高質量提升銅鼓老舊小區“顏值”與“內涵”

隨著舊改代替棚改，從“十四五”開始，大面積出現拆遷戶的情況將會消失。為探索新形式下加快完善城市功能，提升城市品位，做大做美銅鼓縣中心城區，彌補帶狀發展規劃框架太長的縣域發展短板，從而進一步推進以人為核心的新型城鎮化。筆者對銅鼓縣城老舊小區改造工作進行了專題調研，并就高質量提升銅鼓老舊小區“顏值”與“內涵”，提出了幾點想法。

銅鼓縣老舊小區改造基本情況

推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。2019年，銅鼓縣對林業局宿舍、干鮮果小區、西湖小區共3個小區進行了改造，共涉及居民558戶、樓棟17棟、建筑面積6.3萬平方米，總投資1116萬元，共爭取到中央資金1079萬元。2020年，又對鄭順花園、橋北商城、蔬菜二組院內及定江林場宿舍共4個小區進行了改造，共涉及居民327戶、樓棟24棟、建筑面積3.4萬平方米，總投資785萬元，共爭取到中央資金523萬元。目前，銅鼓縣小區改造僅包括對小區的道路、綠化、雨污管網、停車位等，未涉及外墻面及屋面、強弱電等改造。

2021年，銅鼓縣出臺《銅鼓縣城市“雙修”行動實施方案》，計劃對零散小區打包改造，項目總投資908萬元，將用兩年時間全部改造完成。具體路徑是：2021年對城北片區、定江片區、懷遠片區、花園社區、城南社區、長林宿舍及長紅宿舍等6個項目進行改造，共涉及居民1147戶、樓棟100棟、建筑面積11.037萬平方米;2022年計劃對定江公寓和南山花苑小區2個項目進行改造，將涉及居民374戶、樓棟14棟、建筑面積4.092萬平方米。

銅鼓縣老舊小區改造存在的問題

（一）網格化管理水平滯后。一是毀綠現象普遍存在。部分業主擅自毀綠種菜，破壞小區綠地，部分業主為方便共享單車、小汽車停放，私自毀綠停車。二是物業管理混亂。多數老舊小區都沒有物業管理，小區內違建仍然可見，技防設施設置不科學，電動車輛失盜現象時有發生。部分新建小區沒經過驗收就先行上房，前期物業管理大多由開發商自己負責選擇，許多遺留問題遲遲不能得到解決。業主利益受損，把矛盾轉移到后來的物業公司頭上，不解決問題就拒繳物業費，而物業公司沒有能力解決，如此惡性循環，三到五年，一個新小區就將變成老舊小區。

（二）公共設施缺失破損嚴重。一方面，由于老舊小區建設時間較早，部分小區規劃設計先天不足，私家車擁有量越來越多，而老舊小區建設較早，沒有地下停車場，地面停車位又嚴重不足導致停車難;多數老舊小區未鋪設燃氣管道，且雨污不分;中大型老舊小區缺乏公共廁所、居民活動中心等公共設施;許多老舊小區原有的門衛房、公共用房被占用或出租、出售。另一方面，老舊小區內的道路普遍坑洼不平，出行困難;停車棚破爛不堪或沒有停車棚，有礙觀瞻;墻面污損嚴重，形象不佳;路燈不亮，成為擺設;電線、網線私拉亂接現象隨處可見。以上情況，已嚴重影響了老舊小區居民的生活質量。

（三）改造成本高資金缺口大。根據已改造老舊小區改造情況，改造標準約每戶2萬元，已投入資金1901萬，其中中央資金1602萬，占總投入的84%，其它資金為縣財政資金，改造資金沒有爭取到其它上級行業部門的資金支持，更沒有社會資金的來源。老舊小區改造涉及面廣，是投入較大的綜合性工作，光靠財政資金投入不足以將老舊小區改造得非常完善，政府負擔重，資金缺口大。群眾對改造期望過高、攀比心理過重，對已改造小區成效也頗有微詞。

銅鼓縣老舊小區改造的建議和措施

（一）加強領導，形成合力。老舊小區改造涉及多個部門，建議縣政府成立老舊小區改造工作領導小組，加大統籌協調力度，各相關部門明確職責、任務、目標，充分調動城管局、住建局、房產局、園林所、社區管委會、財政局、供電、供水、供氣、電信、移動、聯通、電視網絡等單位的積極性，進一步加快銅鼓縣老舊小區改造工作。要創新宣傳方式，加強輿論宣傳，提高老舊小區改造的認同度和知曉度。要發揮示范工程導向作用，通過改造前后的對比，使業主真正理解改造的意義，自覺支持，減少整治過程中的矛盾和工作阻力。

（二）統籌規劃，科學安排。在詳盡掌握老舊小區數據的基礎上，進行分類評估，統籌科學規劃，對確定的改造項目要拿出有針對性、可操作性的改造方案，按照輕重緩急、先易后難的原則組織實施。要把小區改造工作與城區路網、管網改造相結合，要從居民期盼的小區停車難、小區燃氣使用等熱點問題入手，重點解決老舊小區環境、公共秩序、物業管理等問題。老舊小區整治涉及群眾切身利益，制訂整治方案前要多種形式廣泛征求居民意見，方案出臺后要向小區居民公示，整治方案根據小區的實際情況實行“一片一策”，區別對待。

（三）多方籌資，加大投入。縣政府要加大財政投入的力度，做好資金投入保證，“兵馬未動，糧草先行”，只有把資金投入到位，才能把老舊小區整治這項德政工程、惠民工程實實在在做好。同時，要積極探索小區改造資金多元化、多渠道的投資機制。對小區規模大、入住時間長、基礎設施缺失嚴重的小區，由縣政府組織實施全面改造提升。對規模較小的小區，建議由街道根據各小區實際情況，投入資金對道路、公共照明、下水道、停車位、智慧安防監控等基礎設施實施改造。

（四）健全機制，長效管理。在改造提升的基礎上，實施小區業主委員會和建立保潔、保安、相結合的管理模式。老舊小區綜合整治后，社區是管理主體，要成立物業管理辦公室和物業管理服務公司。物業管理辦公室負責對老舊小區日常管理工作的監督、指導和考核，物業管理服務公司實行準物業化管理，各小區成立物業服務站，納入監督機制，社區黨支部是第一監管責任主體。明確老舊小區工作質量標準及量化考核辦法通報考核結果，并作為年終考核的重要依據。

作者簡介：劉長檢，銅鼓縣人民政府副縣長。

責任編輯：史慧芳