A公寓案的司法裁判思路分析

王佳新

（中國人民大學，北京 100872）

A公寓“爆雷”事件在社會中引發(fā)了一系列廣涉實體經(jīng)濟交易、互聯(lián)網(wǎng)金融秩序的討論。其中，因A公寓出現(xiàn)資金問題，并以明示方式發(fā)出預期違約通知，令矛盾轉(zhuǎn)移到房屋所有權(quán)人（以下簡稱“業(yè)主”）面臨無法如期收取租金、房屋實際承租人（以下簡稱“租客”）無法繼續(xù)承租的交易失序。筆者試圖以法教義學內(nèi)在參與者的司法者視角[1]，在《民法典》體系中“找法”，在多個可能適用的法律規(guī)范中確認要件事實，在不同法律規(guī)則相沖突案件下，通過實證分析規(guī)則適用同時，探索法律原則例外適用的可能性，避免“同案不同判”的結(jié)果。

在研讀與A公寓經(jīng)營模式高度類似的南京某公司相關判例，經(jīng)終審判決案件中，終審法院判決結(jié)果各不相同，在高度類型化的案件事實下，司法裁判對當事人之間法律關系的確認各不相同，主要有如下認定：

1．確認業(yè)主與南京某公司因委托合同產(chǎn)生代理關系，租客與“代理人”簽訂的委托合同直接約束業(yè)主與租客（（2020）川01民終3007號文書、（2020）陜01民終2639號文書）。

2．確認業(yè)主與南京某公司成立房屋租賃關系，同時也確認租客基于業(yè)主與其委托合同關系，即使業(yè)主因其違約解除合同，也有權(quán)繼續(xù)居住（（2020）川01民終8772號文書）。

3．確認業(yè)主與南京某公司成立房屋租賃關系，租客基于合法轉(zhuǎn)租合同享有居住權(quán)，因業(yè)主未合法解除房屋租賃合同，租客（次承租人）居住權(quán)因其行使占有保護請求權(quán)給予救濟（（2020）浙01民終5728號文書）。

4．確認業(yè)主與南京某公司簽訂的合同“名為委托代理合同，實為房屋租賃合同”，業(yè)主有權(quán)解除合同后請求租客搬離。租客根據(jù)合同相對性原則，可向南京某公司主張違約責任（（2020）陜01民終6454號文書）。

從上述法律關系的認定可見，經(jīng)司法裁判確認產(chǎn)生不同法律效果的三類合同：1．產(chǎn)生代理之法律事實的委托合同；2．房屋合法轉(zhuǎn)租合同；3．委托合同與房屋租賃合同并存的混合合同。確認要件事實、準確適用法律規(guī)則，本質(zhì)在于認定基礎法律關系，方可明確權(quán)利本源、進而確認作為裁判依據(jù)的請求權(quán)權(quán)能。查閱2019年版本的某公寓與房東簽訂的合同名稱，合同名稱冠以《財產(chǎn)委托管理服務合同》，根據(jù)合同模板雙方主給付義務之描述，房東主要是金錢給付義務；某公寓為“經(jīng)房東授權(quán)，某公寓代理房東為一定行為”“裝修改造、保潔維修、租客管理之服務”。房東主要權(quán)利為“可獲得的資產(chǎn)收益以租金形式表現(xiàn)”、A公寓“提供服務，收取相應費用”。

認定基礎法律關系第一步是撥開合同名稱迷霧，探尋合同當事人真實意思表示，目光不斷流轉(zhuǎn)于要件事實、法律規(guī)范間進行演繹推理。A公寓利用合同標題、合同條款，混淆運用“代理”“委托”等字眼人為造成了合同秩序的混亂，進而制造了業(yè)主與租客間的直接矛盾。有論者認為，通過查閱A公寓幾個版本的合同模板，其與業(yè)主簽訂的《財產(chǎn)委托管理服務合同》（以下簡稱“本約”）中，使用了“全權(quán)代理出租”“獨家委托代理權(quán)限包括：……”符合委托合同該當要件的條款，而在與租客簽訂的《房屋代理租賃合同》中，因列明產(chǎn)權(quán)委托方（出租方）為房東，A公寓作為甲方列為“房屋代管機構(gòu)”、承租人列為合同乙方，傾向于將某公寓與房東簽訂的《財產(chǎn)委托管理服務合同》解釋為委托合同，而非租賃合同[2]。

筆者持反對觀點，《最高人民法院關于經(jīng)濟合同的名稱與內(nèi)容不一致時如何確定管轄權(quán)問題的批復》規(guī)定，當事人簽訂的經(jīng)濟合同雖具有明確、規(guī)范的名稱，但合同約定的權(quán)利義務內(nèi)容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權(quán)利義務內(nèi)容確定合同的性質(zhì)。本應按照合同全文內(nèi)容對權(quán)利義務的約定，在整個《民法典》體系中尋找法律規(guī)范，而非拘泥于合同中關于“代理”的表述。

A公寓基于“委托合同”中獨立授權(quán)行為，取得向租客出租房屋代理權(quán)限，后在《合同房屋代理租賃合同》中，雖然披露了“委托人”，但此合同全篇均為A公寓與租客雙方權(quán)利義務內(nèi)容，從標的各細則條款論，雙方以明確意思表示做出了該合同僅約束“代理人”及合同相對方的約定，也未明確以三方合同形式明確租客可向房東主張權(quán)利，符合《民法典》第九百二十五條但書要件。但是，有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人除外。因此筆者認為，業(yè)主作為“被代理人”不必然承受本合同項下，有可能因意思表示解釋規(guī)則認定的各項義務。

A公寓與業(yè)主簽訂的本約中約定業(yè)主享有附條件的單方解除權(quán)，條件成就后，業(yè)主有權(quán)解除合同，我國采取“嚴格責任”之合同責任承擔規(guī)則，不以主觀過錯為責任承擔要件，房東因“本人選任的代理人”承擔繼續(xù)履行合同責任，雖然我國立法尚未采用職業(yè)代理商的規(guī)定，但在“職業(yè)二房東”交易習慣對社會形成相當程度的習慣法認可環(huán)境下，綜合評價房東主觀過錯、法律地位，締約能力，是否應當認定房東已經(jīng)盡到“理性謹慎的善意相對人”的合理注意義務呢？

A公寓與房主的“授權(quán)委托事項”模糊性處理，雙方主給付義務均為基于不動產(chǎn)租賃權(quán)屬利用及派生規(guī)則約定，A公寓有權(quán)多人、多次轉(zhuǎn)租，A公寓無須向業(yè)主匯報、征求業(yè)主同意，也未約定在租客違約情況下，業(yè)主享有介入權(quán)。在A公寓與租客租賃合同中，同樣也將上述條款予以披露。基于同樣理由，也不構(gòu)成表見代理。在本約中，參照德國民法學理中“可歸責性”規(guī)則，業(yè)主已盡到一個理性謹慎的受領人注意義務，主觀上并無過錯；此外，結(jié)合目的解釋及被房屋租賃市場認可的交易習慣，業(yè)主相對于A公寓，應被評價為善意無過失合同相對人，業(yè)主內(nèi)心的法效意思應被客觀評價為“為了合法轉(zhuǎn)租獲取收益”，A公寓應被評價為“為自己的利益、囤積大量以轉(zhuǎn)租為目的的房屋，獲取收益的職業(yè)轉(zhuǎn)租人”。此外，如果允許以委托合同“規(guī)避”《民法典》分編中典型合同的特殊規(guī)則，那么強行性規(guī)范將失去存在的意義，當出現(xiàn)疑難案件，再行訴諸合同漏洞的填補作業(yè)，既不利于特別保護合同當事人，法秩序的失衡也將沖擊實體經(jīng)濟秩序。

《民法典》以維護合同的相對性為原則，特殊保護善意第三人的信賴利益為例外，基于以上分析，在否定本約構(gòu)成代理的同時，認為本約系房屋租賃合同。具體來說，業(yè)主選擇犧牲房屋租賃市場租金波動的機會，為獲取固定房租收益，其與A公寓間成立附“合法轉(zhuǎn)租”條款的房屋租賃合同：

業(yè)主與A公寓、A公寓與租客間的兩個合意，將有權(quán)占有以占有連續(xù)的方式傳遞，形成業(yè)主（第二層次的間接占有人）——A公寓（第一層次的間接占有人）——租客（直接占有人）上述占有連續(xù)的狀態(tài)，具體為：業(yè)主作為所有權(quán)人，將直接占有移轉(zhuǎn)給A公寓，此時基于占有媒介關系，業(yè)主變更為間接占有人，A公寓為直接占有人；當A公寓與租客基于占有媒介關系移轉(zhuǎn)占有后，租客變?yōu)橹苯诱加腥耍珹公寓變?yōu)榈谝粚哟蔚拈g接占有人，房東變?yōu)榈诙哟蔚拈g接占有人。如房東選擇根據(jù)合同之約定解除權(quán)解除本約，第一層次的間接占有人A公寓相對于所有權(quán)人，變更為“現(xiàn)時的無權(quán)占有人”，租客從A公寓處繼受取得的、基于債法上的有權(quán)占有，無法對抗作為權(quán)利之本源的所有權(quán)人。如業(yè)主以通知的方式告知租客，通知一經(jīng)到達，租客的有權(quán)占有此刻起變更為“現(xiàn)時的無權(quán)占有人”，而且是“惡意的無權(quán)占有人”：租客基于債權(quán)產(chǎn)生的有權(quán)占有，系從A公寓處取得，因A公寓也是基于占有媒介關系自業(yè)主處取得有權(quán)占有，當A公寓與業(yè)主間作為基礎法律關系的占有媒介被解除后，A公寓相對于業(yè)主已變更為“現(xiàn)時的無權(quán)占有人”。業(yè)主可根據(jù)《民法典》第二百三十五條返還原物請求權(quán)，選擇請求現(xiàn)時的直接無權(quán)占有人——租客，或者現(xiàn)時的間接無權(quán)占有人——A公寓，返還房屋，使物權(quán)恢復到圓滿狀態(tài)。即使租客相對于A公寓，在主觀過錯、締約能力、法律地位方面，同樣應被評價為已盡到一個理性謹慎的受領人注意義務、善意無過失的合同相對人，如A公寓最終被證明無履約能力，即使租客無法取回長達一年的租金，也需搬離房屋。除非租客根據(jù)《民法典》第七百一十九條次承租人的代位清償權(quán)，基于有法律上利害關系第三人地位①《民法典》第七百一十九條、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第十七條，表明我國現(xiàn)行法明文規(guī)定肯定合法轉(zhuǎn)租合同中的次承租人為法律上有利害關系的第三人。請求代為清償，即重新向業(yè)主支付A公寓未清償債務，方可消除業(yè)主的取回權(quán)。

上述法律決定基于適用民法的直接淵源產(chǎn)生。但是，在社會公眾的法律感情中，認為租客較房東普遍更為弱勢[3]，卻要承擔全部的法律不利后果，與“保護弱勢者”之正義觀念可能產(chǎn)生沖突；在法律人的法益衡量中，也可能認為居住權(quán)是維系基本人格尊嚴的生存權(quán)利之組成部分，應當優(yōu)先于同屬支配權(quán)的物權(quán)給予保護。有論者贊成優(yōu)先保護租客法益的同時主張“相對于租客，應當由擁有更高風險承受能力的業(yè)主承擔法律責任”。筆者不贊同將租客的居住權(quán)在生存利益層面做擴大解釋，現(xiàn)實中也有部分業(yè)主基于“某種程度的生存利益需要”貸款買房、出租供房，或者將唯一住房出租、另行租房賺取差價謀生的案例，列出上述社會事實，僅認為在民法體系中，不宜簡單比較主業(yè)——租客間法益位階之優(yōu)劣。

在本案中，存在兩個相互沖突的法律規(guī)則，當分別適用“委托代理”與“房屋轉(zhuǎn)租”兩種法律規(guī)則，司法者將做出幾乎截然相反的法律決定。具體而言，經(jīng)意思表示解釋作業(yè)后確認的意思表示，無論單獨適用《民法典》總則編代理規(guī)則、合同編委托合同規(guī)則，還是單獨適用《民法典》物權(quán)編占有規(guī)則、合同編租賃合同規(guī)則，兩個法律決定均違反《民法典》總則篇第六條的公平原則。此時就出現(xiàn)了法律規(guī)則與法律原則的“抵觸”。在本案中，無論適用何種法律規(guī)則，都會出現(xiàn)違反出現(xiàn)法律規(guī)則與法律原則相抵觸的情形。

在本案中，如主張適用“委托代理”規(guī)則，背后核心實體目標是“保障基于生存權(quán)利的居住權(quán)”；如主張適用“房屋合法轉(zhuǎn)租”規(guī)則，背后核心實體目標是“房屋租賃市場的交易秩序”。兩種法律規(guī)則背后兩項實質(zhì)性原則的沖突，還有這兩項實質(zhì)性原則與《民法典》第六條公平原則的沖突，是本案的核心焦點。無論是“居住權(quán)”還是“交易秩序”，同屬民法體系中具有重要分量的法之價值，在本案中不宜直接進行價值取舍，但可以肯定的是，這兩項民法價值，都無法單獨與作為民法基本原則的公平原則相較量，毋寧說公平原則是立法者所制定的每條法律規(guī)則背后的“原則之原則”。單獨適用本案中任一規(guī)則，也許可以最大化實現(xiàn)立法者欲求保護的某種實體價值，但如果我們要以大幅度犧牲一個價值去成就另一個價值，而且是在被犧牲利益方的法律地位均相對弱勢、主觀狀態(tài)均無甚過失的情形下，一個缺乏公平原則支撐的價值，何以實現(xiàn)良法良序？我們是否可以轉(zhuǎn)向?qū)徱暦稍瓌t模式下例如“比例實現(xiàn)法益”“最小幅度侵害其他法益[4]”等方案，以求在某種程度上仍然得以實現(xiàn)“居住權(quán)”“房屋租賃交易秩序”之價值呢？不可否認的是，法律原則方案是一種極端特例下的選擇，在社會經(jīng)濟高度發(fā)展，法律規(guī)則因其固有的滯后性、文義封閉性等特點，無法在某些疑難個案中給司法者明確的答案；而適用法律原則，一般意味著自由裁量權(quán)過大，容易引發(fā)法秩序失控的局面。

經(jīng)筆者研讀《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“合同法解釋二”）中關于“情勢變更規(guī)則”，發(fā)現(xiàn)司法實務中存在適用“因第三人原因”、經(jīng)司法判例確認的“基于公平原則的精神，判斷個案成立情勢變更的情形”。本次《民法典》第五百三十三條明確規(guī)定情勢變更規(guī)則“雙方協(xié)商不成的，司法機關有權(quán)根據(jù)公平原則變更或者解除合同”，為了限制自由裁量權(quán)，在《合同法解釋二》效力不變的情況下，司法者可經(jīng)高級人民法院審核，必要時由最高人民法院審核，統(tǒng)一固定出由公平原則衍生出的、情勢變更規(guī)則支撐的分配比例。