城市軌道交通發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響

尹愛(ài)飛 陳 港 李盼盼

（重慶建筑科技職業(yè)學(xué)院）

城市軌道交通的建設(shè)與發(fā)展，毫無(wú)疑問(wèn)地會(huì)為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的生機(jī)，帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。實(shí)事求是地講，城市軌道交通發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市軌道交通發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）從需求側(cè)分析，城市軌道交通發(fā)展將會(huì)有效提升房地產(chǎn)本身的無(wú)形價(jià)值，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，增加房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)利益。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本出發(fā)點(diǎn)是向人們提供居住用住房，但是基于人的各項(xiàng)需求，房地產(chǎn)的無(wú)形價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其實(shí)際價(jià)值。在現(xiàn)代城市生活中，“可達(dá)性”是需求側(cè)衡量房地產(chǎn)價(jià)值的重要指標(biāo)。“可達(dá)性”是指房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的交通便利程度。通常來(lái)說(shuō)，這種“可達(dá)性”輻射區(qū)域越廣，需求側(cè)對(duì)該房地產(chǎn)的“可達(dá)性”就愈認(rèn)可，市場(chǎng)對(duì)于該房地產(chǎn)的接受度就會(huì)明顯超出預(yù)期。能夠?qū)崿F(xiàn)“可達(dá)性”的關(guān)鍵就在于路網(wǎng)交通基礎(chǔ)建設(shè)與公共交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)兩個(gè)方面。代表著高效、省時(shí)、便利的城市軌道交通已成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“可達(dá)性”的最為重要的公共交通網(wǎng)絡(luò)。尤其是對(duì)于城市郊區(qū)來(lái)講，城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)的“可達(dá)性”更具影響力。目前，各大中型城市正在大力推進(jìn)市郊軌道交通建設(shè)，并實(shí)現(xiàn)市郊軌道交通線路與城市軌道交通線網(wǎng)的高效換乘，這將能夠有效提升市郊區(qū)域內(nèi)居民的生活便利程度，大大降低居民出行的時(shí)間成本和交通成本。對(duì)于中心城區(qū)來(lái)講，軌道交通線網(wǎng)也大大提高了出行的便利性，城市軌道交通車(chē)站周邊核心區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格也因此高于車(chē)站外圍的房地產(chǎn)價(jià)格。

（2）從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度來(lái)看，城市軌道交通發(fā)展能夠有效促進(jìn)城市的去中心化發(fā)展，盤(pán)活城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成良好的開(kāi)發(fā)活力，促進(jìn)良性循環(huán)。多條城市軌道交通線路的投入運(yùn)營(yíng)后，在有多條線路換乘的城市軌道交通樞紐車(chē)站，必然會(huì)成為人流量的頂峰區(qū)域，基于人群聚集效應(yīng)而生存的城市商業(yè)體系也必然會(huì)隨之發(fā)展起來(lái)。在城市軌道交通換乘站附近，往往會(huì)形成新的商圈。而隨著城市軌道交通的發(fā)展，會(huì)輻射產(chǎn)生新的區(qū)域中心，打破從前城市中心的壟斷地位。在此基礎(chǔ)上，城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)模越大，線網(wǎng)覆蓋區(qū)域面積越大，城市去中心化發(fā)展就相對(duì)明顯。這十分有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，促使土地資源的合理利用。除住宅開(kāi)發(fā)以外，城市軌道交通沿線的商業(yè)土地開(kāi)發(fā)也極具前景，這能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的豐富性，避免極端發(fā)展。

（3）從城市綜合發(fā)展角度來(lái)看，城市軌道交通與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融合發(fā)展將會(huì)有效促進(jìn)城市綜合發(fā)展。TOD（交通引導(dǎo)發(fā)展）模式是城市建設(shè)與發(fā)展普遍采用的模式。城市土地開(kāi)發(fā)基于TOD理念，可以有效協(xié)調(diào)土地使用以化解交通擁堵。在TOD模式下，城市軌道交通發(fā)展會(huì)帶動(dòng)沿線土地的綜合開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)車(chē)站周邊房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)人群聚集，形成更大的公共交通流量。與此同時(shí)，城市軌道交通各個(gè)站點(diǎn)也會(huì)形成較為明顯的價(jià)值區(qū)分點(diǎn)，這也為政府部門(mén)土地定價(jià)提供了決策依據(jù)。精準(zhǔn)定位土地價(jià)值，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有序發(fā)展，同時(shí)也有利于促進(jìn)城市的均衡發(fā)展。

（4）在“房住不炒”的國(guó)家戰(zhàn)略背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)與城市軌道交通融合發(fā)展，以形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在融合發(fā)展過(guò)程中，政府相關(guān)部門(mén)需要正視軌道交通發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極影響，同時(shí)也需要重視城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，以創(chuàng)造多贏的發(fā)展局面。