房地產經濟與市場經濟發展的協調分析

唐 青 煙臺高新區規劃國土建設部

前言

房地產產業的發展在市場運營中常發揮重要作用。然而，由于房地產項目開發風險多樣，造成房地產經濟與市場經濟呈現出不均衡趨勢。同時，結合各地區房地產行業發展現狀，其供需情況具有較大問題，致使房價持續處在波動狀態下，這樣很難保證市場經濟保持良好的穩定性。因此，理應為兩者創造協調發展條件。

一、房地產經濟與市場經濟協調發展的困境

(一)房價波動大

房地產項目中關于房屋住宅的價格，波動較為頻繁。一般而言，不同地區受人口規模、交通條件、經濟活躍度等因素的影響，而呈現出房價差異。根據2020年最新房價調查結果：12月份上海等繁華地帶均價已達到52 530元/m2。而相比之下，山東煙臺等地的房價僅在1萬余元/m2。同時，每個月的房價也會發生相應的變化，上下兩個月會存在數十元的調整。據此，市場經濟勢必也會受到相應的影響。因此，房價的控制是維持市場經濟穩定發展的重要內容。

(二)資金鏈斷裂

房地產建筑作為市場交易對象，若在其建設期間出現資金鏈斷裂現象，不但會造成土地資源的浪費，而且還會對市場經濟活力的調動產生不利影響。尤其是爛尾樓的出現，一旦無法順利竣工，將很難將其轉化為交易商品，提高市場消費水平。因此，銀行的金融機構應從房地產融資支持上予以改善，適當增加房地產項目的貸款額度，便于借助房地產項目改善市場經濟發展條件。

(三)缺乏環保理念

隨著市場運營模式的改變以及消費者購房需求的轉變，消費者在購房階段，開始關注建筑物的環保性。然而，當前部分房地產項目開發商尚未結合市場消費者的實際需求，致使建筑物建成后，脫離市場環保目標，從而限制房地產項目的流轉率。此外，房地產項目多出現土地污染、空氣污染等問題，若不及時加以改善，將對市場產業經濟的提升造成阻力。據此，應加強綠色建筑、節能型建筑的打造，繼而在房地產經濟與市場經濟協調發展中給予新的指引[1]。

(四)違背市場原則

房地產項目的開發或者營銷，都需要始終遵從市場交易原則，否則將失去市場運營空間。而就目前實際情況來看，許多房地產項目在建設期間，并未深刻體現惠民政策。由于房地產項目常需要運用林業資源、土地資源等多元化資源，一旦不能參照市場發展標準進行建造，將很難吸引消費者注意。另外，房地產項目還涉及稅收減免政策、貸款利率補貼政策等，理應圍繞國家政策建造建筑物，從而在節約成本的基礎上開拓市場空間。因此，房地產項目不可違背市場交易原則，而且還應考慮消費者的購房要求，尤其對于公積金住宅的建設[2]。

二、房地產經濟與市場經濟協調發展的策略

(一)注重市場房價調節

為了確保房地產與市場經濟在未來發展中產生協調關系，還應當從房價控制上，維持市場發展秩序，避免因房價動蕩造成市場經濟出現不穩定狀況。而在控價過程中，并非單純以降價作為調節舉措，最為重要的是應當保證房屋建筑的市價與價值相匹配，由此可保證購房者產生物有所值的感受。

各地區政府部門應當全面掌握市場行情，分析在郊區、市區等區域內建造的房屋建筑周邊基礎設施、人均消費水平的差異程度，并考慮在調整房價時，是否會造成周邊產業經濟出現大幅度變化情況。同時，對于高房價地區應對其進行合理控制，避免因房價驟增，造成其它產業經濟活力下降。

本文主要以山東煙臺地區的房地產市場為例，于2020年8月份，當地專門實施了“房價限制”措施，為了完善市場經濟結構，早在2019年就曾出資50億元建設了24條道路，不但解決了交通擁堵問題，而且也實現了民眾居住條件的合理優化。此外，預計在4月份推廣“三室一廳”住房保障模式，開發商在房地產項目建設期間可根據不同樓層補貼標準節省投入成本。如12層建筑需要預存4%安裝成本的保修資金。在市場監管上也通過房屋建筑預售監管系統，對樓盤銷售情況進行有效控制，按照合同備案、登記審查等環節，增加房屋建筑交易的規范性，由此保障市場經濟的平穩性。對于高房價現象的處理，還應當由政府出面進行干預，不可由開發商等責任主體肆意哄抬房價，造成當地交易市場出現混亂。只有始終保證房價處在均衡狀態下，才能為房地產與市場經濟的協調發展給予保障[3]。

(二)拓寬市場融資渠道

房地產項目中建設的房屋建筑作為商品，自然需在市場交易中進行流轉。為了確保房地產項目能在土地競標到開盤銷售整個環節都能得到充足資金的支持，還應當結合市場經濟條件，為房地產項目的順利開發給予資金支持。

首先，由于購房者在購買房屋住宅時，常包含貸款購買、公積金購買、全款購買三種形式。為了提高交易成功率，還應專門針對銀行貸款與公積金運作模式予以優化，在購房者與開發商之間建立一個和諧的關系，既要保證房屋建筑能夠為購房者提供相應的功能服務，又要促使購房者按時交納房款。特別是銀行貸款資金的流動，可通過購房者申請購房貸款時，提高銀行資金的流動性，也能保證房地產開發商能夠快速回收商品資金，便于開發商繼續開展下一項目。

其次，對于房地產項目貸款審批，也應當鼓勵銀行等金融機構放寬融資政策，并為房地產項目的建設與開發設立單獨的融資款項，這樣才能提高當地資金的利用率。在這期間，應加強開發商資質審核，從而保證銀行能順利回款。

最后，創新信貸模式，由于房地產項目常面臨多重風險，而造成后期出現泡沫經濟。因此，面對房地產項目的融資需求，還應當聯合信貸公司，為其提供充足的可用資金，并將房地產項目轉化為抵押商品，在第三方監管機構的統籌管理下，維持市場主體與開發商之間的和諧相處。如山東煙臺某項目曾通過6 000萬元債權融資模式得到了政府支持，繼而在政府參與下促使市場經濟活躍度得以提升。據此，房地產經濟的發展應從融資渠道上在市場競爭中站穩腳跟。

(三)創新房地產建設理念

若房地產項目開發過程中引發嚴重的污染后果，對于市場中其它產業經濟的發展也會產生一定阻力。如環境污染會造成農作物品質下降，進而降低農業經濟發展水平。由于建設房屋建筑物時需要利用大量的土地資源，若不加強環保理念的滲透，會破壞市場經濟原有的平衡性。

例如早些年出現的毒豇豆事件，正是受到了大氣環境的危害，而造成豇豆上的農藥殘留量達到了95%。據此，在房地產建設期間，還應當擴大綠色建筑的建設規模。當代人在購買住宅時，他們除了會分析周邊交通便捷性、學校分布情況、內在布局外，對于建筑物自身的環保性與節能性也較為看重。因此，在建筑設計中圍繞房地產項目應從資源損耗、建筑功能上予以優化，特別是商用住宅，更需要保證建材使用量的合理性與水資源的有效保護。只有這樣，才能不斷提升房屋住宅的建設質量，為業主打造舒適的居住環境。

據了解：山東煙臺為了積極響應國家環保理念的號召，一直致力于綠色建筑的建設，于2020年開展的綠色建筑評估工作中，其綠色建筑的總建設面積位于山東省前三，且共計有105個房地產項目評定為綠色建筑，其面積達到了1 289.88萬m2。為了促使房地產行業在市場經濟發展中提供重要助力，應加強綠色設計，從而滿足新時代購房者的采購需求。

(四)推進房地產惠民政策

市場經濟的穩定性，常受房地產經濟水平的波動而有所變化。為了保證雙方建立協調關系，一要結合市場運營理念實現房地產改革；二要善于依托國家政策夯實經濟基礎，以此節省投入成本。我國市場經濟的發展常以低碳經濟目標為主。這就需要房屋建筑在建設期間應合理利用資源。而且也應當根據國家頒布的房地產項目相關福利政策，在符合福利標準的前提下優化原有模式。比如我國在房地產稅收減免政策中，明確提出對于出租住房的建設可為其減免4%的稅率，而且對于養老院等老年服務機構的建設也將享受房產免稅福利。若房地產項目中建設的建筑物為綠色建筑，也將受到國家的扶持。

山東省在2019年曾頒布了“綠色建筑促進辦法”，其中專設“引導激勵”章節，用于指導房地產項目朝著綠色發展方向前進。另外，其中明確闡明了關于容積率獎勵以及運營稅減免等標準條件，房地產項目在開發期間，理應根據當地福利政策，重建發展目標，最終促使房地產項目在提高自身綜合效益的同時，也能為市場經濟的良性運作給予保障?；诖?，房地產經濟要想與市場經濟保持協調、同步發展的關系，應充分解讀市場交易條件，保證房地產商品及衍生產品，尤其是二手房交易金額的確定，都應符合市場交易規則。

三、結語

綜上所述，房地產項目的開發常受市場因素的影響而造成房地產經濟受限。而且房地產泡沫經濟現象的出現，也不利于市場經濟形成穩定的格局。據此，應從房價調價、融資渠道、房地產建設理念、惠民政策推進等方面著手，便于房地產經濟能在市場發展中發揮出真正效用，最終找到切實可行的優化路徑，維持房地產經濟與市場經濟發展的協調性。