違法建筑對外租賃的法律風險責任

金一振

（廣東商達律師事務所，廣東 深圳 518038）

案情簡介：2018年4月26日，經案外人彭先生轉租，承租人唐先生承租了出租人張先生位于深圳市龍華區某村5號商鋪（以下簡稱涉案商鋪）用于經營美容美發，唐先生為此向彭先生支付轉租費用12萬元。2018年5月16日，出租人和承租人簽訂一份《商鋪租賃合同》，約定實際租用期限自2018年4月27日至2019年3月12日止，租金為13000元/月，每月5日之前繳納當月租金，水電費等另算。合同簽訂之時，唐先生向張先生繳納了押金26000元作為履約保證金。2018年12月，張先生在未經過唐先生等租戶的同意下，將涉案商鋪及其所在整棟物業外圍進行裝修，預將其整棟轉租給他人開設公寓，承租人唐先生認為此舉導致其經營的美容美發店鋪無法正常營業且遭受重大損失。雙方就賠償金額協商未果后，承租人唐先生向深圳市龍華區人民法院提起訴訟，請求：1.判令出租人賠償承租人2018年12月至2019年3月經營損失共計60萬元；2.判令出租人賠償承租人2018年12月至2019年3月所支付的美發店員工工資32萬元；3.判令出租人支付承租人客戶會員卡卡金余額150483元；4.判令出租人支付承租人已支出的商鋪轉租費12萬元；5.判令出租人承擔本案的全部訴訟費用①廣東省深圳市龍華區人民法院（2019）粵0309民初9998號民事判決書。。

舉證期限內被告出租人張先生提起反訟，訴求為：1.確認出租人與承租人于2018年5月16日就位于深圳市龍華區某村商鋪簽署的《商鋪租賃合同》于2019年3月2日解除；2.判令承租人向出租人交還租賃房屋；3.判令承租人支付拖欠出租人的租金34667元；4.判令承租人按每月13000元的標準向出租人支付2019年3月3日起至出租人向承租人返還房屋之日止的房屋占用費；5.判令承租人向出租人暫支付逾期支付租金的滯納金計2340元，并以逾期租金為基數，按每方百分之二的標準支付至付清租金之日止的滯納金；6.判令出租人沒收承租人已向出租人交付的押金（即保證金）26000元；7.判決承租人承擔本案的訴訟費用②廣東省深圳市龍華區人民法院（2018）粵0309民初5097號民事判決書。。

另法院查明，自2018年12月13日起，承租人未再向出租人繳納過租金。2019年3月2日，出租人在涉案商鋪門口張貼限期搬離通知書，稱因承租人逾期三個月未繳納涉案商鋪的房租，要求承租人在5天之內搬離。同年3月10日，出租人再次在涉案商鋪門口張貼限期搬離通知書，要求承租人在3月12日之前搬離。承租人確認截至2019年5月23日庭審當天，承租人尚未搬離，但已停業。另查明，涉案房屋無產權證書和建筑規劃許可證。

一、關于《商鋪租賃合同》的效力問題

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《租賃合同司法解釋》）第二條規定出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。本案中，承租人、出租人約定的租賃物未取得產權登記，亦無建設工程規劃許可，因此法院判決雙方于2018年5月16日簽訂的《商鋪租賃合同》應為無效。租賃雙方對這一點也沒有異議。

二、《商鋪租賃合同》無效的情況下，承租人和出租人之間的賠償問題

《租賃合同司法解釋》第四條第二款：當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照我國《民法典》第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規定處理。我國《民法典》第一百五十七條規定民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。《租賃合同司法解釋》第七條、第十一條、第十二條是關于租賃房屋裝修裝飾及擴建費用的承擔方式問題，這要視裝飾裝修和擴建是否經出租人同意以及裝修裝飾物性質而定。

本案中的《商鋪租賃合同》無效，作為出租人的張先生對該無效事由負有主要責任，承租人唐先生在承租時未盡到對租賃房屋狀況的謹慎審查義務，負有次要的責任。因此對于因合同無效的損失，雙方應根據各自的過錯程度承擔相應的責任。對于承租人主張的損失包含其經營損失、員工工資、卡金余額以及轉租費用，上述損失并非直接損失，承租人即使不受出租人裝修影響正常經營，亦可能面臨上述經營風險，因此承租人要求出租人承擔其上述損失的主張，沒有得到法院支持，法院判決駁回承租人唐先生的全部訴訟請求。但出租人應將承租人繳納的26000元押金返還給承租人，另合同中關于滯納金的條款亦屬無效，出租人主張承租人向其支付滯納金的訴請，法院也沒有認可①廣東省深圳市龍華區人民法院（2019）粵0309民初9998號民事判決書。。

法院認為，承租人2018年4月27日入住涉案商鋪，且沒有提交其已經搬離涉案商鋪的相應證據，其應按照合同約定的款項支付場地占用費等費用，并立即搬出涉案商鋪。雙方確認2018年12月12日及之前的租金承租人已繳納完畢，因此出租人關于承租人應支付自2018年12月13日起至將涉案商鋪實際交還給出租人之日止的場地占用費的主張，本院予以采納，且以后的場地占用費承租人亦依照合同約定的13000元/月支付至涉案商鋪交付給出租人之日止。駁回出租人張先生的其他訴訟請求②廣東省深圳市龍華區人民法院（2018）粵0309民初5097號民事判決書。。

三、《商鋪租賃合同》無效，如承租人在房屋租賃期內也無法正常經營，也沒有拿到出租人給付的相應賠償，承租人在合同到期后也未主動搬離，由此產生的房屋占用費如何計算更合理？

根據《租賃合同司法解釋》第四條第一款的規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。該款司法解釋立足于物權，僅著眼于承租人占有房屋的事實，而沒有考慮占有的原因以及其他影響因素，明顯不利于承租人。現實中，承租人未主動搬離的原因主要是雙方之間的賠償問題沒有談攏，本案就屬于這種典型情況。

本案中，出租人違約在先，致使承租人在租賃期內即遭受重大損失，在雙方沒有就賠償問題達成協議之前，承租人自然不愿意再支付房租。承租人在明知已不可能繼續營業的情況下，仍堅持拿到賠償金后再搬離租賃房屋，以至于超期占有租賃房屋，使出租人請求承租人支付房屋占用費的訴求得到法院的支持。承租人自己的訴求沒有得到司法保護，還要額外支出超期占用費，真是“偷雞不成蝕把米”。此種承租人超期占有但實際上無法使用租賃房屋的情況下，仍參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，而不考慮承租人遭受的損失是否有失公允？若參考當地政府的指導租賃價計算占用費，是否更合理一些？本訴原告承租人唐先生有就此點上訴，但深圳市中級人民法院，維持了一審的判決③廣東省深圳市中級人民法院（2020）粵03民終10242號民事判決書。。

綜上，出租人將未取得規劃許可證或者超出規劃許可證范圍建設的房屋對外出租，且在一審法庭辯論終結前仍未取得相應手續的，雙方租賃合同無效。在此情形下，雙方權利義務的保障及交易的穩定性均會受到不利影響。因此，從出租人的角度來說，應當確保其所出租的房屋已經取得規劃許可證。如果簽訂的是預租合同且出租人尚未取得建設租賃物所需規劃許可證的，出租人應該在簽約時明確告知承租人，并在預租合同中明確約定無法取得的后果；從承租人的角度來說，在簽約前應當審查租賃房屋的規劃手續，避免因合同無效而無法繼續使用租賃房屋，導致前期投入及預期利益的損失。如真遇到合同無效的情形，承租人應按合同約定日期搬離租賃房屋，阻止自身損失擴大，再尋求其他途徑維護自身的合法權益［1］。