房地產企業會計核算存在的問題及優化策略

河鋼集團邯鄲鋼鐵集團有限責任公司財務部

引言

目前，大部分房地產開發企業在開展成本核算工作時受到內外部多種因素的影響，依舊存在一些不足，對企業未來的發展帶來不良影響。相關工作人員有必要強化對房地產企業成本核算的研究，相關管理者應給予成本核算工作足夠的重視，引導企業長效運營與發展。

一、房地產開發企業成本核算內容

房地產開發成本是房地產企業開發建設的項目在達到預期的可使用狀態過程中所產生的各類成本及費用的總稱。房地產開發成本核算包括的項目相對較多，主要包括土地征用及拆遷補償費、項目開發前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、項目開發間接費等。其中土地、土建及設備費用占比較高，高達80%左右，土地的費用非常關鍵，其成本多少是衡量房地產開發能否順利開展及建筑項目預期收益的關鍵性指標。在進行項目開發前，開發商需要根據土地面積與容積面積比，對土地成本進行核算，獲得產品單位土地成本，判斷項目可行性；另一成本核算的重要內容是房地產開發配套和其他費用的支出，受各因素影響，這部分費用企業難以收回，是受外部因素影響較大的一部分成本消耗，進行該部分成本核算工作，最大限度地降低這部分成本支出，有助于降低成本，提高企業經濟效益；再一個成本核算的內容則主要是房地產企業項目開發籌資成本，受到該行業投資額較大、開發周期較長的影響，大部分房地產企業是通過銀行貸款進行融資，承擔著較高的利息費用，面臨巨大的投資風險，對該部分成本進行準確核算，對于房地產企業順利發展意義重大。

二、房地產企業成本核算存在的問題

（一）成本核算對象劃分不準確

房地產企業在進行項目開發時一般占地幾十畝、幾百畝、幾千畝等，隸屬成片開發，特別是對城市住房類的開發項目，其開發周期較長，往往按“期”進行，這就要求企業根據開發期數進行成本核算對象的劃分，不能應用整體成本核算的模式，不然則會較大程度地降低成本核算的準確度。另外，在進行成本核算對象的劃分時，必須充分考慮項目開發的特點、管理上的要求、外部經濟因素、功能的設計等多個方面，比如，房地產企業根據建設用地規劃許可證上注明的土地面積，進行項目開發時是進行“一次性”或是“多期”開發，可以開發高層住房、別墅、多層及商業中心等多種產品類型，項目開發的期數及開發產品的類型都會對成本核算對象的劃分產生影響。在項目開發實踐過程中，受房地產項目自身特殊性的影響，加上企業管理人員對成本核算對象分類及定位管理缺乏深層次了解與認識，會計準則對于項目開發成本核算的對象也未作出比較明確的規定，導致房地產企業成本核算對象劃分混亂，存在較大的隨意性，降低了房地產項目開發過程中各個產品成本的準確度。

（二）成本費用的歸集和分配存在較大隨意性

房地產企業在進行項目開發的過程中會產生很大一部分間接性開發成本費用，特別是對于一些為追求最大化經濟效益而同時進行多項目開發的企業，在進行成本費用的歸集與分配上存在較大的不規范性。比如，市場上一些房地產企業在同時進行多項目開發時，為了降低成本核算的難度，忽略不同的項目在土地價格、產品用途、開發周期等方面存在的差異性，對多個項目的開發成本進行混合核算，導致項目實際支出和預算出現較大的偏差。另外，受房地產開發企業特殊性的影響，會計準則、會計制度等未對其成本歸集、分配等作出明確規定，影響了房地產企業成本費用歸集與分配工作的規范性。比如，會計準則對于項目開發中的公共設施建設所產生的間接費用沒有作出明確的歸集規定，會計人員在進行這部分費用成本核算時受個人主觀影響較大，費用歸集處理存在較大的隨意性，對于企業項目成本核算的準確性易產生不利影響。

（三）成本核算周期欠缺明確性

房地產企業項目開發周期一般時間較長，從一年到十幾年時間不等，對于房地產項目開發進行成本核算主要是進行項目總成本及產品單位面積成本核算，從而結算盈余，對于項目開發及企業經營業績進行科學評價。在成本結算上應依據生產周期的不同進行有效的開展，但是現階段，房地產行業在核算周期的確認上缺乏明確標準，受各種因素的影響，特別是項目配套設施久拖不決等導致整個項目出現竣工決算拖延，違背了會計及時性原則，不利于企業費用與收入合理配比、利潤和稅費的結算等。另外，項目竣工決算拖延容易阻礙項目的科學評價，不利后續工作的開展。在房地產開發項目工程工作開展中，施工完成之后便進行工程結算，因具有明確的時間點，加上工程結算和工程款項支付直接聯系，因此工程結算通常比較及時，而項目決策拖延時間往往比較長，因為房地產銷售工作往往會因配套設施建設未完成而受到不良影響，影響項目決算的進程。

（四）成本核算工作者綜合素養有待提升

房地產企業成本核算工作相對復雜，對核算工作者的專業技能、綜合素養等要求更高，加上核算過程受人員工作習慣、技能水平、財會軟件應用能力的影響較大，成本歸集也因人員而有所差異，進而使企業賬務的處理結果會因核算人員個人因素而出現一定差異，致使會計科目及核算結果出現混亂，影響企業管理者進行決策。比如，對于多類型產品的房地產開發項目工程，會計核算人員為提高核算便捷性，往往根據房屋建筑面積采用成本分攤的核算方法，導致普通住宅成本偏高及別墅核算成本偏低，影響了整個項目工程核算結果的準確性，使其偏離實際，提升核算工作人員專業水平十分必要。

三、提升房地產企業成本核算質量的策略

（一）明確核算對象

房地產企業應嚴格依據項目工程開發的地點、規模大小、周期長短、產品類型、功能設計、裝修檔次、施工要求等項目開展相關的各方面因素及管理要求等實況，進行具體的成本核算對象的確定及細分。單體開發項目應以單個獨立編制設計概算或者施工圖預算的每一個單項開發工程為成本核算的對象；對于成片開發的多期項目，應以各“期”為成本核算對象；針對地點、開發產品類型、施工隊伍一樣，開竣工時間相近的群體性開發項目，則將各項目合并為一個成本核算對象；針對同一個開發周期中同時又有多種產品類型比如高層、別墅、商業中心等，應依據產品類型確定核算對象；對于規模較大、周期較長的開發項目，應根據項目特點和成本管理要求，按照一定區域或者周期進行核算對象的確定；對于獨立編制設計概算或者施工圖配套設施預算，都應該將其作為獨立成本核算對象。對于成本核算對象的確定應有效結合項目實際，避免隨意性，增加成本核算的科學合理性與準確性。

（二）正確進行成本費用的歸集和分配

新經濟形勢下，房地產開發企業必須要根據自身業務需求進行詳細化歸集標準的制定并加以規范，對直接成本與間接成本、開發成本與期間費用等進行劃分。比如，直接成本是可以單獨歸屬到某一核算對象的支出項，不需要進行分攤，間接成本則需要按照一定方式進行分攤，否則難以準確地將該部分費用劃分到某一個核算對象。企業財會工作者在進行成本核算工作時必須依據項目成本實況進行科學分類，創建與項目系統相匹配的、規范化的歸集標準。這就需要企業管理者重視并強化財會人員成本歸集核算相關的知識及技能培訓，提高其成本核算工作中成本歸集與分配的思想認識，做到間接成本的合理性、精確性劃分。另外，只進行歸集與分配標準的制定時，應注意緊密結合項目實況與后期收益評估，提升成本分配的精準性，避免將效益最大化作為分配的標準，最終實現項目工程整體收益的最大化。

（三）進一步明確成本核算周期，避免項目竣工決算拖延

核算周期的確定以項目規模、持續時間為主要依據。對于持續時間短、規模小的項目，可以將項目周期確定為成本核算周期；相反，則應按照項目建設“期”數進行成本核算周期的劃分及確認，保障成本核算信息的及時性；另外，房地產開發企業還要盡量避免項目竣工決算拖延，針對未完工項目，相關人員在了解項目實況的基礎上采用“估算”進行成本核算，利用預提費用賬戶對還未進行的項目預算核算工作，并在項目完成后的實際成本做出相應的調整。通常來說，這部分成本在整個項目成本中占比較小，對總成本影響不大。

（四）提升成本核算人員的綜合素養

成本管理作為當下提升企業經濟效益與市場競爭力的關鍵，提升成本核算人員的綜合素養對于提升成本核算的準確性十分重要。房地產企業管理者必須重視并加強對會計核算人員的業務素養、專業技能、綜合管理能力方面的培訓。對于現代化企業來講，成本管理人員不僅僅要熟悉會計與財務管理知識及工作，也要學會經營管理，熟悉整個項目開發建設流程，掌握最新的成本管理技術手段，熟練應用會計電算化與ERP系統，實現成本核算管理的精細化，保障核算結果的時效性與準確性。

結語

新形勢下，房地產開發企業必須強化對成本核算的重視，對自身會計工作進行規范，進而為企業的管理者及投資者的決策提供更加真實有效的參考信息，推進我國房地產行業的穩健發展。