房地產行業集團所得稅匯算清繳業務的處理研究

河南中建地產有限公司

引言

因為房地產公司開發一個項目有著周期長的特征，房地產公司企業所得稅預繳和匯算清繳具有該領域特定的準則。房地產公司在開發達到規定時段具備預售要求時，準許預售未完工的房產，這就決定了房地產領域在企業所得稅年度匯算清繳與普通行業相比要繁復的多。

一、房地產公司企業所得稅匯算清繳的有關表述

（一）企業所得稅

企業所得稅是基于我國運營單位、內資公司的生產運營所得以及其他所得征集的一種稅，它能夠充足表現出國家和公司之間的利益配給。當前，公司在每個月的結尾或者是每個季度的結尾先繳納所得稅，并在會計年度完結后，集中匯算清繳所得稅是目前中國征收這一稅的首要形式。匯算清繳的用途就是對公司繳納的所得稅稅額實行核對，評判它是否正確，進而給國家和公司的合法權益供予強有力的保證。房地產公司企業所得稅說的是把這個企業的純盈利作為稅收目標。在這樣情形下，能夠把稅收體制分成單獨征稅制和合并征稅制兩種，單獨征稅制的理念基本是實質法人稅，而合并征稅制的理念基本則是擬制法人稅。

（二）企業所得稅的匯算清繳

匯算清繳說的是公司在指定的時期之內，嚴格按照有關準則，核算出正確的應納所得稅、應納稅所得額和應補繳或是退還的稅款，并且對于自己企業所得稅實行呈報、上交以及結清的一種納稅舉動。作為稅收管控的關鍵內容，匯算清繳業務具備高政策性、實效性、程序繁復和涉獵面大等特征，而且它還能夠加強呈報品質，提升管控水準，有效避開風險。在詳細的匯算清繳當中，因為業務量的加劇，一些房地產企業在清算時依舊存有著部分狀況，比如財務核算能力較低、企業所得稅明確不規范等。所以，房地產企業一定要增強對企業所得稅的匯算清繳，加強稅務管控品質和能力，進而推動本身的健全、可持續進展。

二、房地產企業所得稅匯算清繳難點

（一）在預售以及完工時段的銷售房款對應納稅所得額的調節

預售時段：房地產公司在預售收取預收房款時就產生了企業所得稅的納稅責任。公司銷售沒有完工開發產品得到的營收，要先按照估計計稅毛利率分季核算出估計毛利額，算進當期應納稅所得額，并且有關的稅金以及附加、土地增值稅能夠減除。完工時段：在開發產品完成后，公司要盡快核算其計稅本錢并核算之前銷售營收的真實毛利額，并且把其真實毛利額和其相應的估計毛利額當中的相差額度，算進當年度公司本項目和其他項目合并核算的應納稅所得額。在年度核算時，公司要開出對這項開發產品真實毛利額和估計毛利額當中差別調節狀況的報告。注意本地稅務局對估計毛利率的劃定。企業所得稅要分段核算，若是按月申報的納稅者，1至11月按照原計稅毛利率15%核算估計毛利額，12月接新計稅毛利率核算毛利額；若是按季申報的前三個季度按照原計稅毛利率，第四個季度接新計稅毛利率核算毛利額。公司的年末有未結轉營收的預收房款在匯繳時也應依據準則分段計入房地產開發公司指定業務納稅調增明細表。最普遍的過錯是有很多地產公司會計不知曉這個領域企業所得稅，時常將預售房款直接做營收填進匯算清繳表，成本隨便按營收的某個比例估計填進匯算清繳表，致使應納稅所得額數目不正確。

（二）對支付委托銷售公司銷售傭金、手續費的扣除情況

房地產開發公司囑托房地產銷售或者房產中介公司售賣房產，依照簽約合同付款的委托代銷酬勞，在年度所得稅匯算清繳的時候不可以按發生額全部減除。除保險公司之外的其他公司產生和生產運營相關的手續費以及酬勞開銷，不超出以下準則核算額度之內的部分，允許減除；超出的部分，不能減除。手續費和酬勞按照和具備合法資歷中介公司或者個人（不包含交易兩方和雇傭人員、代理人以及代表人等）所簽下的服務協議或者合同確定的收入資金的5%計算額度。也應注重除囑托個人代理之外，公司用現錢等不是轉賬形式付款的手續費和酬勞不能在稅前減除。公司真實向主管稅務組織提交手續費和酬勞核算分配表以及其他有關材料，并獲取合法的實際的單據，關于超限額支付的酬勞和以不是轉賬方式付款的酬勞要在所得稅匯算時調整應納稅所得額。切實工作當中一定注重在支付中介公司銷售酬勞手續費盡力使用轉賬形式，規避產生現金付款無法減除的狀況，給公司帶來額外的虧損。

（三）開發產品成本預提的扣除情況

普遍情形下，預提費用是不能在所得稅匯算清繳時減除的，然而基于房地產開發公司制訂了部分例外狀況，這是因為房地產開發時期有些長，清算較慢致使的。如此例外狀況包含：出包工程沒有最終辦理清算而沒有獲得全額發票的，在表明材料充足的條件下，其發票不足額度能夠預提，然而最高無法超出合同總額度的10%。現實工作因為開發本金中的前期工程費、基本設備建設費、建筑安裝工程費等都存有和施工單位實行工程核算的狀況，因為工程核算延遲而無法在年終得到發票的，依照準則預提的資金能夠依照準則比值在匯算清繳時減除。公共成套設備沒有建設或者是沒有完成的，能夠按照預算造價預提建設花費。這類公共成套設備一定適宜在售房合同、協議或者廣告、模型中明確答應要建設而且無法取消，或是依照法律條文規定必需成套建設的要求。要向政府上報但是沒有上報的報批報建開銷、物業完善開銷能夠按準則預提。物業完善開銷是說依照準則要由公司擔當的物業管理資金、公建維修資金或是其他專項資金。

（四）房地產企業所得稅匯算有關其他調節事宜

比如福利資金、職員教育資金、工會資金、勞動保護資金、業務招待資金、廣告宣傳資金等的核算和普遍公司的匯算清繳一樣?？梢躁P注的是房地產公司的預售收入能否當作業務招待費用、廣告宣傳費用的核算基數，要證實為銷售營收的實現，也就表明房地產公司的預售收入能夠當作核算工作招待資金等的基數。在切實工作當中，一些房地公司通常會忽視這一點，形成少減除招待費用、廣告推廣費用的狀況。

三、房地產公司匯算清繳企業所得稅的舉措

（一）對主體進行明晰

在之前的匯算清繳當中，往往存在主體不明晰這一情況，作為納稅者，房地產企業往往是對稅務單位的匯算清繳業務進行被動協作，從屬關系較為顯著，而《辦法》中精確提出納稅者的主體位置。所以，在詳細匯算清繳業務中，房地產企業的財務處理職員一定要嚴苛按照《辦法》的規定，對自己位置迅速進行變換。并且，也要對房地產企業作為納稅者這個法律職責主體實行重申?！掇k法》規定公司一定嚴苛依照有關制訂，對應納所得稅額以及應納稅所得額實行精確核算，并對申報的整體性、確鑿性和正確性等擔起有關法律職責。

（二）確保納稅稅額恰當性

對房地產企業來說，在完結年度結算業務后，如果存有稅前應當核算但切實沒有核算的減除項目，它能夠經過適應調節賬務來對有關項目實行補計。并且，作為納稅者，房地產企業也要在年度呈報和所得稅預繳呈報當中，自主對年度虧空做核算以及填補。如果房地產企業之前的年度虧空沒有補上，而且虧空在五年之間，因此企業能夠經過當年應納稅所得額的運用，來填補之前的年度虧空。當前，中國金融政策是相對獨特的，對房地產企業來說，它大多數平常流轉資本是經過向銀行貸款獲得的，而為了應對房地產企業收益變動和運營開發等須要，銀行貸款利息開銷也相對產生，這就表明在銀行貸款當中，房地產企業是切實的受益者。有關規定闡明，若是房地產企業經過關聯公司獲得銀行貸款數目在其總注冊資金的50%往上，則無法在稅前對超出的利息開銷實行減除。這個策略的關鍵目的就是以防房地產企業用貸款的形式變更收益。所以，在匯算清繳的時候，有關稅收部門一定對房地產企業的貸款利息開銷實行著重、詳細查核。

（三）主動引進稅務代理

在對所得稅稅收實行管控時，房地產企業的財務管控職員要主動引進稅務代理或是稅收籌備。稅收籌備說的是在稅收體制約束情形下，對稅收空間實行主動尋找，并在遵從稅收準則的根本上，完成科學轉變和變通。作為納稅者，房地產企業要運用合理稅收籌備，把有扣除額度的資金轉化成沒有扣除額度、把無法遞延資金轉化成可遞延，用這來降低應納稅所得額和納稅本錢。普遍情形下，在匯算清繳業務中，房地產企業會觸及很多規則、法律，而且會計體制和稅收政策間也存有交叉狀況，這也就增加了做好匯算清繳業務的困難。

結語

總而言之，對企業所得稅實行高效匯算清繳早已變成一個首要工作。所以，一定要知曉有關的政策規則，并經過對主體的明晰、確保納稅稅額合范性和主動引進稅務代理等方式，提升企業所得稅匯算清繳業務的品質以及高效，進而推動房地產企業健康的成長。