淺析集體經營性建設用地入市問題

魏偉

山東省菏澤市單縣自然資源和規劃局 山東菏澤 274300

相關的土地建設文件中對集體經營性的建設用地入市的試點進行了明確，需要持續嘗試開展承包土地經營與住房財產抵押貸款等工作，由此可見，集體經營性的建設用地已經成為土地管理體系發展的必然趨勢。這類土地入市便是創新性的土地流轉模式，然而這一模式在運行過程中也出現了一系列的問題，直接影響著土改工作的進行，因此需要制定出有效的舉措來把促進集體經營性的建設用地能夠健康入市。

1 集體經營性建設用地入市的意義

1.1 對土地供應緊張狀況進行緩解

如今，國內的房地產行業處在持續增長的狀態中。雖然國家對一系列的調控政策進行了出臺，然而在供需失衡的市場體系中依然無法體現出自身的價值。如今，城市內部房價漲勢依然并未得到有效控制，供需矛盾也未得到有效緩解，反而使得土地供應緊張狀況加劇，也會使得社會運營成本水平增多，相關的調查結果顯示，在進行土地征收工作時，腐敗問題經常出現，同時不同區域政府部門處置并不妥當，所以由于土地問題而導致農民上訪的數量增加，這使得社會穩定與和諧程度下降。若是大量農村集體建設用地能夠順利入市，便能夠有效緩解土地供應的緊張狀態進行緩解，避免供需矛盾再次激化，這對于社會體系的穩定與經濟的健康發展都起著非常關鍵的促進作用[1]。

1.2 促使城鄉均衡發展

如今，農村區域的人口逐漸轉移到城市區域中，城鄉一體化進程不斷加快，這使得用地緊張狀況語法明顯。若是能夠合理地對資源進行利用，做到統籌規劃，對土地資源進行合理開發，使得城鄉區域的差異得以消除，也能夠為一些農村區域的組織與個人創造出可觀的收益，使得農民增收，提升城鄉區域發展的均衡性，這有助于國內鄉村振興戰略的落實，促進城鄉一體化建設工作的有效開展。同時，隨著集體經營性的建設用地逐漸入市，能夠對市場土地供給的模式進行改變，這能夠有效縮減征地范圍，創造出更多的效益，

2 集體經營性建設用地入市過程中可能出現的問題

在集體經營性建設用地入市時，可能會遇到不同層面上的問題，比如產權制度體系不完善、監管機制體系不健全等等，可能會影響土地的使用品質，需要相關部門與人員的高度重視，具體如下：

2.1 產權制度的問題

站在產權角度上進行分析，國內農村區域的集體土地存在著產權不清晰、界限相對模糊等問題。在國內經濟發展水平比較高的沿海區域中，農村區域的土地主體相對混亂，由于相關的法律規定內容比較模糊，這使得農村區域的集體土地所有權模糊，界限不清晰，也有一些集體經營性的建設用地被廢棄之后被村民用于養殖，也有一些農村集體土地遺留問題無法被有效解決，這導致農村區域的集體與個人的利益無法得到有效的保障。雖然目前制度建設的試點正在推行，也收獲了明顯的成效，對入市的范圍進行了明確，相關的政策系統也相對完善，入市交易的管理方案與規則被創建起來，但是由于部分區域存在產權模糊的問題，所以集體經營性建設用地入市管理權并未得到有效的剝離，導致土地征收過程中出現一些政治成本問題，也為相關工作人員貪污腐敗創造了條件[2]。

2.2 入市系統與監管機制的問題

不同區域的產業架構存在一定的差異，政府并未創建出相應的監管體系以及配套的政策，這使得農民群體利益無法得到全面保障。集體經營性建設用地入市需要遵循同價同權的原則，然而這也使得土地的實際價值被限制。由于區域性的招商引資需求使得工業用地價格相對較低，集體經營性建設用地入市會使得區域的政府財政收入水平下降，同時在財政壓力等因素的影響下，區域性政府進行改革的動力可能會不足，此外，監管力度的降低可能使得用地價格打折扣，這對農民土地的權益進行了損害，也會對土地交易市場產生比較大的影響。

2.3 土地收益分配公平的問題

站在增值收益分配的角度上進行分析，試點區域提出了針對性的分配方案，因為標準不一致，不同試點區域的裁量權自由度會比較大，為了對國家、集體以及農民的利益進行兼顧，國家明確了普遍適用的征收管理制度。然而，土地的增值收益改如何進行分配，運用何種方式入市才能夠創造出最大的價值等問題依然需要對應的配套體系的支持，從而保證在土地入市的過程中各方的權益都能夠得到有效的保障。

3 集體經營性建設用地入市優化舉措

首先，需要對農村集體土地的分配制度進行推進，使得土地使用、收益與處置的權益所有人得以明確，使得土地能夠更好地進行租賃、轉讓與入股等活動。當集體經營性建設用地在入市之前，需要對土地進行確權登記，明確產權的主體，使得不動產能夠被統一登記，對相應的證書進行辦理與辦法，同時在政府的不動產系統當中進行錄入。其次，若是條件允許，需要在用地入市的過程中強化農民的出讓主體能力，使得集體資產能夠被有效支配[3]。同時，需要對國內目前的用地征收的程序與政府監管制度、政府職能等體系當中所存在的不足之處進行分析，對其中的差距進行探尋，明確針對性的配套政策體系，在現存的政策制度內容基礎之上對集體經營性建設用地入市的制度進行豐富，此外，還需要確定土地資源投資與管理的制度，完善政府部門的監管職能，主要體現在土地所有權實現方式、交易的規則等不同方面。對工作的銜接性進行考量，不可以跳躍地開展工作，避免對房地產市場產生巨大的沖擊，使得土地市場能夠平穩過渡。

4 結語

在新的時代背景下，城鄉一體化建設進程不斷推進，這使得城市用地的緊張程度不斷提升。在這樣的形勢下，集體經營性建設用地入市這一舉措應運而生，這一舉措能夠有效地緩解城市用地緊張的狀況，使得城鄉一體化建設工作品質得以提高，這對于我國城市建設體系來講是非常重要的。