A物業公司應收賬款的風險管理

於倡鋮

（臺州市社會事業發展集團有限公司，浙江 臺州 318000）

一、引言

應收賬款風險管理工作的開展可以使物業公司的基本權益得到有效保障，因此，結合新時期物業行業發展的實際情況，對應收賬款風險管理相關工作進行問題分析和改進策略的設計，是很多物業工作人員重點關注的內容。

二、企業風險管理——整合框架的由來、基本概念、實現目標及構成要素

（一）企業風險管理——整合框架的由來

《企業風險管理——整合框架》是COSO反欺詐財務報告全國委員會在2004年9月發布的，針對國際企業界頻繁發生的高層管理人員舞弊現象而設計的一個全新的管理體系報告。此框架保留了內部控制的部分概念，但與之相比在框架、要素方面，都有更好的提煉和深化。

（二）企業風險管理的基本概念

作為一項系統性、全局性、長期性的工作，企業風險管理需要企業管理人員以及風控人員充分參與其中，制定出符合企業發展道路以及特色的風險應對戰略，進而更好地識別出影響企業的潛在風險事項，并對其進行有效管理。企業風險管理大致包含以下七個層面的內容：第一，一個過程，它持續地流動于主體之內。第二，以各個組織層級中的風控人員為主要核心。第三，應用于企業整體的戰略制定。第四，貫穿于企業發展的全過程，會直接影響企業的各個方面。第五，目標是更好地控制風險，將風險控制在企業能夠接受以及承擔的范圍內，促進企業良性發展。第六，可以為企業的管理人員或者董事會成員提供相應的保障。第七，最終目的是提升企業整體抗風險能力。

（三）實現的目標

在企業管理者制定的風險控制目標之內，管理層通過明確選擇企業發展戰略來推動企業長遠發展?？傮w而言，風險管理要實現以下四個目標：第一，戰略目標。風險管理要與企業發展戰略相匹配，為企業相關使命提供支持。第二，經營目標。在控制風險的過程中有效對各項資源進行全方位利用，提升資源利用效益。第三，報告目標。風險評估報告要具有可行性、科學性、真實性、可靠性。第四，合規目標。企業風險管理不能違反法律法規或者相關政策規定。

（四）企業風險管理的構成要素

第一，內部環境要素。企業管理者需要樹立風險管理的意識，并結合企業的實際情況明確相關的風險容量。企業內部環境為風險管理提供了依據，能夠更好地確保風險管理與企業實際情況相適應。第二，目標設定要素。企業風險管理并不是盲目的，而是應當遵循一定的目標。只有在目標確立的基礎上，才能更好地應用各種風險管控措施，防止風險管理盲目化。第三，事項識別要素。要通過風險管理來了解不同的風險事項，并采取有針對性的管控措施。同時，也要在風險中發現機遇，幫助企業管理者更好地擬定企業發展戰略，真正發揮風險管理的價值。第四，風險評估要素。企業風控人員要對現有的風險進行仔細研討，為下一步的工作計劃提供管理依據。需要注意的是，在風險評估過程中，既需要對固有風險進行評估，也需要對剩余風險進行評估。

三、A物業公司應收賬款管理存在的問題

（一）應收賬款的日常管理不完善

根據A物業公司2016年內部審計結果來看，公司日常應收賬款管理不夠完善；由于住宅小區物業收入的特征，一般是在每年分季度收取，但大部分業主基本上是隔年繳納；同時每個住宅小區物業中心物業收入臺賬登記不清，增加了應收賬款核對的難度，導致內審工作開展屢遭推延。政府單位物業管理較住宅小區有一定的便利性，業主單位比較集中，根據業務部門和業主單位簽訂的物管合同均能確認，經過審查發現，有數個項目合同尚未簽訂，無法取得準確的應收賬款金額。

（二）物業中心、業務部門、財務部門三者缺乏溝通

在日常工作中，物業中心負責每個點位的物業管理費用的通知和收取工作，實際是物業中心未定期與財務部門和業務部門溝通，服務單位或小區業主的物業收入是否及時收取，并在相應的時間節點將收取的物業收入統一繳存至公司賬戶；服務單位的物業合同因到期未續簽，暫時不能收取物業費收入，與業務部門進行溝通反饋。業務部門則負責與各服務單位的物業管理合同編制、簽訂等工作。由于政府性項目的合同簽訂審批時間長，很多項目服務已到位但合同尚未簽訂，無法確認收入。財務部門根據物業中心上交的物業收入單據核對收取的物業管理收入。

（三）風險意識薄弱，不能真實反映公司運營情況

公司管理層只追求賬面上的盈利，沒有過多地考慮企業運營的風險；部分政府項目已開展多時，尚未取得收入，項目運行經費不斷支出，導致項目現金流只出不進。隨著業務的不斷擴張，人員配置不斷增加，每月應付的工資費用逐漸增長，在現金流入不能及時到位的情況下，造成公司流動資金不足、需要進行融資補充；應收賬款無人跟進催收進行流入，出現業務年年增、公司資金月月緊的情況。同時管理層為了達到年度的考核目標，追求單一年度的利潤，組織對小區物業收入進行突擊清理，并通過法律程序來要求業主繳納。這在一定程度上能起到資金回流和增加年度收入的效果，但未真實反映公司的運營狀況，更有為考核而考核的傾向。

四、基于風險管理要素的物業公司應收賬款風險管理策略

（一）改善物業公司內部環境

針對管理層風險意識薄弱的情況，對管理層灌輸風險管理理念，讓管理層知悉本公司所能承受的最大風險，確認本公司的風險容量，并在此基礎上制定經營策略。對業務部門和物業中心人員開展風險理念教育，通過業務培訓不斷提升業務水平及勝任能力和增強對工作的責任心。財務部門要增強風險意識，完善相關財務制度，積極主動促進業務反饋前延，與各部門保持業務溝通，發揮財務部門應有的主導作用。

（二）提高物業公司風險管理目標設定水平

企業應收賬款管理和控制工作與企業現金流量具有相關性。因此，物業管理公司的風控人員必須引起重視，從制度層面明確并細化各個部門在風險管理中的權責。尤其要重點從制度層面對財務部門提出要求。例如，可以要求財務部門按季度、年度為每筆應收賬款的賬齡以及增減變動情況進行仔細核算，充分了解該筆賬款形成的原因，并分析出賬款到期準時回收的概率，形成相應的財務風險評估報告，反饋至相應的企業管理者或者相關部門。

（三）提高物業公司風險識別質量

在進行事項識別分析時，找出公司應收賬款面臨的風險因素，并將這些風險與公司業務收款流程聯系起來，以便發現各種潛在的風險。第一，合同簽訂時有些條款過于苛刻，因無法滿足其條款而拒付。第二，物業服務先到位，合同約定事項尚未明確，而無法進行收款確認收入。第三，對物業服務不滿意，而延遲繳納物業費。第四，業主蓄意不繳納。對于每一種潛在的風險，應仔細分析原因，找出問題的根源。

（四）完善物業公司風險評估機制

一是要及時、細致地對業主現有的資料進行收集，并對業主的信用進行評估，做好業主信用管理。對于公司來說，大量的應收賬款余額是存在一定風險的。為了真正降低這種風險，必須健全信用管理機制，建立相關的業主信用臺賬，并以此為參考，便于下一步工作的開展。例如，根據相關的臺賬信息，企業可以只為信用狀況良好的業主提供賒銷服務。二是要做好事前收集工作。物業管理公司在辦理業主的入駐手續時必須充分收集相關的信息，并要求業主提供相應的證明材料，避免出現虛假信息錄入系統的情況。三是要做好業主信息更新管理工作，定期對相關的信息資料進行更新，確保后期能夠及時與業主聯系。四是要定期對業主的信用以及經濟能力進行評估。有條件的企業可以建立相關的業主信用檔案，真正形成系統化管理的模式。

五、結語

從A物業管理公司的實際情況來看，仍然需要進一步加強對應收賬款的風險管理，優化財務管理機制，減少相應的風險，進而真正提升整體的財務管理效益，促進企業長遠發展。具體而言，A物業管理公司的相關領導要轉變觀念，樹立新思維，用新方式解決相關的問題。例如，要進一步做好業主信用管理工作，改變收賬的方式，并及時對收賬回款的信息進行監控，及時發現風險。在物業管理公司相關工作人員的努力下，企業應收賬款風險的發生概率會降至最低，企業整體的發展質量也會有顯著提升。