探究新收入準則對房地產企業會計核算的影響

陳鋒 濟南章丘控股集團有限公司

引言

2017年7月開始，新收入準則正式在我國發布。新政策的出現，打破傳統提供勞務和銷售產品的界限標準，把當前收入和建造合同兩項內容融入收入確認中，新模型以合同為根本，以控制轉移取代風險報酬，轉移為收入確認時點判斷標準，重新調整收入確認要求。

一、新舊收入準則比較分析

（一）收入確認模型

在舊的收入準則中，包含收入和建造合同兩項內容，這項準則在適用范疇上缺少具體性，導致部分業務收入確認方式比較靈活，無法保證財務信息的有效性和可比性。而新收入準則的出現，對收入確認模型統一處理，對企業管理權限科學設定，有效地減少工作時間，緩解相關人員工作壓力，保證收入處理的統一性，從根源上提高工作效率和質量。在新收入準則中，將控制權劃分為兩方面，一個是對時間點履行控制，另一個是對時間內履行情況的調查，給后續收入確認工作開展提供參考。

（二）收入確認判斷標準

在舊的收入準則中，主要是結合風險和報酬轉移來完成收入確認，而在新收入準則中，則是結合控制權轉移情況進行分析，兩者在判斷標準上有著明顯差異。新收入準則讓收入確認標準更加專業和規范，可以降低人為因素造成的不良影響，保證工作結果的真實性和精準性。但毋庸置疑的是，在新收入準則中，依然存在諸多問題需要處理。

（三）收入報表披露

在舊的收入準則中，只是要求企業將收入確認中使用的會計準則和相關數據進行披露，而新收入準則則對收入披露內容細化處理，其中包含合同信息、履約信息、分攤信息、交易信息等，有效保證企業各項信息的公開性和透明性，幫助企業管理者制定合理地發展決策。

二、新收入準則對房地產企業會計核算的影響

（一）收入確認影響

在新收入準則中，主要是把控制權轉移處理以后劃分為兩部分，一個是時間點履約，另一個是時間內履約，這將給房地產企業房地產項目開發銷售帶來一定影響。現房銷售與期房銷售在本質上有著明顯差別，現房銷售滿足時間點履約要求，期房銷售則滿足時間內履約標準。在期房銷售過程中，顧客在等待商品房交付時，已經完成履約義務，并根據企業履約完成情況來支出款項，履約進度應根據報告期末已經形成的成本在預算成本中占比情況進行計算。企業結合開發產品類型、建設面積等將成本分攤處理。銷售收入結合合同交易價格及已經形成的成本在預算成本中占比情況進行計算。

（二）核算方法影響

在新收入準則發布中，給房地產會計核算帶來一定影響，之前房地產企業會計制度中在所得稅會計標準計算上，通常按照損益表內容來完成，之后根據收入和支出在會計核算中得出具體時間差異情況。而新收入準則則要求通過使用資產負債表的形式完成會計核算工作，以資產負債為根本，找出會計價值與稅法中計稅基礎之間的差異。而之前所得稅計算處理方式通常會根據應付稅款法和納稅情況來計算，從而得出稅額。隨著新收入準則的發布，企業所得稅核算方式發生改變，讓房地產會計核算指標、核算流程等均發生一定變化。在新收入準則下房地產企業會計核算，從方式上采取資產負債表的形式進行核算，可以更加直觀地展現出房地產經營狀況和資產信息，給企業領導制定發展決策提供指導。

（三）交易處理影響

新收入準則對房地產會計核算影響還體現在資產交易處理方面，其對投資型房地產、資產減值、資產重組等提出新的標準。如投資型房地產項目需要在會計報表投資型房地產一欄中如實記錄，并利用成本模式后者公允價值模式進行計算，且公允價值模式中不包含資產計提折舊等內容，對應公允價值應該和原賬面金額差異一同計入在當期損益報表中。而在資產減值準備變化會計核算處理過程中，需要根據以計提資產減值準備或者持續股權投資、固定資產等確認減值損失，如果滿足權益法要求，在短時間內不可轉回處理。對于債務重組，應該交由會計部門全權負責。

三、新收入準則對房地產企業會計核算影響的應對措施

（一）明確影響要點

要想滿足新收入準則要求，降低對房地產會計核算工作的影響，則要求會計人員給予新收入準則調整內容高度重視，了解新收入準則要求，明確新收入準在核算內容、核算標準、核算方式等方面的改變情況，認識到這些改變給房地產企業會計核算工作有序進行造成的影響。在實際中，會計人員應結合房地產會計核算要求，確定新收入準則對其影響點，采取變更材料計量計價方式或者減少企業經濟效益等方式，極大限度的改善會計信息質量，保證各項信息真實性。對于房地產企業采用的資產債務，可以通過明確計量公允價值的方式，將企業真實財務狀況進行展現。在整體上，要求房地產企業核心領導充分發揮帶頭作用，逐層分配工作職責，將會計部門核算管理功能全面發揮，完善會計工作體系，給后續房地產企業會計核算工作開展提供參考，保證會計核算效率和質量。

（二）創新會計核算模式

在新收入準則背景下，會計核算方式更加繁瑣，會計人員在實際工作中，對新工作要求容易產生各種思想誤區，所以，房地產企業應加強對會計人員專業培訓，提高會計人員專業水平和素養，讓會計人員對新的會計核算模式有充分了解，熟練應用，掌握最新的會計核算技能，秉持上下聯動的原則，將新的會計核算方法進行普及，有效提高房地產企業會計核算水平。與此同時，房地產企業應對現有會計核算模式進行改革創新，結合企業經營發展狀況，梳理企業經濟業務類型，按照“投資性房地產”計量、確認、披露的工作要求，科學設置會計科目。并且，根據房地產項目實際要求，在新收入準則配合下，適當添加新的會計科目，如“開發成本”、“建設費用”等，保證房地產項目會計核算的完整性，提高真實、有效的會計信息。

（三）完善會計核算體系

要想降低新收入準則給企業會計核算工作帶來的影響，應該明確新收入準則下房地產企業會計核算實質要求，轉變傳統的會計核算方式，創新會計核算體系，讓企業會計核算工作可以根據新收入準則要求順利進行，形成一個合理的會計核算管理格局。在實際工作中，需要把房地產企業經營活動進行分類處理，如租金活動，資本增值等，或者將兩者性質融合處理，形成一種全新的經營模式。結合房地產企業持有的房地產項目使用途徑，確定所開發的房地產項目類型，之后根據新收入準則要求，展現出不同會計核算標準，選擇適宜的快捷核算方式，完成工程計量分析。除此之外，對于不同屬性房地產會計核算方式的應用，需要結合新收入準則要求，投資型房地產以成本模式或者公允模型價值來實現計量確認。對于采購的投資型房地產項目，在初始計量過程中，需要根據購買價格、稅額以及歸屬資產費用的總額來進行收入確認。在此階段，如果企業通過其他方式獲取的投資型房地產項目，在成本核算計量過程中，需要根據現有的新收入準則要求進行判斷，確定投資型房地產企業可以選擇的成本模型及公允價值模型進行計量。與此同時，公允價值模型將會給企業整體利潤和財務帶來一定影響，這時需要整合企業各項資源，根據市場發展狀況，調整工作計劃，減少風險出現，讓新收入準則給企業會計核算工作開展提供數據支持，給房地產企業今后發展奠定堅實基礎。

（四）加強會計核算監管

房地產企業應加強會計人員專業培訓，優化會計核算流程，加強會計核算過程有效監管。在實際中，應該對會計人員專業水平和綜合素養進行調查考核，防止由于會計人員操作失誤而無法保證會計核算質量。并且，房地產企業應對會計核算流程進行規范處理，加強核算流程調整過程的追蹤和管理，如果會計核算中存在問題，應該追究相關人員責任，減少問題的出現。為了滿足新收入準則要求，在落實會計核算工作時，應該以現有法律體系為依據，調整會計核算方式。在法律標準中，要求房地產企業會計核算工作應滿足法律標準，制定詳細的工作計劃，完善會計核算體系，對賬務處理模式、成本核算方法等進行改革創新，提高會計核算效率，保證會計核算質量。

結語

總而言之，因為房地產企業在項目開發建設中，開發周期比較長，成本計量滯后明顯，在新收入準則發布之前，會計銷售收入和合同銷售數額缺少統一性，使得會計信息無法真實展現出企業經營狀況，而隨著新收入準則的發布，有效處理該問題，給房地產企業收入確認工作開展提供便利條件。通過加強會計人員專業培訓，創新會計核算模式，完善會計核算體系，在企業內部創建良好的會計工作環境，將新收入準則落實到位，提高企業會計核算水平。給房地產企業健康發展保駕護航。