房地產(chǎn)稅來了

馬思遠(yuǎn)

針對(duì)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅重點(diǎn)在于調(diào)節(jié)收入分配差距，是“扎實(shí)推進(jìn)共同富?！钡念}中應(yīng)有之義，也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，但在同房地產(chǎn)取得、流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)其他稅種整合優(yōu)化之前，對(duì)于地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)或?qū)⒂邢蕖?/p>

房地產(chǎn)稅的靴子終于落地了。

10月23日，據(jù)新華社報(bào)道，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。本決定自公布之日起施行，試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國(guó)務(wù)院確定。

房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步深入的背景下推出，更具有信號(hào)意義。

從政策演化來看，早在2011年，重慶和上海兩市已宣布開征房產(chǎn)稅，其后未能進(jìn)一步推進(jìn)，政策表述也多為“穩(wěn)妥推進(jìn)”，但近兩年來開始提速、直到本次試點(diǎn)推出。本次試點(diǎn)可謂房地產(chǎn)稅的“里程碑”時(shí)刻，但總體仍偏謹(jǐn)慎，全面開征仍需較長(zhǎng)時(shí)間。

房地產(chǎn)稅改革自2011年于上海和重慶開展試點(diǎn)以來，并沒有新的推進(jìn)，這一次增加試點(diǎn)城市，特別是人口流入集中、房?jī)r(jià)調(diào)控壓力較大的一線城市和強(qiáng)二線城市有望納入首批試點(diǎn)，表明房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步深入，有望在多種試點(diǎn)的基礎(chǔ)上讓房地產(chǎn)稅成為一個(gè)常規(guī)的、全國(guó)性的稅種。

不過，結(jié)合中國(guó)當(dāng)前間接稅為主的稅制特點(diǎn)，針對(duì)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅重點(diǎn)在于調(diào)節(jié)收入分配差距，是“扎實(shí)推進(jìn)共同富?！钡念}中應(yīng)有之義，也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，但在同房地產(chǎn)取得、流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)其他稅種整合優(yōu)化之前，對(duì)于地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)或?qū)⒂邢蕖?/p>

從共同富裕的角度來看，房地產(chǎn)稅制度或?qū)⒈Ｕ蟿傂栀?gòu)房，打擊投機(jī)型購(gòu)房，有利于促進(jìn)共同富裕。而從對(duì)經(jīng)濟(jì)影響來看，投機(jī)型購(gòu)房需求的減少一方面會(huì)使得居民其他類型的投資增加，并有可能促進(jìn)消費(fèi)需求回升，另一方面也有可能抑制房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)熱情。

政策之路

房地產(chǎn)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，通常向房產(chǎn)的業(yè)主或租戶等使用者征收。負(fù)責(zé)征收房地產(chǎn)稅的政府機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估值，并以房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)百分比作為應(yīng)繳的稅額。房地產(chǎn)稅是綜合性概念，包括跟取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收。而房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，包含在房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)。

自市場(chǎng)化改革以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，創(chuàng)造了GDP，解決了就業(yè)，貢獻(xiàn)了財(cái)政稅收，上下游帶動(dòng)諸多供應(yīng)商，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。但是房地產(chǎn)的發(fā)展已積累起巨額債務(wù)，產(chǎn)生了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政、金融風(fēng)險(xiǎn)的交織。同時(shí)，房?jī)r(jià)大漲導(dǎo)致了貧富分化和社會(huì)焦慮，抑制了創(chuàng)新和消費(fèi)，提高了制造業(yè)的要素成本。

房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的財(cái)政稅收包括房地產(chǎn)相關(guān)稅收以及土地出讓收入，分屬一般公共預(yù)算和政府性基金預(yù)算。其中，相關(guān)稅收包括開發(fā)環(huán)節(jié)的耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及交易環(huán)節(jié)的增值稅、契稅、印花稅和居民轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)還包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅等?；涢_證券認(rèn)為，總體上看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特點(diǎn)有：一是側(cè)重增量、輕存量;二是側(cè)重開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié);三是稅種種類較多，未來可能要結(jié)合房地產(chǎn)稅進(jìn)行相應(yīng)整合。

根據(jù)《中國(guó)稅務(wù)年鑒》以及財(cái)政部數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)稅收為2.62萬億元，占全國(guó)稅收的16.6%，占全國(guó)財(cái)政收入的13.8%;土地出讓收入為7.25萬億元，占政府性基金預(yù)算收入的85.8%。如果以“兩本”預(yù)算（預(yù)算報(bào)告+預(yù)算草案）加總計(jì)算房地產(chǎn)對(duì)全國(guó)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)9.87萬億元，占“兩本”預(yù)算之和的35.9%，故可大致認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)全國(guó)財(cái)稅的貢獻(xiàn)為35.9%，考慮到土地出讓收入主要是地方政府收入，該比例還將上升。

此次試點(diǎn)以及公眾每次熱議的是房地產(chǎn)稅，而非有一字之差的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在中國(guó)的歷史較長(zhǎng)，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。房產(chǎn)稅主要針對(duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性住房，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免予征稅;區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。

從2010年起，房地產(chǎn)稅制度改革被多次提及。2010年11月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》，其中明確提及要加快財(cái)稅體制改革，積極構(gòu)建有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的財(cái)稅體制，并研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。2011年1月27日，上海和重慶于同日發(fā)布《關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，宣布將于2011年1月28日對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

表1：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“熱門”城市綜合排名前20

2013年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，繼續(xù)調(diào)控的同時(shí)，提出加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，立法意味漸濃。而在2017年5月2日，全國(guó)人大常委會(huì)在2017年立法工作計(jì)劃中將房地產(chǎn)稅列為“預(yù)備及研究論證項(xiàng)目”。