解碼華平新基建投資：前瞻布局與長期主義

前瞻布局，長期主義，城市更新

摘要：從商業地產到物流基礎設施，從數據中心到城市更新，再到全方位布局住宅租賃，華平投資構建起了后地產時代私募股權投資的超級護城河，正在拼接出更大的地產投資版圖。

關鍵詞：前瞻布局;長期主義;城市更新

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）10-0052-55 收稿日期：2021-07-28

日前，華平投資正式牽手錦和集團成立錦和資管，攜手打造京滬兩地最大的專注于城市更新、物業投資和管理運營的合資平臺。從商業地產到物流基礎設施，從數據中心到城市更新，華平投資正在拼接出更大的地產投資版圖。

1 下一個商機

對于房地產行業來說，投資重在節奏。這是過去數年中形成的共識，已經消逝的房地產投資機會不會再次擁有，踩準節奏、提前布局，才能先人一步。

綢繆桑土，這是華平投資的擅長之處。

早在2008年，國內商業地產發展尚屬多元組合初期之時，華平地產投資的資產管理規模中已經有44%屬于商業地產，至2013年占比達到81%。亦是同年，華平地產投資結構得到進一步豐富，新經濟地產（包括物流基礎設施、產業園區、城市更新與數據中心等）占比達到10%，2020年這一比例則達到了70%。

如今，疫情讓行業重新審視物流基礎設施、數據中心等資產的機遇，投資者絡繹不絕。而華平投資長期加碼，早在10年前就開始把握機遇。

截至目前，華平投資已累計對亞太區近40家地產領域企業投資超過60億美元。其中在以物流基礎設施、科技和生物醫藥園區、數據中心、智慧停車為代表的“新經濟基礎設施”領域，華平投資謀篇布局，目前上述類別投資約占整個地產投資組合規模的2/3。

進入后地產開發階段，快周轉、沖規模已經不奏效，存量運營、資產盤活上升到前所未有的高度。Wind數據顯示，過去幾年中，城市核心區位土地供給持續下降。僅以上海為例，2014-2019年新增土地供給5年復合增長率為-4.5%。2014-2020年土地總供給中，非核心區占比97%，中央商務區僅為3%。

土地和區位的稀缺，使得核心地段的物業盤活具有更大的現實意義和價值。當然，來自政策的支持，也讓這艘巨輪可以順風而行。

“十四五”規劃綱要提出，在新型城鎮化建設中，要提升城鎮化發展質量，全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。

這是首次將城市更新提升到國家戰略層面。緊隨步伐，不少城市跟進出臺了一系列政策。據不完全統計，至少有17個省市積極跟進、完善城市更新相關政策和法規。

基于確定性宏觀趨勢進行長期規劃，這是華平地產投資的不變策略。在近日舉行的錦和資管成立儀式上，華平投資合伙人張其奇認為，下一個商機在城市更新領域，而關鍵點在于合作伙伴。

顯而易見，錦和集團是華平投資眼里的契合對象。

1995年，錦和集團創立，起步之初主要涉及房地產經紀代理銷售及策劃業務。截至目前，錦和集團已經成長為集合資產管理、商用物業運營與管理、地產開發、酒店開發與管理四大板塊業務的綜合性企業。

基于城市更新和資產管理，華平投資與錦和集團成立錦和資管，專注于城市更新、物業投資和管理運營。目前錦和資管在上海和北京核心區位擁有19個自持物業，資產管理規模達150億元。

錦和集團董事長郁敏珺透露，目前錦和資管已經鎖定了幾個項目，在手項目完成后資產管理規模將達到300億元，預期3年內將達到500億元。

2 獨木不成林

“打造京滬兩地最大的資管平臺”是雙方的愿景。圍繞該平臺華平投資闡述了更清晰的城市更新發展邏輯。

對于過去一段時間城市更新政策的利好意味著資管元年的開始。由棚戶區改造到老舊小區改造，再到“十四五”規劃綱要提出實施城市更新行動，中央層面吹響了推動城市更新的號角。

目前，國內資管產業鏈還缺乏可以相伴成長、共擔風險的長期資金。很少有投資人能夠像華平投資一樣，提供10年以上年限的資金。一直以來，華平投資堅持做“企業家成長伙伴”，采用合作的策略投資房地產行業。

如今在城市更新領域，亦是如此。這一策略給被投資企業帶來更大的支持，同時也讓華平投資能夠超越資產的基礎價值而創造可觀的企業價值。

未來在錦和資管平臺上，華平投資將繼續發揮境內外融資和資本運作所長，錦和集團則輸出項目獲取、創意改造與運營優勢，圍繞高端服務式公寓、社區商業（含辦公物業下的配套商業）、辦公為主的文創/科創園區資產進行深度挖掘。

獨木不成林，資產管理是實業發展，更是創造價值。華平投資和錦和希望業界可以看到資管的價值，真正理解資管，從而促進產業鏈上的企業各司其職、協同配合。

除了延續過往以股權投資的角色參與城市更新外，華平投資還從投資人角度，透露了城市更新的另一層投資邏輯，即通過收購端、運營端與資本端的優化創造價值。

在城市更新收購端方面，華平投資分享了其對于城市選擇的洞察。

錦和資管立足于京滬兩地，一方面是因為這兩個城市屬于中國的超一線城市，存在很大的發展機遇。除此之外，上海、北京兩個城市的核心物業能夠抗跌。

基于稀缺性和流動性，北京和上海會成為錦和資管未來5年的重點。在京滬之后，公司也許會將業務進一步拓展至廣州、深圳。“我們做的業務不需要通過城市化的連鎖發展去擴張，這和地產開發不太一樣。”

截至目前，華平投資在中國城市更新領域布局的物業總計超過200萬平方米，改造資產規模近400億元。

針對REITs發行給資產管理行業帶來的發展思路，分析指出：“REITs肯定是資本化途徑之一，但不一定是唯一的退出途徑。”

除了REITs外，核心基金現在也非常火，保險公司就很青睞核心位置的物業，因此核心基金也是一個投資方向。

3 住房租賃的公式

與城市更新一樣，長租公寓也同屬于華平地產投資的關鍵賽道。

正如10年前的物流基礎設施與5年前的數據中心一樣，如今城市更新與住房租賃正處在發展的關鍵轉折點。

過去兩三年長租公寓行業才剛剛開始，還有非常長的發展周期。美國前30大上市REITs中有8家是公寓類，相比之下，國內的長租公寓尚處于萌芽階段。

貝殼研究院發布《新獨居時代報告》指出，預計2030年中國獨居人口數量將達到1.5～2億人，獨居率將超過30%，其中20～39歲獨居青年將增加至4000～7000萬人，比2010年增加約1～2倍。

獨居人口數量的攀升以及年齡結構的變化，使得租住需求呈現出“聚集化、社交化、多元化”的特征。這也就意味著，新的獨居時代需要推陳出新，打造層次更豐富的品質化獨居社區，覆蓋不同收入、不同年齡段的獨居群體。

此次華平投資看中的，則是高端服務式公寓的前景。

錦和資管專注的高端服務式公寓領域，對服務、產品、地段的要求很高，不過溢價也會很高。

截至目前，錦和資管旗下擁有Base佰舍和Tulu途樓兩個高端服務式公寓品牌，其中Base佰舍在上海、北京等一線城市核心地段擁有近20家門店。

在錦和資管之前，華平投資還領投了自如和魔方公寓。近年，兩者的發展也都非常迅速。目前，自如成長為國內分散式長租公寓的領導者，而后者則在集中式白領公寓上獲得不俗的成績，過去半年內完成了多項并購。

從商業地產到物流基礎設施，從數據中心到城市更新，再到全方位布局住宅租賃，華平投資構建起了后地產時代私募股權投資的超級護城河。