淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險評估與防范

徐鶯菲

(安徽師范大學，安徽 蕪湖241000)

一、 前言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其成長與人民的切身利益密切相關，一直以來備受關注。 近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長迅速，房價不斷上漲，國家為抑制房價不斷通過宏觀調(diào)控調(diào)整金融市場的許多方面，不斷出臺新政策，最終目的是讓房地產(chǎn)在溫和的市場環(huán)境中良性發(fā)展。 從2019 年開始，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從以前的“約談”等窗口指導轉(zhuǎn)變?yōu)橐虺鞘┎吆汀耙怀且徊摺保⒃絹碓綇娬{(diào)城市的主體責任。 然而我國房地產(chǎn)由于興起時間短，根基不牢固，因此應對風險的能力較弱。 此外大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)持有的權益資本偏少，通常借助銀行貸款進行融資，途徑較少。 不合理的資本結(jié)構(gòu)也給各企業(yè)增加了財務風險。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性導致企業(yè)面臨的各種問題，例如融資風險、投資風險和營運風險等都需要進一步討論，預防和加強控制。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的概念、種類和基本特征

(一)財務風險的概念

針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務活動而言，財務風險指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中市場的不確定性以及公司內(nèi)部各種難以預料和控制的因素影響，使得企業(yè)預期財務目標和實際情況相偏離而產(chǎn)生的風險。

(二)財務風險的種類

融資風險:指公司無力籌集足夠的資金來確保項目的順利進行或未能償還到期債務的本金和利息，最終導致財務狀況惡化的可能性增加的風險。

投資風險:指企業(yè)受到某些難以估計或控制的投資活動因素的影響，從而給企業(yè)的財務業(yè)績帶來不確定性，導致投資收益率達不到預期水平的風險。

經(jīng)營風險:指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，由于受供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)隱藏的不確定性因素的影響，投資項目未能獲得預期收益的可能性。

利率風險:指在一段時間內(nèi)市場利率因為遭受不確定因素的影響，給企業(yè)經(jīng)濟造成損失的可能性。

(三)財務風險的基本特征

客觀存在性:財務風險是無法避免和消除的，也不隨著人的意志轉(zhuǎn)移，其存在是客觀的。

不確定性:房地產(chǎn)企業(yè)的風險尚不確定，無法事先準確判斷。 像國家宏觀政策、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會經(jīng)濟發(fā)展、土地供求關系等不可控因素都會影響風險預測結(jié)果的穩(wěn)定性。

分散轉(zhuǎn)移性:房地產(chǎn)行業(yè)的主要商品為房屋，其具有固定并且無法隨意轉(zhuǎn)移的特征。 因此，受區(qū)域性特征的影響，房地產(chǎn)開發(fā)地方的政策和當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況都對房地產(chǎn)企業(yè)的決策影響重大。 另外，面對不斷變化的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)公司由于發(fā)展周期長，應對和適應形勢波動的速度緩慢，因而不可避免地產(chǎn)生財務風險。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成原因

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)指負債和股東權益在公司總資金來源中所占的份額和比例，可以用來衡量企業(yè)能否持續(xù)擁有長遠健康發(fā)展。 資本結(jié)構(gòu)是否合理，決定了企業(yè)債務給企業(yè)帶來的是經(jīng)濟利益還是潛在風險。 房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)問題主要包括:融資結(jié)構(gòu)不合理和債務結(jié)構(gòu)不合理。 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)主要通過引進外部資金籌集資金，由于房地產(chǎn)自身的特點，企業(yè)僅僅依靠內(nèi)部籌集資金很難使得企業(yè)長久健康發(fā)展，因此需要引入外資。 房地產(chǎn)業(yè)雖然可以盈利，但這些收益并沒有轉(zhuǎn)化為資金，公司積累資金的能力也沒有得到加強，這將影響企業(yè)的內(nèi)部融資。 可以看出，外部融資是一把雙刃劍。 短時間內(nèi)，企業(yè)規(guī)模擴張會使企業(yè)財務危機加重。我國房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其最主要的特點在于非常依賴銀行借款這一籌資方式，其次依靠房屋出售款，而本身的自有資金、利用股權融資和債券融資比例相對較小。

(二)財務預算控制管理不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，財務預算這一環(huán)節(jié)發(fā)揮著極其重要的作用，財務預算能夠幫助企業(yè)合理配置資金的運用。 當前我國房地產(chǎn)預算管理現(xiàn)存的主要問題有:預算管理體制不完善、預算完整性不強、財務預算數(shù)據(jù)不合理等。 房地產(chǎn)企業(yè)只是將預算作為財務部門的工作，每個部門及員工在具體的預算中應該承擔的責任和作用未得到明確劃分，致使部門間常常互相推諉責任，因此無法形成完整的預算流程體制。 現(xiàn)在許多企業(yè)為了縮短工期，加快資金回籠，在項目開發(fā)過程中沒有合理規(guī)劃施工方案，導致事中預算缺少基礎數(shù)據(jù)，無法確切落實，使預算偏離實際情況。 在過去，當房地產(chǎn)供應供不應求時，許多開發(fā)商在預算不足、制度不健全、各部門實施力度不強的情況下盲目競購土地使用權。 基于目前形勢有變，倘若企業(yè)仍然不加強財務預算管理的意識，不僅不能如愿實現(xiàn)最初定下的利潤目標，甚至可能導致資金鏈斷裂，造成嚴重后果。

(三)企業(yè)管理內(nèi)部控制制度不完善

目前，盡管有不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立內(nèi)控制度，但總體而言，企業(yè)內(nèi)部控制意識不強，制度也不夠完善。 內(nèi)部控制體系不完善主要表現(xiàn)為:沒有建立完善的內(nèi)部控制體系，缺乏資本管理和監(jiān)督機制，缺乏嚴格的會計核算方法等。 這些問題和財務管理工作的進展直接相關，若處理不好，工作將無法正常運行。 目前房地產(chǎn)企業(yè)針對內(nèi)部控制招錄的綜合型人才數(shù)量沒有達到行業(yè)要求且招錄的人員中有不少人風險管控意識不足、專業(yè)勝任能力不夠，錄用不嚴謹?shù)那闆r也為營運風險的產(chǎn)生埋下隱患。 此外，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的實施沒有給予足夠的重視，問責機制和懲罰機制的不健全也影響了內(nèi)部控制的預期效果。 而只有完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強其對環(huán)境的適應性，提高其抵抗風險的能力，企業(yè)才能順利度過眼前危機。

(四)成本控制體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場競爭拔得頭籌必須將成本控制視為核心、重點，而在實際情況中，房地產(chǎn)企業(yè)卻只關注工程進度，強調(diào)工程質(zhì)量，往往沒有考慮各環(huán)節(jié)的成本管理，例如，企業(yè)開發(fā)成本設計不完善，成本控制不夠全面，在成本控制過程中沒有全面考慮各種目標，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益，并且大多數(shù)企業(yè)只在建設和項目融資控制方面展開成本與管理工作，不重視項目開發(fā)前的前期可行性論證和合理性設計，導致企業(yè)成本控制不佳。 此外，成本管理人員素質(zhì)不高也被認為是成本控制體系不完善的一個重要表現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，針對稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實施有效的管理機制和風險控制，導致企業(yè)財務風險加劇。

四、 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

(一)降低資產(chǎn)負債率，擴展多元籌資渠道

資產(chǎn)負債率，又叫做債務負債率，它可用來衡量企業(yè)利用債權人提供的資金進行經(jīng)營活動的能力。 在房地產(chǎn)處于利潤率持續(xù)增長或保持穩(wěn)定的時候，可以利用融資達到給企業(yè)帶來更多利潤的目標，這個時候所背負的債務是有利于企業(yè)發(fā)展的。 因為增加負債的比例可以達到提高財務杠桿率的目的，并且使財務杠桿發(fā)揮積極的作用。 然而在目前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力在不斷下降，若不惜通過舉債擴大經(jīng)營規(guī)模，導致資產(chǎn)負債率偏高，最終會影響企業(yè)的健康發(fā)展。 降低資產(chǎn)負債率的一般措施有:①減少負債，加強股權融資。 通過吸納個人和企業(yè)的直接投資來籌措資金，提升企業(yè)的資信度，通過發(fā)行普通股和優(yōu)先股，減少企業(yè)資金融資困難，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。 ②提高資金周轉(zhuǎn)率，拓展融資渠道。 合理地利用資金，節(jié)約開發(fā)過程中相關的人力、物力成本，節(jié)約能源，降低消費，提高從業(yè)人員的日常工作效率。 企業(yè)管理者應始終關注市場，及時了解市場盈利能力較強的項目。 在日常經(jīng)營中，企業(yè)要想滿足各種資本需求，除了通過向銀行借款外，還應積極依靠金融市場投資來獲取資金。 通過提供多元化、規(guī)模化的房地產(chǎn)資本體系，分散企業(yè)的財務風險，降低杠桿率，實現(xiàn)企業(yè)融資的目標，使得資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

(二)建立健全財務預算管理體制，加強行業(yè)預算管理

房地產(chǎn)的管理層在項目預算方面沒有明確的目標和戰(zhàn)略規(guī)劃指導，對全面安排項目預算的理解和認識也不全面。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)及其建設的全過程中，還存在著許多不確定風險因素，如內(nèi)部企業(yè)責任不明確、權力不明晰、預算關系混亂等，都可能影響項目的最終執(zhí)行結(jié)果。 因此，企業(yè)管理層有必要通過項目預算管理對潛在的不確定因素進行量化和估計，加強監(jiān)督管控，由此來提高企業(yè)抵御一定風險的能力。 房地產(chǎn)的企業(yè)財務預算中各部門應以項目投資的管理預算和資金管理預算為基礎，合理分配各項資金的流入流出，全面安排其在籌資投資、利潤分配方面的運用。在預算管理環(huán)節(jié)，財務部門應密切關注項目設計規(guī)劃費用、開發(fā)成本、經(jīng)營收入等，全面做好預算管理，認真貫徹執(zhí)行財務預算編制，減少決策失誤，避免不必要的經(jīng)濟損失。 在資本預算管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門可以根據(jù)企業(yè)項目的具體運營和總體發(fā)展戰(zhàn)略目標，盡可能準確計算各項收入和支出，全面規(guī)劃資金的使用，合理分配資金需求和使用，建立一套系統(tǒng)科學的財務預算體系。 此外，企業(yè)內(nèi)部要進一步做好風險管理和控制工作，運用月度分析、季度評估、年度綜合評估等方法，解決企業(yè)項目規(guī)劃建設和運營過程中的各種經(jīng)濟問題，最大限度地發(fā)揮預算監(jiān)督和預警的作用。

(三)健全內(nèi)部控制制度，提高全員內(nèi)控意識

房地產(chǎn)應該著眼于自身的發(fā)展情況，做到具體問題具體分析，規(guī)范完善各類管理制度。 內(nèi)部控制制度的內(nèi)容在各個經(jīng)營階段也有較大的差異。 要想使控制效果達到最佳，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應通過自上而下的方式推動企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)應該充分保證內(nèi)控主導部門的絕對獨立性，確保部門在合理行使管理和監(jiān)督權時的獨立性不受任何個人或者外界因素的影響和限制，由此有效杜絕或大大減少風險發(fā)生的概率。 當然，企業(yè)內(nèi)部必須配備專業(yè)能力強、熟悉各項業(yè)務流程的審計師，有能力及時發(fā)現(xiàn)和有效防范風險。 此外，內(nèi)控人員在制定制度時應以全面風險管理為中心，強化對風險管理的整體認識，認識到其重要性，推進風險防范和管理體制日益完善健全。 提高全員內(nèi)控意識要求企業(yè)管理層必須在企業(yè)內(nèi)部大力宣傳實施內(nèi)部控制的必要性，增強員工的責任感，使其樹立職業(yè)道德，在內(nèi)控過程中如果發(fā)現(xiàn)錯誤應及時總結(jié)和加以糾正，遇到問題應及時找出原因定期組織內(nèi)部控制專項培訓。 企業(yè)管理者可以通過建立內(nèi)部評價和激勵機制，建立強大的內(nèi)部控制執(zhí)行績效和績效，調(diào)動其充分參與內(nèi)部控制的積極性。

(四)加強成本控制意識，健全成本控制體系

合理有效地降低成本是企業(yè)在競爭激烈的市場上獲取更多利潤的有效途徑之一。 成本控制是企業(yè)一項重要的財務管理活動，其成敗直接決定企業(yè)能否如愿取得預期的經(jīng)濟效益。 要想加強成本控制工作首先應該結(jié)合當前的最新技術對員工進行成本意識教育，貫徹成本是企業(yè)核心競爭力這一理念；其次應該建立好激勵機制，讓員工從心底認識到此項活動的重要性。 與此同時，管理者應將成本控制視作一項系統(tǒng)工程，著重強調(diào)此項工作的整體布局，綜合分析研究成本管理的對象、內(nèi)容以及方法。 管理層應當擬定和完善好本企業(yè)的成本責任制度和監(jiān)督考核機制，對業(yè)務過程進行實時跟蹤與控制，在分配傳達承包任務時將成本控制目標也記錄在其中。 總之，成本控制是一項系統(tǒng)工作，在項目的最初要加強對房地產(chǎn)的成本控制，預設幾種不同的應急方案，做好萬全之策，保證項目順利完成。

五、 結(jié)語

綜上所述，中國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚和中國金融體系的不完善，共同造成了中國房地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)比較單一，且開發(fā)商的自有資金比例也相對較低，而且主要依賴于銀行存款的問題。 大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的負債率和借款成本都是比較高的，這就要求企業(yè)必須提高償債能力。 由于房地產(chǎn)存在特殊性，企業(yè)管理者需要為企業(yè)合理安排資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少負債所占比例，減少債務融資，形成正確的財務風險觀念，提高風險防范的意識，客觀全面地了解財務風險的緣由，并采取相應的防范對策。