房地產(chǎn)金融政策壓力測(cè)試

劉鏈

與總體資產(chǎn)質(zhì)量形成鮮明反差的是，房地產(chǎn)對(duì)公貸款質(zhì)量明顯惡化。

2021年，上市銀行總體不良率持續(xù)改善。截至2021年6月末，A股41家上市銀行的合計(jì)不良貸款金額約為1.77萬(wàn)億元，盡管金額小幅上行，但不良率降低至1.41%，比2020年年末下行7BP。不良率的改善主要得益于2020年疫情后銀行大力處置問(wèn)題資產(chǎn)，包括充分暴露不良并收回、核銷(xiāo)、轉(zhuǎn)出等。同時(shí)，疫情后銀行的貸款規(guī)模高速增長(zhǎng)以支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以分母端的加速擴(kuò)張也造成不良率下行。

但房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良明顯“雙升”，拖累資產(chǎn)質(zhì)量。與總體資產(chǎn)質(zhì)量形成鮮明反差的是，房地產(chǎn)對(duì)公貸款質(zhì)量明顯惡化。統(tǒng)計(jì)完整披露房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)的26家上市銀行的數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)對(duì)公不良貸款率從2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，合計(jì)不良貸款金額則上升至1082億元，拖累總體資產(chǎn)質(zhì)量。

銀行資產(chǎn)質(zhì)量受房貸影響小

近期以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)有一定程度的擔(dān)憂，那么，上市銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口究竟如何？從披露相關(guān)數(shù)據(jù)的上市銀行上半年情況來(lái)看，可能涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)敞口為兩個(gè)方面：一是狹義敞口（貸款）：對(duì)公房地產(chǎn)貸款共計(jì)7.89萬(wàn)億元，占總貸款比重的6.65%，以及零售按揭貸款共計(jì)32.65萬(wàn)億元，占總貸款比重約為27.56%，兩者合計(jì)占總貸款、總資產(chǎn)的比重約為34.2%、18.4%;二是廣義敞口（含表內(nèi)外非標(biāo)）：1.表內(nèi)非標(biāo)投資中或有部分資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，上半年上市銀行非標(biāo)投資金額共計(jì)5.62萬(wàn)億元，占總資產(chǎn)的比重約為2.55%，其中，國(guó)有大行、股份制銀行、農(nóng)商行非標(biāo)投資占比較低，分別為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相對(duì)較高，達(dá)到10.22%;2.表外理財(cái)中或也有一定資金通過(guò)非標(biāo)投資流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。上市銀行目前披露的數(shù)據(jù)有限，而上半年理財(cái)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示理財(cái)資金中投向非標(biāo)的規(guī)模約為3.75萬(wàn)億元，約等于商業(yè)銀行總資產(chǎn)（3.5萬(wàn)億元）的1.1%。

值得注意的是，非標(biāo)投資并非所有資金都投向房地產(chǎn)，一般銀行資產(chǎn)投向的風(fēng)險(xiǎn)偏好比較一致，如果某家銀行信貸業(yè)務(wù)中地產(chǎn)相關(guān)占比較高，那么非標(biāo)投資中相關(guān)業(yè)務(wù)的占比也往往相對(duì)更高。此外，一般而言，非標(biāo)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)口徑為金融投資中底層資產(chǎn)為信托、資管、理財(cái)、類信貸（或票據(jù)）、未明確歸類的權(quán)益類投資、ABS的部分，經(jīng)過(guò)多年的監(jiān)管調(diào)整，很多產(chǎn)品的實(shí)際投向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化的債券類資產(chǎn)。且項(xiàng)目類非標(biāo)產(chǎn)品的投向除了地產(chǎn)以外，還包括基建等。

圖1：房地產(chǎn)貸款增速較人民幣貸款總增速繼續(xù)走低

資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行，東吳證券研究測(cè)算

圖2：2020年以來(lái)房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)開(kāi)始下行

資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行，東吳證券研究測(cè)算

從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，按揭貸款具有強(qiáng)抵押和相對(duì)分散的特征，風(fēng)險(xiǎn)有限，上市銀行按揭貸款不良率基本在0.5%以下，因此，需要關(guān)注的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)公房地產(chǎn)貸款及表內(nèi)外非標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，老16家上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率為1.8%，相比2020年提升0.41個(gè)百分點(diǎn)。最近兩年，銀行報(bào)表顯示房地產(chǎn)不良率有所提升，這一方面是由房地產(chǎn)政策相對(duì)收緊、房企經(jīng)營(yíng)壓力加大所致;另一方面也有銀行主動(dòng)加大表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)表內(nèi)力度（部分確認(rèn)為不良并消化）、不良貸款確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)（上半年上市銀行不良/逾期已達(dá)到104%）的因素。

分具體銀行來(lái)看，國(guó)有大行中，工商銀行房地產(chǎn)對(duì)公不良貸款明顯“雙升”，2021年6 月末不良率升至4.29%;股份制銀行中，多家銀行的房地產(chǎn)對(duì)公不良貸款均明顯“雙升”，招商銀行、浦發(fā)銀行不良率分別從2020年年末的0.3%、2.07%上升至2021年6月末的1.07%、3.03%;城商行和農(nóng)商行中，重慶銀行調(diào)整房地產(chǎn)貸款策略，規(guī)模收縮后，6月末不良率比2020年年末大幅上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至6.28%;渝農(nóng)商行6月末不良率也升至6.18%，2020年為零不良，風(fēng)險(xiǎn)暴露源于個(gè)別房地產(chǎn)公司流動(dòng)性緊張。

個(gè)人住房貸款歷來(lái)是銀行不良率最低的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，雖然疫情后不良率小幅上升（部分居民收入波動(dòng)導(dǎo)致），但總體仍然保持優(yōu)異，與對(duì)公房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量差別明顯。以完整披露數(shù)據(jù)的18家上市銀行為例，近5年不良率中樞基本維持在0.3%，截至2021年6月末，合計(jì)不良貸款金額為709億元，不良率僅為0.29%，比2020年年末實(shí)現(xiàn)“雙降”，多數(shù)樣本銀行的個(gè)人住房貸款不良率也都回落或保持低位?；诖耍瑢?duì)個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量無(wú)須擔(dān)憂，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口主要集中在對(duì)公貸款。

“房住不炒”導(dǎo)向下地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)暴露，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境壓力明顯增加，尤其高負(fù)債率的激進(jìn)型房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)困難，公開(kāi)市場(chǎng)中涉及房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約也頻繁發(fā)生。對(duì)于銀行而言，部分陷入債務(wù)違約的房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流承壓，影響貸款本息償還（諸如華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等大型房地產(chǎn)公司），同時(shí)從貸后管理的角度，銀行也會(huì)主動(dòng)將有潛在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)公司貸款納入關(guān)注類或不良貸款的口徑。因此，房地產(chǎn)對(duì)公貸款的不良“雙升”是必然情形。