不好。隨后，記者又走訪了北京多家“城市民宿”，受監管政策影響，除了十一黃金周之外，近期北京“城市民宿”生意普遍清冷。

從商業層面看，民宿指業主或房屋經營者利用空閑房間，融入房東個人特點或當地特色改造而成的，幫助房客體驗當地文化、自然、生活方式的住宿產品。民宿大都以短租為主，本質上是將個人多余住房拿出來開旅店。樓房住宅、平房小院、獨棟別墅、鄉村民居，都可以出租經營。根據位置和服務特點不同，民宿可分為農家樂、青年旅社、鄉村別墅、客棧、城市民宿、酒店式公寓等類型。

自2018年起，借著“互聯網+”和共享經濟的“東風”，民宿開始在我國快速發展。作為非標準住宿，民宿具有個性化、平民化等特點，因此廣受年輕人、尤其是熱衷旅行的“背包客”喜愛。在“背包客”眼中，民宿始終是“詩與遠方”的代表，民宿行業被看為“情懷生意”。“在一個陌生城市和相對人性化場景里，感受獨具特色的居住文化，與天南地北的友人暢聊人生，本身就是一件有趣的事情。”9月25日，“背包客”藍雨如是對記者說。

采訪當日，另一位民宿創業者李老板告訴記者：“在北京值得做民宿的地點是三里屯、故宮、長城等具有典型北京文化符號的地域。隨著北京環球影城正式投入運營，其周邊也是不錯的選擇。除此之外，其他民宿都不容易賺錢。尤其到了冬天，空置率會特別高。”他認為，北京面臨嚴格的政策監管，“城市民宿”未來發展堪憂。“成本較之前提升不少，如果沒有經濟利益驅動，估計沒有人愿意去做，民宿畢竟是一個市場行為。”李老板說。

“高速發展期”問題頻發

頭豹研究院報告顯示，得益于中國經濟穩定增長，2018年，中國國內居民旅游花費達5.1萬億元。住宿作為旅游出行中的必要環節，催生民宿市場需求不斷上升。同時，大量資本如酒店和房地產企業接連涌人民宿行業，在解決房屋閑置、促進地區經濟發展方面發揮重要作用，受到了政府認可并獲得國家政策支持。

上述報告顯示，在市場需求增長、資本扶持、政府鼓勵的情況下，中國民宿行業市場規模從2014年的19億元增長到192億元，年復合增長率高達78.3%。該報告還預測，未來隨著民宿行業法規的不斷完善和經濟持續發展，中國民宿行業規模仍將保持增長，但增長速度有所放緩。預計到2023年，中國民宿行業市場規模將突破400億元。整體而言，中國民宿行業正處于高速發展期。

但是，隨著2018年我國民宿行業發展勢頭迅猛，欠缺規范化管理導致了一系列社會問題。例如“炒房”“治安隱患”“擾民”等，行業中運營不規范、監管不完善等問題逐步顯現。

民宿主要由個人房東運營。實踐中，個人房東因缺乏專業管理服務能力，容易在經營過程中出現房客隱私保護不周、人員隨意出入等問題;一些民宿房東并不與房客見面，“只出租、不管理”現象十分普遍;欠缺規范化管理的“民宅型民宿”容易成為嫖娼、吸毒、賭博的藏身之所，對社會治安造成嚴重不良影響。

近年來發生的民宿行業危機事件，頗為引人關注：2017年，螞蟻短租發生“租房被盜搬”事件，房東將其房屋放在螞蟻短租平臺商出租，卻被未實名注冊的用戶將房內物品“搬家式”運走;2019年，多個民宿平臺被曝出現房東偷拍事件，房客發現在民宿房間電視機或路由器上安裝了針孔攝像頭。

另外，頭豹研究院報告顯示，由于房客素質參差不齊，業內房客違約、損壞房屋設施等問題屢見不鮮，給民宿經營造成困難。雖然平臺對房客權益給予充分保障，但面對房客的毀壞行為，房東在無直接證據的情況下，基本無法獲得理賠。不少民宿因為房客毀壞嚴重而損失巨大，被迫歇業修繕，造成經營困難。房客違約行為若不能得到規范，將會嚴重打擊房東經營積極性，影響行業中房源數量的增長。此外，不少“城市民宿”位于居民樓內，民宿房客眾多，流動性大，引發小區居民的安全擔憂。當前，國家尚未針對民宿行業出臺統一監管政策，民宿性質尚未得到明確，導致地方政府在具體監管中各行其是、標準不一。

因此，《通知》的出臺，對于規范發展住房租賃市場，解決短租住房藏污納垢、脫離監管等問題具有重要作用和意義。

民宿面臨四大法律風險

談及“北京民宿下架事件”，9月24日，記者采訪了北京執道律師事務所律師楊舒。他表示，民宿歸根結底是一門生意，做生意就要合法合規，講究誠信和品質。民宿行業現狀是，門檻低，無資質、無品牌、無規模的“三無”經營者居多，若不能清理這些不正規“民宅型民宿”，對合法合規民宿經營者來說是不公平的。

中國民法典第二百七十九條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變成經濟性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。”楊舒認為，如今的“下架行動”，就是對上述《通知》以及民法典相關條款的落地，主要目的是規范和清理“三無”民宿，解決當前民宿行業服務質量參差不齊、亂象叢生的難題。

究竟如何定義“隱藏”在小區居民樓間的“城市民宿”，從《通知》中可以明確得知，“利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所。”《通知》同時規定，首都功能核心區內不能做民宿。

楊舒介紹，目前民宿業面臨著四大法律風險，即經營資質不齊全、不正當競爭、消防隱患和侵犯相鄰權。由于民宿無法達到持證經營標準，不能正常辦理相應證書，未按照住宿業稅收政策繳納稅費。因此，民宿價格遠低于同層次酒店，在住宿市場頗具競爭力。這種情形，對傳統酒店來說可能構成不正當競爭。并且，民宿經營逃稅行為損害公眾利益，繳稅問題影響民宿身份合法化。

對于消防隱患和侵犯相鄰權的法律風險。楊舒表示，其實民宿存在各類安全隱患，包括治安、衛生和消防等。其中，消防問題最為突出。由于大部分民宿經營者法律意識淡薄，未意識到需要相關政府部門和消防審批手續。租客的不斷變化和生活習慣各異，導致影響周邊鄰居正常生活情況時有發生，侵犯了居民權益。

創新型民宿更受寵

據了解，目前民宿短租的經營者有兩類，一類是持有多套房產的業主自主經營，另一類是“二房東”，即在具備旅游資源的城鄉所在地，租下一定量的房產做改造，不僅提供住宿，還提供導游、導購、伴游等增值服務的旅游業從業者。那么，監管趨嚴，行業悲喜參半，民宿未來將走向何方？

9月28日，宿聯中國董事局主席、著名民宿運營專家凌新建在接受記者采訪時表示，民宿需要具有美感、個性和情調。雖然沒有高端賓館的一流服務設施，也沒有農家樂的簡陋，卻兼具人性化和審美屬性。他認為，從市場角度講，民宿尚沒有成為大眾市場。受區域和時間局限，客群審美將影響民宿市場發展。從本質上說，民宿不是一個高利潤行業，一味擴大規模、圖謀賺大錢、不考慮其他居民利益的人，不適合經營民宿。

9月30日易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，北京民宿被納入短租房管理之中，監管政策管控趨向積極，有助于促進民宿業態的健康發展。他認為，對于經營民宿的相關投資者來說，要注意政策紅線，同時清晰掌握文旅市場走向。從中介平臺等角度看，更是需要規范運作，否則后續經營壓力加大。只有健康運作的企業，才具有較好發展空間。

“民宿不會消失，市場發展機會將會更大。一些糅合了宜居和有趣元素的創新型民宿，未來將會更加受寵。”嚴躍進堅定地對記者說。

（責編

王茜 美編

趙佳）