“雙向調(diào)控”樓市：不準(zhǔn)惡意降價(jià)

張靜

一線城市在調(diào)控房價(jià)不能上漲過快，三四線城市在調(diào)控房價(jià)不能無底線下跌，樓市進(jìn)入“雙向調(diào)控”時(shí)代。

8月，一場(chǎng)“不準(zhǔn)惡意降價(jià)”的座談會(huì)驚動(dòng)了河北唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上了熱搜。

8月13日，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，華潤置地、中海、萬科、龍湖、榮盛、融創(chuàng)、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企負(fù)責(zé)人參加。一家參與座談的房企負(fù)責(zé)人表示“這次會(huì)議主要討論如何救市，要打壓惡意降價(jià)。”

唐山，這座華北工業(yè)重鎮(zhèn)的樓市曾領(lǐng)跑全國。2020年9月，政府出臺(tái)收緊調(diào)控政策，樓市開始降溫。直到今年，房價(jià)一直下降，市場(chǎng)中也發(fā)生多起因開發(fā)商變相降價(jià)引發(fā)業(yè)主維權(quán)事件。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，唐山新房環(huán)比下跌0.4%，二手房環(huán)比下跌0.5%，環(huán)比跌幅位居全國前列。

在此之后沒多久，唐山市政府開始約談房企，要求其不能過度降價(jià)。

同樣出手的還有湖南岳陽。針對(duì)部分頭部房企降價(jià)幅度過大問題，岳陽市下發(fā)通知，要求市區(qū)新房降價(jià)幅度不得超過15%。

此后，昆明、桂林、沈陽等城市，也因?yàn)樾路拷祪r(jià)太快，約談了一批房企，禁止惡意降價(jià)，否則不允許網(wǎng)簽。

一線城市在調(diào)控房價(jià)不能上漲過快，三四線城市在調(diào)控房價(jià)不能無底線下跌，樓市進(jìn)入“雙向調(diào)控”時(shí)代。

房價(jià)降了

進(jìn)入下半年，樓市遇冷。

從住建部約談、問責(zé)房價(jià)上漲過快城市，到“限貸令”出臺(tái)、實(shí)施供地“兩集中”、“三道紅線”限制房企融資、打擊天價(jià)學(xué)區(qū)房，再到熱點(diǎn)城市全面實(shí)施二手房參考價(jià)。樓市調(diào)控舉措一環(huán)扣一環(huán)。

上海、南京、杭州、西安、東莞、武漢等地紛紛發(fā)布調(diào)控措施，嚴(yán)控房價(jià)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

截至目前，調(diào)控效果顯著。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，70個(gè)大中城市中有51個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，有41個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲，均為2021年內(nèi)最低。7月份，新房平均環(huán)比漲幅為0.3%，二手房平均環(huán)比漲幅為0.1%，也是年內(nèi)最低水平。

但不同城市情況不一。一線城市因常年有大量外來人口進(jìn)入，房子不愁賣。可經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于二三梯隊(duì)和人口外流的城市就完全不同，除在售新房外，很多二手房處于待賣狀態(tài)。支撐房價(jià)能力較弱的三四線城市開始出現(xiàn)降價(jià)潮。

房企為了加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，開始打價(jià)格戰(zhàn)，“以價(jià)換量”尋求出路。

例如，昆明某樓盤原本售價(jià)16000 元/㎡，面臨銷售困難后，便以特價(jià)房名義調(diào)整售價(jià)至10000元/㎡，降幅高達(dá)37.5%;為回籠資金，惠州更是推出消失許久的零首付、首付分期等銷售方式;沈陽，短期內(nèi)有50多個(gè)樓盤集體降價(jià)。

大面積降價(jià)、超高降幅，以及“零首付”“首付分期”等營銷手段，易引發(fā)市場(chǎng)恐慌，會(huì)為后續(xù)市場(chǎng)埋下隱患。

不能“瞎降”

為穩(wěn)定市場(chǎng)，三四線城市紛紛開始約談房企，限跌房價(jià)。先出手的是湖南岳陽。

近期岳陽房價(jià)跌得實(shí)在有點(diǎn)快。數(shù)據(jù)顯示，7月份70城中，岳陽新房價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅全國第一。

8月9日，岳陽住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，其中明確商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。

岳陽此舉被視為三四線城市樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)，引發(fā)其他城市紛紛效仿。

8月31日，江蘇縣級(jí)市江陰也對(duì)樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

江陰的“限跌令”之所以引人關(guān)注，因?yàn)樵摰貫榻?jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，一個(gè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)體量甚至高過了中西部地區(qū)的很多地級(jí)市。這樣的城市，房價(jià)也在跌。

隨后，沈陽、菏澤、惠州、桂林、昆明等地陸續(xù)發(fā)布類似“限跌令”政策。

以上城市“限跌”的做法主要有以下幾種：

第一、嚴(yán)管隨意降價(jià)現(xiàn)象，一般低于備案價(jià)的85%的就要被界定為是違規(guī)降價(jià)。第二、約談相關(guān)房企和代理機(jī)構(gòu)行為，督查此類機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目銷售行為。第三、嚴(yán)管銷售秩序和資金，各類促銷的相關(guān)價(jià)款要納入監(jiān)管，同時(shí)一些違規(guī)較多的房企，可能面臨銷售的監(jiān)管，類似期房項(xiàng)目要改為現(xiàn)房銷售的方式。

其實(shí)，房價(jià)“限跌令”并不新鮮。每次樓市回調(diào)，開發(fā)商中都會(huì)涌現(xiàn)“降價(jià)潮”。2014年、2017年、2019年均有城市出臺(tái)類似政策，也是以三四線城市為主。

2019年，大連市發(fā)布政策，限制新房價(jià)格，要求實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過5%。馬鞍山也曾限跌10%，中山曾限跌15%等。

在相關(guān)城市看來，房價(jià)可以降，但不能“瞎降”。

究其原因，易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先從防止房價(jià)過快和無序下跌的管控看，盲目下跌或降價(jià)，會(huì)導(dǎo)致一些已經(jīng)認(rèn)購房子的業(yè)主產(chǎn)生不平衡心理，導(dǎo)致各類維權(quán)和投訴的現(xiàn)象增多;其次，各類降價(jià)中存在虛假降價(jià)，看似降價(jià)，但房屋的質(zhì)量等都比較差，反而損害購房者權(quán)益;最后，干擾正常的市場(chǎng)交易秩序，部分房企違規(guī)降價(jià)，會(huì)損害其他房企正常銷售。

關(guān)鍵是穩(wěn)

對(duì)樓市來講，大漲、大跌都不是調(diào)控目的。專家認(rèn)為，調(diào)控是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房價(jià)在一定時(shí)間內(nèi)保持橫盤甚至微跌，有利于讓居民收入慢慢追上房價(jià)的漲幅，同時(shí)慢慢扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過度依賴，降低風(fēng)險(xiǎn)。

近些年，各級(jí)關(guān)于樓市的會(huì)議都傳遞出一個(gè)信號(hào)：“房住不炒”，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

目前，樓市“拐點(diǎn)”已慢慢顯現(xiàn)。當(dāng)熱點(diǎn)城市的房價(jià)“漲不動(dòng)”之時(shí)，部分三四線城市的房價(jià)調(diào)整壓力也就更大，調(diào)控方向就轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠砣齑妗⒎乐狗績r(jià)過快下跌。

幾年前，三四線城市庫存高企，市場(chǎng)低迷，房價(jià)普遍下降，各地結(jié)合棚戶區(qū)改造，通過棚改貨幣化安置去庫存，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展發(fā)揮了作用。

觀察這一波發(fā)布“限跌令”的城市，部分城市的商業(yè)水平仍較滯后，出現(xiàn)了不少商鋪空置的情況，就業(yè)機(jī)會(huì)沒有增加，導(dǎo)致人口凈流入低，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。這難免導(dǎo)致樓市出現(xiàn)供大于求，房價(jià)下跌也屬正常，不必恐慌。調(diào)控一段時(shí)間后，市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。

摘編自《瞭望東方周刊》 2021年9月15日