房地產(chǎn)企業(yè)在“三條紅線”影響下財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對(duì)措施探討

黃雯超 杭州鏵泓置業(yè)有限公司

引言

現(xiàn)金流管理一直都是房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中需要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題，部分企業(yè)為了降低負(fù)債率以及其他指標(biāo)，采用了及時(shí)收取回款、減輕負(fù)債等方式。2020年8月，中央約談了多家房地產(chǎn)企業(yè)，隨后出臺(tái)了“三條紅線”政策，主要內(nèi)容如下：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1，隨后根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，將其細(xì)分了四個(gè)檔位。在“三條紅線”政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)更要注重財(cái)務(wù)管理，并在原有模式上進(jìn)行改革，從而更好地順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)“三條紅線”影響下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行分析具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

（一）運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)

房屋銷(xiāo)售是房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要流程包括拿地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等，整個(gè)過(guò)程花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，且項(xiàng)目規(guī)模越大，花費(fèi)的時(shí)間就更長(zhǎng)，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)的要幾年。從開(kāi)始到正式銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)，需要大量資金投入，且投入和產(chǎn)出之間具有明顯的滯后性，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)。不僅如此，項(xiàng)目前期需要大量的資金投入，對(duì)于抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資金周轉(zhuǎn)不足的企業(yè)又是較大的考驗(yàn)。例如如果材料市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)較大，那么就會(huì)增加企業(yè)的成本投入，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，所帶來(lái)的損失都是百萬(wàn)級(jí)別。

（二）多環(huán)節(jié)加杠桿

由于項(xiàng)目開(kāi)展需要大量的資金投入，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)的，為了保證項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，部分企業(yè)會(huì)采用加杠桿的方式。自開(kāi)始拍地繳納保證金，激進(jìn)的房企可能就會(huì)開(kāi)始融資，一般是使用集團(tuán)資金池；在繳納土地款時(shí)，也是有很多資金可以提供融資的，可能是使用集團(tuán)資金池、發(fā)債、信托基金等；開(kāi)發(fā)貸下來(lái)前的前端融資，然后是主力融資“開(kāi)發(fā)貸”；后期還有購(gòu)房尾款A(yù)BS等融資方式。隨著項(xiàng)目的深入推進(jìn)，杠桿會(huì)越來(lái)越多，負(fù)債總數(shù)較為龐大，且一環(huán)扣一環(huán)，如果經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)引起連鎖反應(yīng)。

（三）擴(kuò)張速度過(guò)快

我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的深入推進(jìn)，帶動(dòng)了大批建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，但由于沒(méi)有關(guān)注自身的負(fù)債率，高估企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和現(xiàn)金流，不斷拿地?cái)U(kuò)張，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作難度。

二、“三條紅線”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源渠道主要有以下幾種：①自籌資金。是企業(yè)在業(yè)務(wù)開(kāi)展中獲得的初始資金，隨著企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，所需要的資金越來(lái)越多，自籌資金將會(huì)難以滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需要。一般來(lái)說(shuō)自籌資金在初期的作用較為突出，企業(yè)發(fā)展規(guī)模越大，對(duì)自籌資金的依賴(lài)性就越低。②預(yù)收資金。目前預(yù)收資金已經(jīng)成了市場(chǎng)上較為流行的銷(xiāo)售方式之一，在向客戶(hù)進(jìn)行預(yù)售時(shí)會(huì)收取一部分款項(xiàng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的提前回籠、對(duì)企業(yè)整體發(fā)展都有著重要意義。③銀行貸款。這是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的主要渠道，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目前期需要大量的資金投入，僅憑借自籌和預(yù)收資金顯然無(wú)法滿(mǎn)足需求。對(duì)于絕大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，向銀行貸款是最為理想的融資方式。

“三條紅線”政策的出臺(tái)和實(shí)施，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，使得瘋狂加杠桿的局面一去不復(fù)返，企業(yè)資金鏈緊張的問(wèn)題逐漸凸顯。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)增速拐點(diǎn)，增長(zhǎng)模式也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)將不會(huì)“虛高”，而是更貼近實(shí)際情況。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道會(huì)更加多樣化，想要擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，不能再一味地增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)數(shù)量，而是要注重提升資金周轉(zhuǎn)效率和自身的運(yùn)營(yíng)水平，如此，房地產(chǎn)行業(yè)秩序?qū)?huì)更加穩(wěn)定。

三、“三條紅線”政策下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一是銀行貸款門(mén)檻更高。主要是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)的不確定性、不穩(wěn)定性，收益不夠精確，銀行無(wú)法判斷企業(yè)的盈利和債務(wù)償還能力。尤其是在“三條紅線”政策影響下，根據(jù)觸線情況的不同，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，向銀行申請(qǐng)貸款也會(huì)更加困難。二是國(guó)家政策調(diào)控。在房地產(chǎn)行業(yè)“肆意擴(kuò)張”了很長(zhǎng)一段時(shí)間之后，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策對(duì)該行業(yè)進(jìn)行管理，從“房住不炒”到“一城一策”，從“限地價(jià)”到“限房?jī)r(jià)”。我國(guó)各地區(qū)在土地出讓的頻次、總量等方面也進(jìn)行了嚴(yán)格要求，從對(duì)行業(yè)的調(diào)控升級(jí)到對(duì)經(jīng)營(yíng)的管控。至此房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆、價(jià)格飆升的局面不復(fù)存在。三是現(xiàn)金流危機(jī)加劇，資源獲取困難。資金、土地等資源會(huì)逐漸向“綠檔”企業(yè)進(jìn)行傾斜，“紅檔”企業(yè)若不及時(shí)采取措施，在銷(xiāo)售面臨壓力且貸款規(guī)模受限的情況下，容易陷入現(xiàn)金流危機(jī)，從而也更難獲取充足土地儲(chǔ)備，發(fā)展進(jìn)一步受限。

四、“三條紅線”政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對(duì)策略

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

1.樹(shù)立全環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

在以往的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中即便某一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，也可通過(guò)其他項(xiàng)目進(jìn)行彌補(bǔ)。在新的時(shí)代背景下，相關(guān)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的重視，樹(shù)立全環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)具有重要意義。①把握資金節(jié)奏。資金節(jié)奏的把握，最重要的就是避免盲目投資，放緩?fù)顿Y速度。在投資之前，要深入了解城市規(guī)劃、國(guó)家政策、項(xiàng)目可行性等各方面因素，并將不利風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。②優(yōu)化資金來(lái)源。在立項(xiàng)完成之后，對(duì)項(xiàng)目的周期、資金需求量、銷(xiāo)售回款等進(jìn)行分析，確保每一筆資金的應(yīng)用都符合規(guī)范。對(duì)于項(xiàng)目資金缺口應(yīng)選擇合適的渠道，改變一味地向銀行借款融資的單一模式。③降杠桿，穩(wěn)發(fā)展。如果房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債一直居高不下，勢(shì)必會(huì)對(duì)其發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重隱患；而多環(huán)節(jié)加杠桿，只要任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)帶來(lái)的影響都是毀滅性的。因此要根據(jù)其自身的實(shí)際發(fā)展情況，盡可能地降低杠桿，促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。④加強(qiáng)對(duì)施工、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的資金管理，降低對(duì)現(xiàn)金的需求峰值，提升銷(xiāo)售回款率，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展而助力。

2.建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新一輪的變革，不管是從國(guó)家層面還是行業(yè)內(nèi)部，都要加大管理力度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要完善內(nèi)部控制制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)督和制約體系十分有必要，在企業(yè)發(fā)展的不同階段，要對(duì)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，加強(qiáng)各部門(mén)之間的聯(lián)系，改變“老板一言堂”的落后發(fā)展體制。從內(nèi)部審計(jì)的角度來(lái)看，要保證其獨(dú)立性，主動(dòng)參與到企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)管中，了解行業(yè)發(fā)展動(dòng)向，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都進(jìn)行全過(guò)程管理，確保投資、融資、招采等能夠順利進(jìn)行，防止出現(xiàn)制度漏洞。

3.確定規(guī)范的“三條紅線”指標(biāo)

自從“三條紅線”的政策分布之后，房地產(chǎn)行業(yè)就要對(duì)相關(guān)指標(biāo)予以充分關(guān)注，明確三項(xiàng)指標(biāo)的正確計(jì)算公式，避免出現(xiàn)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果不一致的情況。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，只要房地產(chǎn)企業(yè)參與到經(jīng)營(yíng)、投資等任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就會(huì)對(duì)其資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化。在財(cái)務(wù)報(bào)表中，整體資產(chǎn)、負(fù)債、有息負(fù)債等科目，都會(huì)對(duì)“三條紅線”的指標(biāo)造成影響。想要全面提升財(cái)務(wù)管理水平，在新的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要明確規(guī)范“三條紅線”的計(jì)算公式，具體如下：①扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債-預(yù)收賬款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收賬款）；②凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/所有者權(quán)益；③現(xiàn)金短債比=（貨幣資金-監(jiān)管資金）/短期有息負(fù)債。

（二）積極尋求合作開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)

與全操盤(pán)“單打獨(dú)斗”的方式相比，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有以下三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

（1）降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，受政策影響大，開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨風(fēng)險(xiǎn)較大，合作開(kāi)發(fā)可起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

（2）減少資金投入。合作項(xiàng)目一般根據(jù)股權(quán)比例進(jìn)行資金投入，可以減少資金投入，減輕企業(yè)資金壓力。

（3）可借力合作方資源優(yōu)勢(shì)，學(xué)習(xí)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。在合作過(guò)程中，合作雙方在合作中可互相借力對(duì)方資源優(yōu)勢(shì)，如客戶(hù)資源、政府資源等。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以學(xué)習(xí)借鑒標(biāo)桿房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，提升自身水平。

因此合作開(kāi)發(fā)模式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房企的成長(zhǎng)擴(kuò)張以及提高品牌知名度有很大的幫助，也有助于面臨“紅檔”壓力的企業(yè)降低負(fù)債率。在合作方的選擇方面，盡可能地選擇“綠檔”開(kāi)發(fā)商，如融資成本較低的國(guó)企央企，以及公司治理規(guī)范的企業(yè)。合作過(guò)程中也需關(guān)注由于管理風(fēng)格與理念差異導(dǎo)致的投后問(wèn)題，以免影響項(xiàng)目的正常推進(jìn)。

（三）充分供應(yīng)商墊資

盡可能地吸引優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商進(jìn)行合作，充分利用供應(yīng)鏈融資的方式，把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體，根據(jù)供應(yīng)鏈企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)，制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種模式，盡可能地延緩現(xiàn)金支付節(jié)奏。

（四）加大資金回籠力度

“三條紅線”政策精準(zhǔn)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，越缺乏資金的企業(yè)融資越困難，因此“現(xiàn)金為王”，房地產(chǎn)企業(yè)需想辦法加大資金的回籠力度，增加現(xiàn)金。可考慮如下三種措施：

（1）積極促銷(xiāo)，狠抓回款。可適當(dāng)采用一定營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行促銷(xiāo)，換取客戶(hù)簽約首付比例；優(yōu)先選擇按揭額度充足，放款速度較快的銀行進(jìn)行合作，定期統(tǒng)計(jì)各銀行放款情況，合理分配接單數(shù)量，同時(shí)維護(hù)好銀企之間的關(guān)系。設(shè)置專(zhuān)人跟進(jìn)回款，考核相關(guān)責(zé)任人。

（2）善用購(gòu)房尾款A(yù)BS融資。購(gòu)房尾款A(yù)BS是將企業(yè)應(yīng)收的回款證券化的融資方式，具有融資成本低且募集資金用途不受限制等優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)企業(yè)提前收回尾款的好途徑。在“三條紅線”的政策下，為了不影響負(fù)債率，可更多地考慮運(yùn)用于非并表合作項(xiàng)目中。

（3）處置資產(chǎn)。在必要時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮將手里的一些資產(chǎn)如酒店、辦公樓等進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)現(xiàn)快速回款。

（五）提升財(cái)務(wù)管理水平

不論是“三條紅線”（扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比）還是五個(gè)指標(biāo)（變現(xiàn)能力比率、資產(chǎn)管理比率、負(fù)債比率、盈利能力比率、現(xiàn)金流量分析），都和企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作有著十分密切的聯(lián)系。想要進(jìn)一步提升企業(yè)在新時(shí)代下的財(cái)務(wù)管理水平，就要合理調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，寧可拉長(zhǎng)債務(wù)周期，也要避免去接高利息的短期債，以免影響經(jīng)濟(jì)效益。在財(cái)務(wù)管理中，要時(shí)刻關(guān)注總資產(chǎn)負(fù)債表，每周、每月、每季度、每年度地對(duì)其中各項(xiàng)細(xì)節(jié)進(jìn)行檢查分析。要將監(jiān)管滲透到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，在此背景下，未來(lái)房地產(chǎn)將不會(huì)做股權(quán)實(shí)債。對(duì)于在國(guó)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了要做好基本的財(cái)務(wù)管理工作之外，更要時(shí)刻關(guān)注匯率變化，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及金額總數(shù)大，匯率發(fā)生任何細(xì)微的變化都會(huì)對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)嚴(yán)重影響，需要引起有關(guān)人員的充分關(guān)注。

（六）充分發(fā)揮會(huì)計(jì)職能

要深入了解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)內(nèi)容，以企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況為主，合理應(yīng)用會(huì)計(jì)方法，做到上下統(tǒng)一、保持一致。一定要明確會(huì)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確，為管理者制定關(guān)鍵決策提供可靠的參考。財(cái)務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)和企業(yè)業(yè)務(wù)也有著密切聯(lián)系，在必要的情況下可做到業(yè)財(cái)融合，落到實(shí)處。在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造積極向上的工作氛圍，在人員思想、管理導(dǎo)向、管理風(fēng)格等各方面做到統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)?shù)囊惑w化發(fā)展。業(yè)務(wù)部門(mén)每個(gè)月都要上報(bào)報(bào)表，匯報(bào)上一階段的業(yè)務(wù)開(kāi)展情況，加大力度分析和解決財(cái)務(wù)漏洞。當(dāng)前我國(guó)科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，先進(jìn)技術(shù)在很多行業(yè)和領(lǐng)域都得到了廣泛應(yīng)用，并取得了不錯(cuò)成效，在開(kāi)展會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)工作時(shí)，也可利用互聯(lián)網(wǎng)建立完善的信息化管理平臺(tái)。在該系統(tǒng)的作用下，能夠?qū)崟r(shí)掌握資金動(dòng)向，對(duì)每筆資金支出進(jìn)行記錄，還可使審計(jì)師、財(cái)務(wù)人員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者保持實(shí)時(shí)交流，實(shí)現(xiàn)了精細(xì)化管理。

（七）加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，為了提升競(jìng)爭(zhēng)力，除了需要提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量之外，對(duì)于很多企業(yè)而言，加強(qiáng)成本管控都是必須采取的手段之一。不同業(yè)務(wù)、不同項(xiàng)目都會(huì)對(duì)三個(gè)指標(biāo)帶來(lái)影響，以土地成本為例，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要成本項(xiàng)目之一，土地開(kāi)發(fā)通常占總成本的30%左右，但如果采取的土地成本分?jǐn)偡椒ú煌町惥蜁?huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，要提升成本管理的工作地位，根據(jù)實(shí)際情況合理選擇正確的方式方法，以提升管控水平。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在新的時(shí)代背景下，國(guó)家為了營(yíng)造更好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，出臺(tái)了“三條紅線”政策。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)想要走得更遠(yuǎn)，就要深入了解相關(guān)政策的內(nèi)容，意識(shí)到“三條紅線”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所帶來(lái)的影響，針對(duì)當(dāng)前發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定針對(duì)性的解決對(duì)策。要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，確定規(guī)范的“三條紅線”指標(biāo)，提升財(cái)務(wù)管理水平，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。