傳統物業公司財務管理的轉型策略及建議

繆琳 山東大地房地產開發有限公司

引言

財務會計隨時代的潮流變化在不斷演化，從20世紀80年代由基礎會計演進為管理會計，再因電算化技術的出現財務會計逐步進入到智能化領域。現如今互聯網技術的飛速發展，以智能財務為基礎，業務財務一體化的概念被正式提出，并且現代企業也逐漸發現傳統的財務管理模式已不能滿足企業的運營需求，所以必須將信息化技術運用到財務管理中，將原有的信息管理變為財務業務管理，最終形成集成化、一體化管理模式。而物業管理業務所具有多元化的特點，正適合這一改革趨向，因此物業財務管理轉型正是大勢所趨。

一、傳統物業財務管理

（一）物業財務管理傳統理念

在20世紀90年代，物業管理初步形成，物業的財務管理基本是秉持著“夠用、適用”的原則，基本內容是以會計數據為基礎并進一步有效運用。傳統的財務管理模式主要分為“集權”和“分權”兩類，是依據物業公司下屬企業的股權性質進行區分的。

（二）物業管理中財務管理特點

1.個性化特點

物業的財務管理屬于一種過程性的管控，主要的工作內容是收繳、資金以及報表等管理工作，而這些工作的主要特點就是生產與消耗同時開始和結束。因此物業管理這一行業理所當然地屬于勞動密集型行業，其所具有的財務管理工作也就屬于密集型的行為。在當前的數字信息化時代，物業公司就可以利用信息技術完成一體化數字管理，所以當前的在物業公司的財務管理工作當中智能化是轉型工作之中的重中之重。

2.適應性特點

物業公司的經營內容幾乎沒有銷售，而且在監督方面所受到的主要壓力并非是企業自身，更多的是來自政府相關部門以及自身所服務的業主的共同監督，所以物業公司的資金運作監督方面較為全面。在多種監督主體中，對于物業公司財務信息的主要使用者是自身的業主以及本公司的管理層，這是因由于業主對于物業費的使用相當關注所導致這一現象產生的。

（三）傳統物業財務管理的短板

現如今，物業公司所采取的模式一般是集團+物業管理模式，在這種模式之下，雖然規模有所擴大，但是同樣也會產生分散性增強的問題，進而使得財務管控越來越難，并且也沒能夠形成較為成熟的管理手段，導致產生“一抓就死、一放就亂”現象。

（四）物業財務管理的需求

1.資金管理需求

資金是所有公司的經營基礎，所以在缺乏資金的情況下，任何部門都不能正常地活動運轉。而在物業公司中，每項業務的開展都會對資金的流入或流出產生一定的影響，從而對公司的效益產生不利影響。因此在資金管理方面需要開展多部門協作、上下級配合的多層級、多維度的管理操作，進而達成集中化處理并實現公司效益最大化。

2.業務管理需求

在管理的過程當中，管理者需要對全周期管理的成果進行有效地掌握，所以就需要利用信息化技術將這些財務信息轉變為基礎大數據，進而便于財務管理者查看。并且物業公司無論是在前期需要和開發商建立合同，還是后期進入到小區內進行管理工作，都需要面臨集團統一化的標準管理需求。

二、業務財務一體化管理模式

（一）多元化發展

物業服務現如今的發展趨勢是多元化，這樣有助于物業公司實現物業服務費以外的資金平衡。也就是物業公司的業務也不僅僅是局限于物業服務，還會囊括其他方面的服務，大體上可以分為以下兩種：其一是開展業務整合，建設社區金融或是旅游等服務；其二是進行參股或是利用下屬公司進行多元化業務的建設，譬如開展社區便利店、家居裝飾服務以及社區租賃業務等等。

（二）一體化建設的必要性

1.軟件平臺的優化

只有建立起一個具有標準規范、可用性強、可控可視、細致全面、先進超前的一體化軟件平臺，才可以幫助物業服務企業支撐財務業務融合的發展。在這個一體化的信息軟件當中，主要是將財務模塊滲透進業務板塊當中，這樣就可以幫助核算工作提前到事中，而非以前的事后核算。如此一來，財務管控由原來的靜態、間歇以及事后的狀態變為動態、持續以及事中的狀態，最后實現物業公司業務的一體化。

2.培養及建設一支高效專業的財會隊伍

業財一體化的推行離不開專業的財務工作者。與以往的財務管理不同，業財一體化作為一種新的模式，就必然要求員工通過培訓才能對這部分新知識進行掌握。因此，物業服務企業必須要培養一支隊伍，這支隊伍不僅要學會新的知識，還應當熟知公司內部的各個領域，這樣才能發揮出一體化平臺的最大優勢，并且財務人員可以在實際工作當中實時發現問題所在，進而實現由下到上解決問題，真正地實現業財融合。

3.工作方式的優化

業財一體化的實施還需要企業設計出新的工作方式來配合實施。現如今大部分物業管理都是以集團化管理為基礎，隨之進行分級管理。在以往的財務管理當中，項目層級為最小單位，但是由于現如今物業服務企業的規模逐漸擴大，與此同時，工作人員的工作量也是在不斷上升。因此現如今財務管理工作方式應當向模塊化管理轉型。主要是以“管理模塊化、模塊制度化、制度表格化”為基本內容，將前端工作與后臺工作進行區分，實現財務管理工作方式模塊化、標準化的改進。

三、傳統物業公司財務管理轉型之路

（一）財務管理人員業務化

既然是采取業財一體化的財務管理方式，那么記賬憑證是由系統自動生成，如此一來，會計人員就可以擺脫以往的沉重核算任務，進而將更多的注意力集中到經濟業務之中，更好地履行會計的監督、管理職責。進而實現財務人員在業務上更進一步，而業務人員也可以實現財務管理化，進而為公司的發展打下堅實的人才保障基礎。

（二）注重管理會計

財務會計是企業的重要組成部分，而管理會計則是整個企業管理的核心，因為財務會計僅僅是將一些財務信息向企業提供，而管理會計則不同，管理會計可以利用當前所得知的所有關于企業的綜合性消息進行分析，剖析過去經驗，控制當前狀況，籌劃未來發展。只有這樣，才能夠幫助企業實現更好的發展，在競爭的當中穩住陣腳。

（三）加強財務人員專業化水準

當前科學技術不斷發展，企業已經基本上實現整體的信息化，以往的信息化難題已經不復存在。所以實施一體化財務管理的困難不再是解決技術問題，而是應當將思路放到工作人員的執行上。而且對于工作人員的要求不僅僅是以往的培訓即可，而是提高整體的綜合素質。第一是要對員工的思維進行轉變，建立起財務管理理念。這樣才能夠從內心當中認可公司財務轉型工作，進而更好地適應轉型工作。第二是要提高知識結構體系和相關能力。財務工作的轉型就代表著要與以往工作的一部分進行割裂，并將要采取新的工作方式，所以為了更好地適應改革后的財務管理工作，財務管理人員就必須要對自身的學習領域不斷拓寬和加深。因此，整體素質的提升不僅是滿足當前物業公司財務轉型的迫切需要，還能夠幫助企業在會計工作上更上一層樓，提供科學、準確的財務信息，從而成為企業科學決策的有效支撐。

（四）開展業務導入財務管理

財務管理的優化不應當僅僅關注到自身，還應當注重與業務的融合。這是因為轉型工作不僅僅是針對財務工作，還要對經營環節實現價值分析及管理控制。因此財務和業務之間一定要建立起必然的聯系，進而熟悉生產經營活動中的生產要素及市場變化等信息，幫助物業服務企業實現資源高效配置，發揮財務管理人員的價值分析和監督控制職能。在實踐當中，主要是將工作集中在成本管理、合同管理、定價管理與合規管理等財務與業務相交融的領域，只有這樣，才能夠真正地實現一體化系統的轉化，落實相關人員的具體責任，進而更好地開展后續的相關業務。

（五）助推物業財務管理轉型

在物業服務企業當中進行一體化主要就是先將管理流程進行統一定制，隨后再將管理的內容進行模塊化切分，并對整個管理過程進行監督，同時對于監督人員要實現責任審批制，不同模塊都會有專門負責的人員進行操作。而在具體的管理工作當中出現問題時，可以隨時找到責任主體，如此一來就可以幫助物業服務企業管理內容更加系統和全面，提升整體的管理水平。而財務一體化的建成，更是有助于業財一體化的形成。在這個一體化的平臺當中，主要是囊括物業管理的收費、停車場、增值服務以及人力管理等系統，并且這些系統將會互聯互接，進而真正的變為業財一體化的系統，如此一來財務管理實現了業財融合，最終達成一體化的管理目標。

結語

綜上所述，由于物業公司自身業務服務內容的復雜性，其財務工作難度也較大，如何摒棄低效的財務管理模式，成功地向信息化、業財一體化方向轉型發展，是擺在所有傳統物業面前的重要難題，只有實現財務轉型，才能切實提升物業公司服務效率，讓其在激烈的市場競爭中立于不敗之地。