居住權制度在法律實務中的應用

王 丹

（呼倫貝爾學院，內蒙古 呼倫貝爾 021008）

一、居住權制度概述

（一）居住權制度產生的歷史背景

居住權制度的內容最早可追溯于羅馬法，該制度的存在最初是為了保障無繼承權或喪失勞動能力的人的基本生存問題。由于羅馬法中的居住權具有幫扶弱勢等功能，故而往往通過遺囑等單方法律行為作出［1］。當然，居住權人在取得居住權后，只能用于居住，在居住權人死后，居住權即消滅。居住權制度對大陸法系民法典的制定影響深遠。德國、意大利等歐洲國家都在民法典中對居住權制度作出了相應的法律規定。但同屬于大陸法系的日本卻沒有就居住權制度做相關的法律規定。關于我國是否應將居住權制度納入法律規定之中，早在我國原《物權法》制定時就存在巨大的爭議，在我國原《物權法》草案征求意見稿中多次就居住權制度作出提案，但是最終均被刪除［2］。而究其當初沒有制定的主要原因，可能是認為居住權的適用范圍比較狹窄。

（二）我國居住權制度入典的可行性及必要性

我國房屋使用價值的實現主要是房屋購買和房屋出租兩種形式。但是隨著社會的不斷發展，針對不同群體自身條件和需求的不同，需要新型的住房市場環境。同時，我國的土地資源相對短缺，并且人口也在持續增長，故而社會矛盾也在不斷加劇，房屋的利用出現了多樣化趨勢，居住權制度逐漸從人身性權利向財產性權利進行轉變。同時，由于司法實踐中存在大量關于居住權設立的案件，那么將居住權制度納入立法就顯得尤為重要。事實上，我國對于居住權的概念也曾在立法進程中多次被建議寫入原《物權法》，但是修正案最終還是以刪除告終。現如今我國《民法典· 物權編》將居住權確定為一項法定用益物權，拓寬了房屋使用價值實現的渠道。從《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條這六個條文規定來看，我國的居住權制度既沿襲了傳統居住權的定位，又拓展了社會保障屬性，還凸顯了房屋價值利用多元化的功能。所以說《民法典》中居住權制度的設立不僅僅是立法的進步，更是順應了時代潮流以及社會的發展［3］。

（三）居住權制度適用的空間

在《民法典》頒布之前，居住權一直未被我國民事立法所接納，但司法實踐中涉及居住權的糾紛并不少見，法院不得以沒有明確立法為由拒絕裁判。《民法典》施行之后，居住權糾紛案件必然會有大量增長。另外，這一與百姓生活息息相關的法律制度在公證實務領域也有著極大的適用空間。法律實踐中，涉及居住權的案件主要集中在離婚、財產繼承、贍養等社會生活領域。比如，夫妻雙方離婚后無住房一方的居住權問題；遺囑或者遺贈中對房屋居住權的處分與權利承繼人的沖突問題；子女不履行贍養義務導致老年人無房可住的問題等。

二、《民法典》施行前后法院裁判思路對比及居住權的生效要件

（一）《民法典》施行前后法院裁判思路

筆者以兩個實際案例來對比《民法典》施行前后司法實踐中法院處理相關案件的裁判思路：

案例一，該涉案房屋原所有權系王某三的父親王某某與母親張某某的夫妻共同財產。2007年張某某去世，王某三通過遺產繼承和王某某的產權贈與取得了該涉案房屋的所有權。王某三出具承諾書表示其父王某某及以后的續弦可以無條件地永久居住在該涉案房屋，但是對該涉案房屋無權處置（出租、出售、出借等）；王某三無權自行處置該涉案房產。后王某某與黃某某再婚，共同居住在該房屋。2016年2月王某某去世，64歲的黃某某繼續居住在該涉案房屋，同年7月，王某三離婚，其以沒有房屋居住為由要求住進該涉案房屋，黃某某不同意，王某三遂以自己是該涉案房屋的所有權人起訴到人民法院，要求黃某某返還自己名下的該涉案房屋。人民法院對王某三的訴訟請求不予支持，判決駁回王某三的訴訟請求。判決理由如下：王某三在取得該涉案房屋時所做的承諾書是其真實意思表達且不違反國家的法律規定，具有法律效力。黃某某依據該承諾書享有繼續居住在該涉案房屋內的權利且黃某某沒有違反承諾書中的規定擅自將該涉案房屋出租、出售、出借等的行為，綜上所述，對王某三的訴訟請求不予支持。

由此可見，《民法典》對于居住權設立了更為嚴格的生效要件。《民法典》施行前，居住權概念尚不存在，但法院裁判導向傾向于維護雙方當事人的約定。《民法典》施行后，不僅設立了居住權這一用益物權，還對其生效要件進行了規制，司法實踐應予以嚴格把握。

（二）居住權的生效要件

1.書面形式

根據《民法典》第三百六十七條之規定，設立居住權應當采用書面形式訂立居住權合同，并對訂立合同時應當約定的事項進行了列舉，主要包括當事人基本信息、住宅的詳細信息、居住房屋的條件和要求、合同雙方的權利義務以及解決爭議的方法，等等。同時，設立居住權原則上應該為無償設立。訂立居住權合同時，除需要充分認識到上述必備條款的重要性之外，還要關注一些細節，比如居住人可以有幾人？是否包括家庭成員？是否可攜帶寵物？居住權人是否可以將房屋租賃出去？是否無償享有居住權？

2.登記生效主義

居住權合同簽訂后，應當進行居住權登記。那么，這里的登記是居住權合同登記還是居住權本的登記呢？這就需要了解我國所采納的物權變動模式：登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外。居住權登記屬于物權登記而不是合同登記。根據當事人意思自治原則，居住權合同經雙方協商一致即告成立并生效。但這并不必然導致居住權成立并生效。居住權必須經過登記后才得以成立并生效，所以，我國居住權采用登記生效主義。雖然我國理論界及《民法典》中并未明確承認或體現物權行為與債權行為相區分原則，但借助該原則有助于我們理解合同行為與登記行為的區別。

三、居住權制度在公證實務中的應用

（一）可能涉及的業務范圍或業務類型

居住權公證主要包括居住權合同公證、含有居住權條款的遺囑公證、含有居住權條款的合同公證等，具體而言就是在辦理夫妻婚前財產約定、房屋買賣合同、離婚協議約定、抵押合同、贈與合同以及房屋租賃合同和遺囑、遺贈公證中涉及的居住權問題。

（二）公證實務中應注意的問題

如前所述，居住權的生效要件包括書面形式和登記，這就要求在辦理公證實務過程中明確告知當事人居住權設立的要求及形式要件，并且需要充分釋明如不進行登記將產生的法律后果。

1.涉及具體領域應注意的問題

首先，在辦理居住權公證時應該檢查并核實房屋現存狀態，主要注意該房屋是否存在出租、查封等情形，以避免產生爭議。同時，需要注意設立居住權是否涉及變相買賣房屋等情況，以防止假借居住權設立對政策性限售房屋進行違法交易的情形。其次，在辦理居住權公證時要深入了解是否存在針對同一住宅設立多個居住權的行為。最后，在針對合同或者遺囑中設立居住權進行公證的過程中，公證員需要對居住權設立可能會產生的風險及各方權利義務進行充分釋明，同時審查并協助當事人完善居住權合同條款，除依據《民法典》第三百七十一條的規定，還要考慮到個案中的具體問題。比如，設立居住權的住宅如果面臨拆遷，那么應當在合同中明確約定此種特殊情形發生后權利的歸屬。

2.與其他權利并存時的取舍和順位

當居住權和抵押權并存時，如居住權先于抵押權設立，因居住權已進行登記，抵押權人能夠了解到居住權已設立的情形，對于是否繼續接受抵押，是抵押權人自己的選擇，如其愿意承擔抵押權不能實現的風險而堅持設立抵押權，是其意思自治的行為，所造成的風險由其自身承擔。當抵押權先于居住權設立時，除非居住權人同意并作出承諾，一旦抵押權人處分房屋時，居住權人自愿放棄其后續的居住期限，否則將無法保障抵押權人權利的實現。

當房屋所有權轉讓與居住權相沖突時，居住權并不會因為所有權轉讓而必然滅失。只有在居住權到期等情形時，居住權才會消滅。故房屋買賣合同關系中的出賣人必須告知房屋已設立居住權的事實，否則買受人無法實現合同目的，有權解除房屋買賣合同。

綜上，居住權制度的出臺，對于司法裁判及公證業務等法律實務領域提出了新的要求，法律適用者應嚴格遵循《民法典》的相關規定，在法律實踐中盡力發揮這一新型用益物權的最大價值。