普法

房價漲了，房東認為違約更“劃算”？

今年1月1日，小陳通過中介向左某、諸某夫婦購買一套商品房，雙方當場簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋總價款為140萬元，小陳按約支付了10 萬元定金及25.2 萬元的購房款，并約定于3月下旬雙方辦理過戶登記手續，小陳支付尾款。

沒想到，從3月中旬開始，當地的房價大幅上漲，等到了雙方約定過戶的時間，周邊同等面積的二手房已開價200 萬元，可小陳還沒來得及欣喜，就收到了左某悔約的信息，之后，左某便一直拒接小陳的電話。小陳多次找中介出面溝通無果，要求左某、諸某繼續履行合同、協助辦理房屋過戶登記手續，并賠償70 萬元的違約金。

左某、諸某極力主張解除合同，并表示愿意承擔雙倍返還定金的違約責任，認為小陳主張的70 萬元的違約金過高。小陳則認為左某、諸某明顯不誠信，房價漲了，竟然覺得違約更“劃算”，簡直不道德，小陳是不能同意的，房子是一定要過戶的。

請問：小陳要買的房子房價漲了，房東真的違約更“劃算”嗎？

律師點評：

小陳有權請求房東夫婦繼續履行合同并支付違約金

左某、諸某應配合辦理過戶登記手續并賠償因違約給小陳造成的損失。根據民法典第五百八十條規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。

左某、諸某夫婦拒絕履行非金錢債務(辦理房屋過戶登記手續)，且該非金錢債務的履行不存在民法典第五百八十條規定的例外情形，因此，小陳有權請求違約方繼續履行合同并支付違約金。

在涉及房屋產權過戶等非金錢債務時，除因標的物不能履行或不適于履行等情形外，繼續履行合同還是終止合同權利義務的選擇權在守約方。

選擇繼續履行合同的，請求違約方履行過戶登記手續等非金錢債務的同時，還可以要求違約方承擔合同約定的違約責任；選擇解除合同等終止合同權利、義務的，守約方可以按合同約定選擇適用違約金或者定金條款，約定的定金或者違約金不足以彌補因違約造成的損失的，可以請求賠償超過部分的損失。依據民法典第五百八十四條的規定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益，即包括房屋增值等可以預見的利益。

依法成立的合同對雙方當事人具有約束力，當事人應當遵循誠信原則，按照合同的約定全面履行自己的義務。當違約情況發生時，繼續履行是違約方承擔責任的首選方式。法律之所以這樣規定，是由于繼續履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金更有利于實現合同目的。

在自家門口裝監控侵害他人權益嗎？

王某和丁某是蘇州吳江某小區的隔壁鄰居，兩家共用一公共走廊，入戶門分別安裝在兩堵呈直角的墻壁上，離得非常近，僅有0.1 米。

丁某為保障自身及家人人身財產安全，便在其入戶門上安裝了具備攝像錄音存儲功能、可360 度調整旋轉的監控攝像頭。而作為鄰居的王某對丁某裝監控的行為非常氣憤，認為該攝像頭可以清晰地拍攝并監控其家人每日進出狀況，丁某這種未經允許私自獲取并保存王某及家庭成員照片視頻的行為，侵犯了其個人信息，使王某及家人的個人信息存在隨時被泄露的風險。

在現場勘查過程中了解到，丁某安裝的攝像頭與某款手機App 連接，通過手機App 即時操作顯示，該攝像頭可清晰拍攝到王某家人員進出狀況，人臉成像非常清晰。且該監控攝像頭調整到一定位置，當王某家入戶門呈打開狀態時，可拍攝到王某家內部專有部分。同時，根據涉案小區物業監控進行現場勘查，發現王某與丁某所在的樓棟在大樓出入口有19 個物業安裝的監控攝像頭，攝像頭拍攝的視頻在一個月內均可回看。

監控在我們身邊隨處可見，很多人為了保護自身財產和人身安全會在家門口安裝監控，那么丁某這種私自安裝監控的行為是否侵害其他人的權利呢？

律師點評：

丁某應拆除其安裝的監控設備攝像頭

處理個人信息應遵循合法、正當、必要原則，不得過度處理，丁某應拆除其安裝的監控設備攝像頭，并刪除該攝像頭所存儲的涉及王某及其家人的全部信息。

民法典在人格權編中規定，個人信息是以電子或者其他方式記錄的能夠單獨或者與其他信息結合識別特定自然人的各種信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份證號碼、生物識別信息、住址、行蹤信息等。

首先，丁某安裝監控攝像頭較為清晰地采集到了王某及其家人的個人面部特征、出行狀況、戶內人員狀況等個人信息，并進行存儲。丁某該行為既未征得王某等人的同意，也容易造成個人信息泄露，給王某及其家人造成了不必要的困擾。

其次，丁某雖主張其安裝攝像頭目的是為了保護自身人身和財產安全，但小區物業對涉案樓棟有完善的監控技防設施，且目前均在正常運行。所以，丁某安裝攝像頭的行為缺乏合理性和必要性，屬于對個人信息的過度處理。

最后，王某房屋內部屬于其私密空間，在未征得王某明確同意，又無法律規定的特別情形下，任何組織和個人不得拍攝、窺視王某的住宅。丁某安裝的攝像頭可由手機App遠程操作，在一定條件下會拍攝到王某房屋內部，構成對王某隱私權的侵害。

為了保護財產權和人身權，只要不屬于侵犯他人隱私和公共利益，還沒有明文禁止私人在家門口安裝監控。安裝監控時，需要注意避免攝像設備拍攝、窺視到其他住戶的私密空間，侵擾其私生活安寧，也不可以將拍攝到的內容對外傳播，否則就有可能承擔相應的侵權責任。

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