房企土地增值稅清算現狀及對策探究

來婷婷 寧波市梁甬置業有限公司

引言

房地產企業在我國最為常見的這種就是土地增值稅，其主要的征稅對象就是土地及其建筑物，所實行的稅率為4級，在30%～60%之間，所征收的稅率主要取決于土地增值率，兩者成正比關系。無增值的不征。但是目前房地產企業在國內的開發，涉及了各種類型的開發項目，土地增值稅實行過程中先預繳，待達到清算條件后再進行整體清算，且清算階段的核算工作十分復雜，各省市對成本分攤又都有所區別。因此，房地產企業清算土地增值稅問題已經受到了廣泛關注。

一、土地增值稅在房地產企業的清算現狀

（一）收入確定欠缺規范

房地產轉讓形式在現實中有很多種，可以簡單粗暴的分為貨幣銷售和非貨幣銷售。因此房地產企業在申報土地增值稅時，會存在很多不規范的地方，例如：① 部分企業所申報的銷售收入中并沒有包含非貨幣銷售的產品，想要通過此種方法來規避土地增值稅的繳納，并沒有遵循稅法要求來計算土地增值稅。② 一些房地產企業在銷售過程中，存在企業老板私人賬戶或其他負責人私人賬戶收取部分房款，導致賬面金額小于實際銷售收入。③部分企業在實際開發時采用商品房來對價支付土地款、拆遷補償款等，循環使用的資金不計入會計賬務中，因此在清算計算收入時會出現偏差。④ 在房地產交易階段，還有一些企業推遲了收入結轉，資金入賬以及開具銷售發票的時間，借以賬目混亂來逃避稅收。所以房地產企業缺乏規范的收入確定[1]。

（二）成本費用難以核實

站在房地產企業的角度來說，其在實際進行土地增值稅清算時，想要在所有環節中實現對開發成本的查實，有著較大的難度。受到房地產項目施工工期的影響，想要從真實性及合理性方面，對開發階段所發生的成本進行追溯難度較大，可能會存在一些違規行為，但是最終目的都是為了提高工程整體造價，來降低增值率，進而對稅金的減少。針對房地產企業的第一類情況來說：業務真實性問題，例如在材料采購的過程中，與材料廠商進行聯合開具虛假發票，想要以此來加大工程材料支出；或通過制造工程假合同，對工程項目的虛構，來加大工程成本。針對房地產企業的第二類情況來說：成本分攤不合理，房地產企業進行會計核算時，采用了人為調劑不同項目間成本，通過對項目成本范圍的混淆，來降低高利潤項目的增值率，逃避土增增值稅清算時，應補繳的大額稅款；另有部分房地產企業在開發間接費用中混入期間項目招待費，以此來改變其歸屬范圍加大成本等情況[2]。

二、房地產開發企業如何應對土地增值稅的清算

國家征收土地增值稅，能夠對房地產市場進行調控。而對房地產開發企業來說，在清算土地增值稅時，需要遵循國家相關政策，并結合相應的法律法規。

任何一家企業的最終都是追求利潤最大化，而房地產公司要實現這個目標，可以從兩個角度來分析。首先是從短期來看，也可以說是單項目利潤最大化，比如通過一些合理合法的稅籌手段，降低單項目稅負率，提高單項目利潤；或通過集團公司內材料采購、施工建設，在內部通過對定價的轉移，合理合法地做到利潤最大化。其次是從長期來看，一個有效的方法就是縮短項目建設周期，加快建設速度。此類方法促進了資金的流動，通過資本在短期的快速流動來實現增值，相應的增值幅度也就越大[3]。土地增值稅清算手續煩瑣周期長，尤其是針對那些低利潤或虧損項目而言，加快土地增值稅清算手續，完成土地增值稅最終退稅，實現項目資金回流減少資金占用時間成本，通過資金再投資實現增值。

開發房地產的企業在對土地增值稅進行清算時，需要做到與自身現狀的結合，對相應的措施進行合理的選擇，以此來實現對最大利潤的獲取，促進自身的發展能夠更加長遠。

三、房地產企業清算土地增值稅時的注意事項

隨著土地增值稅清算在我國的不斷深入，其重要性變得越來越明顯，它不僅能促進房地產企業的更好發展。并且能夠使該市場形成規范的秩序，通過合理投資來提升房地產企業，同時也能夠促進國家積極地參與對利益的分配。所以，通過清算土地增值稅能夠從一定程度上影響房價，它能夠在短期有效地防止房價上漲。土地增值稅清算也會從經營利潤、戰略投資以及決策方面對房地產開發企業造成一定的影響，如果涉及大幅縮減利潤水平，可能會導致開發企業轉變戰略。因此，房地產企業想要實現對自身發展的提升，就需要正確的面對土地增值稅清算時所遇到的所有問題，對此下文分析了幾個較為常見的問題：

（一）清算單位缺乏正確的理解

針對負責開發房地產的企業來說，建設工程項目時通常需要在政府各項備案中，登記項目是否分期開發，部分項目沒有進行分期備案，卻采用了分期的形式來進行開發建設，是否可以根據自行劃分的項目分期進行獨立清算呢？在同一房地產開發企業的情況下，各種業態的商品房應該怎計算增值額和增率呢？結合國稅發（2006）187號“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”，土地增值稅清算分期必須經過國家有關部門審批，具體分期是參照什么原則，各地執行標準不一需根據當地稅局要求。因此，負責開發房地產的企業在我國對需要建設的工程項目進行劃分時，如果自行采用了分期的方式，在對其項目進行清算時依然不能夠按照分期的形式。而且在同一房地產開發企業的情況下，需要按照同樣的方式計算各類商品房的增值額和增值率。

（二）對土地面積的計算問題

土地增值稅清算中成本的分攤是關鍵，在目前高地價低利潤的白銀時代，土地成本占總成本的比例一路攀升，因此土地成本分攤尤其是土地面積的計算就尤為關鍵。熟讀稅法及當地相關政策，根據自身項目情況酌情考慮適用條款必須謹慎并清晰。根據1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條之規定：“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目的確定，可按對允許扣除項目的金額的土地使用權面積占總面積的比例分攤，或按建筑面積分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤”。也就是說土增稅成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法以，及稅務部門確認的其他方法，例如建筑面積層高比例法，銷售收入比例法、直接成本法。其中尤以土地面積法和建筑面積法最為常用[4]。再例如，根據我國用于管理土地增值稅清算工作所發行的相關通知中提到：負責開發建造房地產的企業在對居委會以及派出所用房和會所等為了配套清算項目所開發建造的公共設施進行清算時，需要遵守以下原則：① 產權在完成建設后歸所有業所有，可以扣除其成本和相關費用；② 完成建設后需要向政府和公共事業單位進行無償移交，以此來為社會提供無償的服務，可以扣除其成本和相關費用；③ 在完成建設后需要進行有償轉讓，并對收入進行計算，扣除相應的成本和費用。

（三）申報繳納尾房土地增值稅的方式

由于清算后所扣除的尾房成本計算，是以清算時的單位建筑面積成本費用×銷售面積或轉讓面積為依據，而單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積，因此在土地增值稅清算時點就鎖定了單位建筑面積成本費用，過程中需要關注成本結算進度，避免由于清算時還有大量的成本未結算或未開票，而導致成本低于實際，增值率虛高。另外由于清算后土地增值稅是按月進行申報，因此在清算同一業態不同增值率的收入時，需要提前和相關業務部門進行溝通，盡可能在同一會計期間銷售，降低整體增值率進行稅籌[5]。

（四）在繳納土地增值稅時是否需要包含房屋維修基金等費用

作為房地產開發企業，他們通常會在日常工作中代收部分費用，如房屋維修基金的代收等。根據財稅字〔1995〕48號中對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用的規定，可得出結論如果維修基金計入房價，則可以扣除，但維修基金不在開發成本范圍之內，不得作為加計20%扣除的基數[6]。

結語

總的來說，負責開發房地產的企業在清算土地增值稅時，需要明確清算土地增值稅有著怎樣的程序，清算單位以及清算條件等，只有通過對此類問題的認清，才能夠促進房地產開發企業在清算土地增值稅時能夠更加準確，進而促進企業發展的健康性、穩定性以及合法性，并最終實現利潤最大化。