房地產項目管理中存在的問題及解決措施

李長秀 成都復地明珠置業有限公司

引言

在房地產項目施工過程中，對房地產項目實現科學有效的管理，不僅能夠發現房地產項目存在的不足之處，還能夠進一步強化房地產項目施工的規范性和有序性，進而為房地產項目的順利完工提供有效保證。目前來看，我國房地產項目管理中依然存在著一系列問題，主要體現為安全問題以及成本問題等，需要房地產企業結合這些問題，探尋出適用于我國房地產企業發展道路的解決措施，不斷優化我國房地產行業運行機制，推動房地產行業可持續發展。

一、房地產工程管理的意義

根據我國目前房地產開發項目不斷增加的現狀，房地產開發商之間的競爭也越發激烈，做好房地產工程項目的管理工作就顯得尤為重要。房地產工程管理的含義即房地產工程的管理者運用系統工程的相關看法、理論知識以及方式方法，對房地產工程管理的建設和使用進行全面綜合的管理過程，從而促進房地產企業的經濟和社會效益有效提高。房地產工程管理是一項內容涉及廣泛、建設周期長、管理項目工序較煩瑣且每個環節緊密關聯的工作，具有非常強的專業性和技術性，房屋工程的管理工作必須有較強的管理體系，管理人員只有對房屋工程項目合理地管理才能促進項目的順利進行。因此，房地產工程管理是房地產企業的重要一環，對于促進房地產企業的經濟效益和建筑質量提升有非常重要的意義，從而保證房地產工程建設能夠順利完成，在市場中具有更高的競爭力。

二、房地產項目管理中存在的問題

(一)需求驟降，現金流吃緊

此次新冠肺炎疫情讓房地產市場交易驟停，雖然很多房企開通和轉戰線上業務，但這種大宗資產線上交易收效有限。與此同時，房地產作為資金密集型行業，面臨債務償還、工程付款、經營費用支出等諸多支付壓力，沒有銷售回款導致整個行業現金流吃緊，各類房企相繼出臺打折促銷、限付工程款、裁減員工、提效降本等現金流管控措施，保現金流成了諸多房企的當務之急，先求生存后求發展是房企當前的必然選擇。因此，當前房地產項目管理必然是以現金流為中心的管理模式，現場進度、工程支付等相關業務需要以項目和企業現金流為基準來展開。

(二)未辦理許可證

從現階段的實際情況來看，部分房地產開發商為了提早占領市場，沒有辦理許可證就開始進行建筑施工前期的建設工作。其主要是為了盡早進行房地產的銷售工作，從而達到盡早回籠資金的效果，這已經嚴重違背了國家房地產工程項目建設中相關的法律程序和現有的房地產項目管理規范等。還有大部分的房地產企業采取的措施是一邊施工一邊辦理，這種方式從根本上來講仍舊屬于超前施工的范疇，雖然縮短了工期，但其同樣也是不符合房地產建設項目的要求的，很可能出現安全隱患。因此被有關單位查處的情況不在少數，造成了嚴重的影響，一方面需要停工，另一方面需要付出高額的經濟賠償。總之，在房地產項目建筑工程施工的前期，首要的就是辦理許可證，依據相關的法律文件進行建筑施工的工作。

(三)施工技術與材料管理問題

目前，在實際的房地產項目施工過程中，由于施工技術、材料管理、施工質量的問題得不到有力保證，導致施工現場存在一定的安全隱患，也嚴重影響了整體建筑物的質量。近年來，隨著現代化技術的不斷深入，新型設備和新技術也廣泛應用在我國房地產項目中，為我國房地產項目的整體施工帶來一定的便利性，然而由于大部分施工人員對于新技術還是停留在主觀的認知層面，沒有科學地掌握新技術的應用方法，大部分施工人員還是延續過去傳統的施工技術，這也一定程度上阻礙了施工的整體進度。另外，在實際工作大部分質檢部門沒有大力度地做好材料的質量檢測，這為整個施工過程都埋下一定的安全隱患，對于施工人員的安全也帶來嚴重威脅。

(四)項目后期管理問題

第一，竣工驗收問題。在項目建設完成之后，項目的最后結束性標志是竣工驗收，只有當房地產項目驗收之后才能辦理產權等一系列手續，同時才能開展銷售活動。如果項目在驗收過程之中出現了問題可能會導致項目無法驗收，會影響到項目后期營銷工作，從而會增加項目成本。例如，在竣工之時由于材料準備不夠齊全，缺乏必要合格證明等各項記錄報告導致工程不能移交，竣工驗收也無法順利完成。同時，項目工程竣工時并沒有整改完成，在整改之后仍然沒有達到驗收必要要求，可能會導致項目驗收出現問題，還可能會存在著項目拖欠農民工工資或者安全事故沒有得到有效處理，這些也會影響到項目驗收。第二，項目回訪和后期評價。在項目建設完成之后，項目建設組需要對項目開展回訪工作，回訪工作往往可以不斷完善項目質量。在回訪過程之中，項目人員常常會與物業管理人員進行協商，咨詢物業管理人員意見。但是，物業管理人員對項目實施以及項目各項安全狀態并不會深入了解。在現實生活之中，有很多房地產企業根本沒有后續回訪程序，導致了項目在建設完成之后無法及時解決在使用過程中出現問題，很可能會使業主出現各種各樣的煩惱，房地產企業也不能及時總結經驗，無法確保其他后續項目不出現類似問題。

三、房地產項目管理問題解決措施

(一)明確管理的職責范圍

加強房地產企業的工程管理，就必須明確管理的職責范圍、管理的相關責任以及相關的管理權力。在房地產企業的開發過程中，同時包括了設計人員、施工人員、監督管理人員以及在后續竣工完成交付后的物業管理人員等。必須將工程管理的崗位進行相應精準的劃分，不同的工作人員擔任著不同的職責、承擔著不同的責任，按照管理人員能力的高低、比較擅長的工作內容進行部門崗位的細化，由此加強對管理人員專業能力的訓練，從而提高工程管理的效率。房地產企業在準備施工前期，關鍵要深入現場，全方位地了解周圍的環境、基礎設施等具體的情況，各部門之間互相配合。例如在小的施工單位的集體管理內部設置項目經理，項目經理有管理項目的責任，并且對項目建設全方位進行負責，是對權利的集中管理。房地產企業建筑工程項目必須把辦理施工許可證放在第一位，根據具體的調查報告，高效地完成各單位在房地產工程建設的交涉工作，把具體的施工現場情況、預計的工程時長以及需要注意的事項等詳細告知各單位。各單位在協調的過程中必須高度重視房地產建筑工程項目的過程管理，明確各單位的不同責任與義務，有針對性地提出相應的計劃，能夠保持在大方向不變的情況下調整階段性的目標，從而不斷提高房地產建設工程項目的管理效率、加大管理的力度、提升管理的效果，保證工程的進度、工程的質量以及施工的安全。

(二)編制完善的風險管理計劃

在加強房地產項目風險管理的過程中，編制合理的計劃書十分重要，需要以開發企業的風險管理活動為對象，做好全局性的安排工作，保證開發商能對風險管理制度進行約束與管控。房地產開發企業需要樹立全員良好的風險管控意識，并將各項活動都歸納到風險管理計劃的編制過程中。在完善風險管理計劃的過程中，明確風險管理工作的標準，對風險管理人員的基本權責進行更加明確的定位，提升大眾對風險管理的重視度，能盡早識別項目建設與開發中可能隱藏的風險，并且及時優化與調整。只有進一步明確風險防范計劃與風險管理方式，選擇科學化的管理方式，制定明確的績效評價標準，才能保證風險管理的成效。在對房地產開發企業資源進行優化配置的同時，既要不斷降低開發成本的支出，還要保證項目建設的效率與質量，以此獲得更高的經濟利潤，為后續的建設活動順利進行做好鋪墊。

(三)企業量身而定，項目分類發展

整體而言，當前房地產企業和項目現金流比較緊張，因此不同房企和項目需要根據自身現金流狀況采取適合自身的經營策略。針對現金流吃緊的項目，當前應該以控制現金流為第一要務，回款端充分利用銷售、金融機構授信、監管資金解凍等一切手段加速回款，支出端嚴控各項費用支出、延緩工程進度款支付、利用“工抵房”或供應鏈沖抵現金支付壓力。對于現金流充裕的項目，可以在保利潤和保現金流中進行不同程度取舍，采取更為靈活的策略。此外，項目現金流管控更要圍繞集團戰略和集團現金流動態，拿地策略、股權融資、戰略投資引入會極大影響企業和項目現金流。

(四)組建專業化的房地產建筑工程項目管理團隊

首先，房地產建筑工程項目管理人員自身必須重視綜合工作能力的提升，在實踐工作期間累計精細化管理工作經驗，定期進行自我反思明確自身在實踐工作期間能力方面的不足之處，然后有針對性地進行改正，同時部門領導者還要定期開展工作研討會議，在會議中明確強調出精細化工管理模式在房地產建筑工程項目管理中應用的重要性，并制定出階段性工作計劃，然后總結上一階段改革工作中所遇到的問題，大家集思廣益商討解決辦法，從而保證每一位管理人員的能力都可以做到與時俱進的提升。其次，需要構建出完善的人才培訓機制，針對房地產建筑工程項目管理人員進行專業的培訓，在培訓期間要將精細化管理模式特點、要求、應用原則，創新管理能力，工作責任意識等作為主要培訓內容，從而保證每一位管理人員的綜合素質水平都可以做到與時俱進的提升，進而保證精細化管理模式能有效地在房地產建筑工程項目管理中發揮出其應有的作用，提升房地產建筑工程項目管理成效及精準度。

四、結語

總而言之，房地產工程的管理工作對于房地產企業而言意義是十分重大的。高質量的房地產工程管理工作，一方面可以提升房地產工程項目的施工質量，另一方面對于我國房地產市場及企業都是有非常重要的推動作用的。因此，需加強房地產工程的管理工作，從而確保房地產施工項目順利穩定地開展。