淺析“小產權房”的交易困境

董筱暉

[摘要]隨著城市化進程日益增速，越來越多的人口涌入城市，人們對住房的需求不斷增多，房價攀升的同時，“小產權房”的交易也日趨活躍，進入產權交易機構的“小產權房”交易項目也越來越多。但基于“小產權房”的特有屬性，在交易的實際操作過程中還面臨著不少問題。本文以農村集體土地上建設的“小產權房”為例，從“小產權房”的成因、存在的交易風險以及對“小產權房”進場交易的處理建議作一淺析。

[關鍵字]小產權房 交易風險 土地使用權 掛牌交易

1? “小產權房”的概念

所謂“小產權房”，并非嚴格意義上的法律術語，而是與完全產權房相對應的約定俗成的概念。完全產權房，是指在符合居住用途的土地上，建造手續齊全并由有資質的房屋開發商建造，允許在市場上自由流轉的商品房，其房屋產權和房屋占有的國有土地使用權是完整的，房屋所有人對房屋的占有、使用、收益、處置以及排他性等全部權利都不受限制。而“小產權房”則是與之相對的權屬不完整，轉讓行為受到完全或部分限制的房屋的俗稱，一般包括不符合房產建設規劃、未辦理土地征收和出讓手續，直接在農村集體所有土地上建設的不構成真正法律意義上的房屋。本文所探討的“小產權房”，特指在農村集體土地上建設的，未經規劃、未辦理相關證件、未繳納土地出讓金等費用，按現行法律無法取得由國家頒發的房地產權屬證明、沒有完整產權的房屋。

2? “小產權房”的成因

“小產權房”之所以近年來增速迅猛，原因可以從城市和農村兩個維度切入分析。從城市角度來看，日益增長的城市人口與逐年高漲的城市商品房價格矛盾日趨加劇，越來越多的城市中底層收入者對生存居住的基本需求無法得到滿足，由此“小產權房”應運而生;從農村角度來看，農村集體土地的使用權流轉在我國現行法律下受到很多限制，而農民從土地征收中獲得的土地補償款和安置補助費微乎其微，“小產權房”交易則直接避開了政府的征收環節，打破了由地方政府壟斷的以國有土地使用權為建設基礎的房地產市場，改變了農村集體靠辛勞耕作收益的傳統模式，為農民帶來了豐厚的收益?；谑袌龊屠骝寗樱靶‘a權房”不斷增多。

3? “小產權房”的交易風險

“小產權房”雖然在解決城市人口住房難、增加農民收入和提升居民生活水平等方面具有積極意義，但由于“小產權房”的權屬限制，交易仍有諸多風險。一是禁止轉讓風險?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十八條規定：“未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓”。這類“小產權房”沒有相關部門發放的權屬證書，僅有房屋使用權而所有權不完整，如遇糾紛，很難保障購買者的利益，法律針對此類住房禁止轉讓。如集體經營性建設用地上的違規建房以及因城市擴建都市村莊改造過程中形成的尚未取得商品房登記證的房屋即屬于此種類型;二是限制轉讓風險。此類“小產權房”對于轉讓方或受讓方具有一定的限制約束?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定：“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”;“前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”。據此農村集體土地上建設的“小產權房”首先應考慮占用土地的流轉、規劃及用途是否符合相關規定，符合規定的才可以轉讓。同時轉讓方應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，這是對轉讓方進行的限制。

4? 對“小產權房”進場交易的處理建議

基于“小產權房”交易存在的交易風險，筆者對 “小產權房”的進場交易提出以下處理建議。

一是對于存在禁止轉讓風險的“小產權房”的轉讓申請不予受理。對于如房管部門沒有發放房產證的“小產權房”、建在農民集體所有土地上的未經規劃的非農業建設的“小產權房”以及侵占國家耕地的“小產權房”，鑒于其權屬尚不完整或不清晰，交易機構對其轉讓申請應不予受理。

二是對于使用權屬清晰，所有權不完整的“小產權房”，可采用一定年限的租賃或合作經營等掛牌形式。對于這種掛牌形式，交易機構應作出充分的論證，對于涉及的有關事項在公告中進行詳細披露。對于轉、受讓方共同關注的焦點問題進行溝通協調，確保交易的合法合規。

三是對于權屬手續不完整的“小產權房”可先經過確權后再進場交易。如對于土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地上的“小產權房”，因土地出讓金等有關費用尚未支付到位未取得相應的土地使用權證的，則可建議有關當事方盡快繳納相關費用，待手續完備后再進行掛牌。

四是對于存在限制轉讓風險的“小產權房”轉讓，應充分考慮轉讓行為的決策程序和受讓方資格條件。對其他無法確權但確有必要在同一農村集體內部流轉的“小產權房”，應在進場交易時對受讓方資格條件進行必要限制。我國法律明文規定農村集體所有土地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，對于掛牌轉讓的“小產權房”可根據有關規定對受讓方的條件和范圍等進行必要的限制。

在“小產權房”交易市場不斷增長的背景下，一些國有企業通過法院裁定以物抵債等途徑也持有了一定數量的“小產權房”，為便于變現融資，需要借助產權交易機構進行掛牌轉讓。但“小產權房”的進場交易涉及的法律問題較多，研究“小產權房”進場交易，有利于解決企業融資難問題，也有利于探索農村集體產權的有效流轉，為鄉村振興貢獻產權人的一份力量。