獲取農村土地若干法律問題解答

習近平總書記強調，民族要復興，鄉村必振興。脫貧攻堅取得勝利后，要全面推進鄉村振興，這是“三農”工作重心的歷史性轉移。鄉村要振興，產業需先行。發展產業就離不開土地。農戶可以依法承包農村土地并取得土地承包經營權，在本集體經濟組織內部也可以依法互換、轉讓土地承包經營權。但是，本集體經濟組織以外的單位和個人如何依法獲取農村土地用以發展產業，更是很多人關心關注的問題。本文對此進行了梳理并以問答的形式呈現給大家，以期對鄉村振興有所助益。

問：何為“三權分置”？

答：2016年《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》提出，現階段深化農村土地制度改革，順應農民保留土地承包權、流轉土地經營權的意愿，將土地承包經營權分為承包權和經營權，實行所有權、承包權、經營權分置并行，著力推進農業現代化，是繼家庭聯產承包責任制后農村改革又一重大制度創新。“三權分置”是我國農村基本經營制度的自我完善。“三權”分別是集體所有權、農戶承包權和土地經營權，“三權分置”就是要落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，充分發揮“三權”的各自功能和整體效用，形成層次分明、結構合理、平等保護的格局。2018年12月新修訂的《農村土地承包法》第九條明確規定“承包方承包土地后，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營?！敝链耍瑖曳烧酱_立了“三權分置”制度。

問：土地承包經營權是否可以流轉給本集體經濟組織以外的單位和個人？

答：不可以。

問：土地經營權是否可以依法流轉給本集體經濟組織以外的單位和個人？

答：可以。

問：土地經營權設立的主體有幾方？

答：兩方。出讓方（即土地承包經營權的承包方）和受讓方（即通過流轉獲得土地經營權的組織或者個人）。需要提示的是，出讓方是農戶家庭，不是個別家庭成員，因此，應完備家庭會議決議、授權委托書等法律文件。

問：土地經營權設立的客體包括哪些？

答：根據我國《農村土地承包法》第二條的規定，土地經營權設立的客體包括耕地、林地、草地以及其他依法用于農業的土地（例如“四荒地”、養殖水面）。農村建設用地（例如宅基地、工礦用地）不能成為土地經營權的客體。

問：土地經營權流轉應當遵循哪些原則？

答：土地經營權流轉應當遵循以下原則：

依法、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經營權流轉;不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境;流轉期限不得超過承包期的剩余期限;受讓方須有農業經營能力或者資質;在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

問：土地經營權設立的方式包括哪些？

答：包括以下方式：出租（轉包），是指承包方將部分或者全部土地經營權，租賃給他人從事農業生產經營;入股，是指承包方將部分或者全部土地經營權作價出資，成為公司、合作經濟組織的股東或者成員，并用于農業生產經營。其他方式，《農村土地承包法》第四十七條規定，承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案。

問：設立土地經營權是否需要村委會同意？

答：不需要。僅需向發包方備案即可。

問：取得土地經營權后享有哪些權利？

答：土地經營權人依法享有如下權利：對承包地的占有權;使用權;收益權;依法改良土壤、建設附屬設施的權利;再流轉的權利;以土地經營權融資擔保的權利;其他權利：例如，在土地流轉合同有約定的前提下，承包地被依法征收或征用時，土地經營權人可以獲得相應補償。

問：土地經營權流轉，是否必須簽訂書面的流轉合同？

答：承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。其他的土地經營權流轉，當事人雙方應當簽訂書面流轉合同。承包方委托發包方、中介組織或者他人流轉土地經營權的，流轉合同應當由承包方或者書面的受托人簽訂。

北京市乾坤律師事務所高級合伙人魏武剛律師

問：土地經營權流轉合同一般包括哪些條款？

答：一般包括如下條款：雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯系方式等;流轉土地的名稱、四至、面積、質量等級、土地類型、地塊代碼等;流轉的期限和起止日期;流轉方式;流轉土地的用途;雙方當事人的權利和義務;流轉價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間;合同到期后地上附著物及相關設施的處理;土地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬;違約責任。

問：土地經營權何時設立？

答：自流轉合同生效時設立?！睹穹ǖ洹返谌偎氖粭l已明確。

問：土地經營權流轉價款有政府指導價嗎？

答：沒有。土地經營權流轉的價款，應當由當事人雙方協商確定。

問：土地經營權是否需要辦理登記手續？

答：土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人。

問：承包方是否有權單方解除土地經營權流轉合同？

答：承包方不得單方解除土地經營權流轉合同，但受讓方有下列情形之一的除外：擅自改變土地的農業用途;棄耕拋荒連續兩年以上;給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態環境;其他嚴重違約行為。

問：工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權有哪些準入門檻和監管？

答：主要包括以下幾點：縣級以上地方人民政府應當建立工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的資格審查、項目審核和風險防范制度;工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的，本集體經濟組織可以收取適量管理費用;具體辦法由國務院農業農村、林業和草原主管部門規定。

問：何為“四荒地”？

答：“四荒地”是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘。

問：承包“四荒地”有哪些方式？

答：不宜采取家庭承包的“四荒地”，可以通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營。“四荒地”承包期限較長。但承包人應當防止水土流失，保護生態環境。

問：承包“四荒地”有哪些程序性要求？

答：發包方將“四荒地”發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。在同等條件下，本集體經濟組織成員有權優先承包。由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，應當對承包方的資信情況和經營能力進行審查后，再簽訂承包合同。

問：依法承包“四荒地”后，還可以享有哪些權利？

答：主要包括：通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權;通過招標、拍賣、公開協商等方式取得土地經營權的，該承包人死亡，其應得的承包收益，依照繼承法的規定繼承;在承包期內，其繼承人可以繼續承包。

問：農民的宅基地使用權可否由城鎮戶籍的子女繼承？

答：可以。自然資源部在2020年9月9日《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復》中明確：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承?！恫粍赢a登記操作規范（試行）》明確規定，非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

問：工商企業可否購買農村宅基地發展鄉村民宿？

答：不可以?？刹扇∽赓U或者合作方式。

問：集體經營性建設用地使用權入市有哪些法律規定？

答：《土地管理法》第六十三條規定：土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。

??鏈接：

北京市乾坤律師事務所（簡稱“乾坤所”）創立于1993年，是大陸地區較早探索合伙制制度下實施公司化運營的綜合性的法律服務機構。在“客戶的滿意是我們永遠追求的服務標準”的辦所宗旨指引下，乾坤所倡導專業化分工和團隊合作，形成了自己獨特的經營理念和運行機制。乾坤所總部位于北京市海淀區，下設全資新疆分所，并與境內外二十余家律師機構擁有密切合作關系。

自事務所創立以來，乾坤所匯聚全所同仁的智慧和資源，以專業、穩健、及時、謙遜的姿態向客戶提供高水準的法律服務。迄今為止乾坤律所為近萬家企、事業單位、個人和政府部門提供過常年法律顧問服務和專項法律顧問服務。乾坤所專注的服務領域包括：公司、投資、金融、證券、政府事務、房地產、基礎設施項目建設、節能及融資、知識產權、國際貿易和勞資關系等業務領域的非訴訟、訴訟或仲裁等。