現行法律視域下居住權制度分析

楊麗麗

（湖北大學知行學院，湖北 武漢 430000）

居住權這一名詞最早源自羅馬，是保證特定人居住利益而給予該人使用他人房屋的權利［1］。然而彼時尚未針對居住權予以明確的定義，且設立方式僅僅包含遺贈，針對居住權享有人所需要承擔的義務沒有明確的規定。時至今日，羅馬法對目前我國立法都有明顯的影響，然而因為國家文化、法律制度的不同，我國有關居住權的規定與羅馬法的規定有較為明顯的差異。在現行法律框架下，我國的居住權相關制度還需要進一步完善，而如何予以合理的完善，也成為許多學者關注的重點。

一、居住權的含義及其性質

（一）居住權的含義

居住權制度與物權法均屬于舶來品［2］。居住權入法是法律以及現實的實際需求，擁有現行法律制度無法相比的優勢。而居住權入法，先應明確何為居住權。羅馬法律將居住權歸入人役權之中，并對其作出如下定義：居住權為特定人享有在他人名下房屋內居住的權利，是物權的一種。法國法律條款和羅馬法律不同，其認為居住權是以家庭居住為限的一種權利。德國法律表示居住權指將他人名下建筑物或是部分建筑充當住宅供家庭成員運用。我國《民法典》則認為，居住權是居住權人為了滿足生活居住需要，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權［3］。不同國家有關居住權的規定各不相同，但是也有部分相同點：居住在他人的房屋之中；滿足家庭居住的需求；僅約束所有權的部分權利。

伴隨社會生活的日漸復雜以及發展的實際需求，居住權的內涵也隨之拓展，相比羅馬法有更為豐富的含義。通常情況下，有如下三種不同的應用語境以及含義：第一，憲法語境背景下的基礎人權。居住權被視為公民基本的住房權利。《世界人權宣言》之中明確表示住房權利應屬于最低生活保障權利的一部分，政府有責任與義務確保公民的住房權利。第二，身份關系背景下特定主體的居住權益。以身份關系為基礎所享有的居住權，目的是處理因為婚姻、家庭生活等具有特殊身份關系的指定群體的居住問題，為上述有特別關系的人設立的一種居住方面的救濟。第三，財產或是契約條件下的居住權。這種財產性的居住制度主要體現在德國，使得居住權具備了可繼承性、轉讓性，成為一種財產。

（二）居住權的性質

權利的性質關系著權利的設立與運行，而權利性質又受到其內涵的影響，所以居住權的定義存在差異，則居住權的性質也存在差異。如果從基本人權角度分析，重點在于居住權屬于國家應該履行的救濟義務，即國家需要通過公房或是經濟適用房等方式確保公民基本的居住權利；如果從身份關系背景分析，重點在于居住權是依賴身份關系存在而存在的，是一種身份關系性的住房救濟；如果從財產的角度而言，重點在于居住權被賦予了財產的性質，是能夠轉讓并借此獲取經濟效益的一種財產。

二、我國居住權的基本法律屬性

（一）主體是特定身份自然人

居住權的主體必然是自然人，只有特定的自然人才能享有居住權，而法人或是其余組織不具備享受居住權的權利［4］。居住權設立的目的是保證特定自然人日常生活居住需求能夠得到滿足，所以享受居住權的主體必須是自然人，不可以是法人或是其余組織。居住權同時是基于婚姻或是家庭關系而成立的，牽涉家庭成員的個人權益，所以居住權主體必須具有一定身份性。故而，居住權主體必須為和房屋所有者或是公房承租者之間有一定關系的自然人。

（二）居住權無流轉性

我國現行法律框架之下，尚且沒有由于居住權轉讓以及繼承所產生的訴訟案件。證明目前社會公眾對居住權的認識是趨同的，即特定人由于某一特別身份所獲取的權利。且居住權本身享有使用其他人所有物的權利，而不具備以此獲取經濟收益或是處分居住權的權利，所以居住權并不具有流轉型，無法進行轉讓以及繼承。

（三）具有無償與長期的特征

居住權的價值在于保證特定主體居住的需求，擁有較強的人身專屬性，通常情況下可以解釋為可以終身居住的一種權利，擁有長期性的特點。不存在房屋滅失或是主體舍棄居住權等特別的狀況，僅當權利人死亡，居住權也會隨之消失。且就我國當前法律框架之中，也不存在通過購買獲得居住權的情況。

三、我國現行法律框架下的居住權完善的思考

（一）明確和其他權利的順位關系

居住權將對不動產的占有以及使用作為主要內容，所有針對不動產進行的占有、轉移或是物權處分的行為都將對居住權的實現產生影響。為此，需要明確居住權與其他權利之間的順位關系，保證居住權確實可以得到落實。

第一，居住權與法律文書所記載的相關權利。該類型權利種類多樣，必須結合權利的性質加以區分，并有針對性地作出有關規定。因為物權人不需要依靠他人行為即可以獨立自主行使權利，并經由對標的物的直接使用以獲取利益，所以物權所有權人的權利擁有對世性，盡管確認性物權以及形成性物權均存在所有權變動的對世法律效果，然而，確認性物權所有權能夠追溯至居住權產生之前，而形成性物權的所有權需要在法律文書生效后才能形成。故而，需根據實際情況明確雙方權利人權利順位關系，并提出相應的解決方案。牽涉執行的給付型物權，則必須通過過戶登記以及拍賣等行為方可保證其權利。期間，需要明確規定權利與居住權之間的順位關系，同時了解這些沖突合理的處理方法。如果居住權牽涉憲法所制定的基礎權利或是公序良俗，則居住權先于之后產生的所有權，利用暫緩落實、折價賠償安置等方式予以處理。

第二，居住權與抵押權的順位關系。抵押權盡管不以標的物的實體使用作為主要目標，僅僅重視標的物的自身的價值，但是抵押權的落實將影響居住權的占有以及應用，因為兩者均為登記所產生的權利，所以必須了解權利登記時的基本規則以及沖突的處理方法。另外，實現抵押權期間，確認抵押權與和居住權之間的順位關系以及矛盾的解決方式，也十分重要。

（二）健全未規定的內容

所有國家的法律都存在一定程度不完善的問題，我國也不例外，法律規定之中的空白必然會引起法律爭議，故而需要針對法律內容進行及時的健全以及減少法律空白區域，所以我國需要通過以下手段不斷完善居住權相關規定：第一，明晰居住權設立與登記的有關規定，即明確規定居住權登記部門在登記過程中，必須審核的內容、采用的審核方式，同時思考結合當前環境下應采用何種解決方案，確保登記各項流程有標準可以參考，以此減少登記時可能產生的糾紛，并針對登記過程中產生的爭議予以引導及分流，使得產生爭議的雙方可以進入對應的流程，以迅速解決爭議。第二，明晰雙方的權利以及責任。居住權登記之后，當事人可能就房屋的占有、運用所形成的維護費用以及修繕費用的分攤問題產生爭議，進而形成一系列債權債務有關問題，必要情況下，需要針對雙方的權利以及義務內容予以提前規定，盡量避免爭議與糾紛的出現。

（三）建立權利救濟以及消滅機制

居住權的設立有較為明顯的特殊性，如果居住權設立的基礎因特殊情況不能繼續履行，則權利人可以采用對應的救濟或是退出機制，以確保個人的實體權利不會遭受侵害，這是基于人的本性所享受的基礎權利。古典自然學家普遍認為該權利是人類自然權利的重要構成部分。法律不僅需要為權利受到侵害的當事人提供明晰的法律救濟的道路以及有關規定，在雙方產生當事人就是否應繼續履行居住權而形成爭議后，需要結合雙方承擔的責任、期間過錯以及權利人實際狀況，遵照民法的基礎原則，結合有償或是無償居住權以決定是否停止居住權合同，同時制定在不動產收回之后需要提供的補償方案以及標準。

居住權是可以分為社會性居住權與投資性居住權兩種類型，能夠滿足民眾多樣化運用財產的需求。而將其視為一種物權，其具有較強的穩定性以及對世性，與租賃有一定差異，其具有不能為其余制度所替代的特征。可見，居住權不管是法律發展，還是在具體行使方面，都有較大的空間，我國應在明確其內涵與性質的基礎上，不斷完善有關規定，為司法實踐提供相應的法律支持。