從《民法典》設(shè)立居住權(quán)制度探析農(nóng)村“合資建房”出資人權(quán)益保護(hù)問題

周吉均 雷在芬

（1．陜西載言律師事務(wù)所，陜西 漢中 723500；2．寧強縣司法局，陜西 漢中 723500）

一、“農(nóng)村合資”建房的房屋權(quán)屬問題的提出

我國現(xiàn)行有效的法律法規(guī)并未對農(nóng)村的宅基地上修建的房屋建成后的權(quán)屬進(jìn)行具體的規(guī)定，在實踐中農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記并不完善，也存在諸多的問題，在司法實踐中也時常因權(quán)屬問題引發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)爭議。尤其是在“農(nóng)村合資”建房的過程中，就會出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)爭議。實踐中，“農(nóng)村合資”建房典型的表現(xiàn)形式為：原集體經(jīng)濟組織成員與非集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂合資建房協(xié)議，集體經(jīng)濟組織成員一方提供宅基地，出資方提供資金或與集體經(jīng)濟組織成員一方共同出資，雙方在集體經(jīng)濟組織成員宅基地上合作建設(shè)房屋并按約定分配房屋的占有使用等權(quán)益。根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)是具備特定身份主體（即村民）享有的權(quán)利，出資方不具備村民身份，基于“房地一體”原則就不享有合作建成房屋的所有權(quán)，也就無法就合作建成的房屋辦理權(quán)屬證書，合作建房協(xié)議也就會存在被認(rèn)定為無效協(xié)議的風(fēng)險。但基于“房地一體”原則，前述在宅基地上合作建房的模式變相使得出資方也取得了部分宅基地使用權(quán)，構(gòu)成了對宅基地使用權(quán)的實質(zhì)轉(zhuǎn)讓，出資方往往據(jù)此提出了房屋所有權(quán)的主張。筆者認(rèn)為，在不享有上述土地權(quán)屬的情況下，在集體經(jīng)濟組織成員一方的宅基地上出資建造房屋，最好的前景就是按照合資建房協(xié)議的約定適當(dāng)?shù)孬@得與投資額相當(dāng)?shù)姆课菟袡?quán)。最壞的結(jié)果就是在無法取得房屋所有權(quán)的同時還要承擔(dān)侵權(quán)的法律責(zé)任。而在司法實踐中，宅基地上房屋建成后的權(quán)屬在實踐中以上兩種情況均作為的終局性判斷標(biāo)準(zhǔn)。

本文將重點討論“農(nóng)村合資”建房中集體經(jīng)濟組織成員一方擁有合法建房手續(xù)，即取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的情況下的權(quán)屬問題，對于未取得宅基地使用權(quán)的情況下“農(nóng)村合資”建房問題在此不討論，因為這屬于違法建筑的范疇，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定需要對違法建筑進(jìn)行拆除，最終“農(nóng)村合資”建房建成的房屋在拆除后的處理途徑比較簡單。

二、“農(nóng)村合資”建房的房屋權(quán)屬處置探析

目前，理論界普遍的觀點均認(rèn)為享有宅基地使用權(quán)的一方享有“農(nóng)村合資”建房的房屋所有權(quán)。僅部分學(xué)者認(rèn)為確定合法建筑物的權(quán)屬雖然原則上應(yīng)依據(jù)土地的權(quán)屬來確定，但也應(yīng)綜合考慮出資一方使用建成房屋的實際情況。然而該觀點并沒有提出明確的權(quán)屬歸屬及出資一方權(quán)屬保護(hù)問題。根據(jù)《民法典》第三百五十二條的規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外。”基于該條法律規(guī)定，在司法實踐中一般被推論出基于“房地一體”原則，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)為完整權(quán)利，不可分離，因此房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)以審批手續(xù)的宅基地證書上登記的人員為準(zhǔn)，這在司法實踐中也被普遍接受，而作為裁判依據(jù)。但是，筆者認(rèn)為該條規(guī)定無法必然推導(dǎo)出宅基地上房屋的所有權(quán)當(dāng)然歸屬于宅基地使用權(quán)人。主要理由有：其一，該條是對建設(shè)用地使用權(quán)人建設(shè)房屋的規(guī)定，其無法直接適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán)建設(shè)房屋，雖然二者均是在土地使用權(quán)建造房屋，但是二者存在巨大的差異，不能相提并論。其二，從《民法典》第三百六十三條的規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。”我們也可以看出，二者是適用不同的法律規(guī)范來進(jìn)行調(diào)整的。其三，從《民法典》第三百五十二條本身所蘊含的法理，也是無法推論出前述結(jié)論。《民法典》第三百五十二條規(guī)定中的建設(shè)用地使用權(quán)人享有建筑物等的所有權(quán)到底是因為其擁有建設(shè)用地所有權(quán)，還是基于其出資建造行為而取得。從法律條文本身來看，我們根本無法從該條規(guī)定得出結(jié)論。因此，該條規(guī)定無法必然推導(dǎo)出宅基地上房屋的所有權(quán)當(dāng)然歸屬于宅基地使用權(quán)人。

“房地一體”原則是我國物權(quán)法律體系中確立的一項原則，利用該原則處理非集體經(jīng)濟組織成員因不具備宅基地使用權(quán)主體資格而無法取得農(nóng)村房屋所有權(quán)，除該原則主要是涉及城市房地產(chǎn)法律條文中，與農(nóng)村修建房屋制度存在差異而不能類推適用。筆者認(rèn)為，即便是可以類推適用，也無法得出農(nóng)村房屋的權(quán)利歸屬依照宅基地使用權(quán)人來確定。“房地一體”原則主要是為了規(guī)范法律行為處分不動產(chǎn)的情況。根據(jù)《民法典》第二百三十一條的規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”我們可以知道合法建造房屋是事實行為，而非法律行為。所以，因合法建造房屋而取得房屋的所有權(quán)系原始取得，不同于因法律行為而取得物權(quán)，不以登記為要件，因此只要建造建筑物的事實行為成就，建造人即取得房屋的所有權(quán)。此外，自然資源部2020年9月發(fā)布的《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復(fù)》指出“農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《民法典· 繼承編》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)”[1]，我們也可以看出“房地一體”原則根本無法解決農(nóng)村房屋出現(xiàn)的困境。但《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定“申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記的主體為用地批準(zhǔn)文件記載的宅基地使用權(quán)人”，該規(guī)定又明確了宅基地上房屋所有權(quán)登記主體的確認(rèn)方式[2]，又再次強調(diào)了“房地一體”原則。并且，基于我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿為物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，通常情況下，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅均以登記作為其生效要件。但是根據(jù)《民法典》第二百三十一條的規(guī)定，筆者認(rèn)為建造房屋所產(chǎn)生的所有權(quán)自房屋建成時已經(jīng)設(shè)立，登記不是其生效要件，因此，房屋所有權(quán)的取得也就是在房屋建成之日即可取得。而后續(xù)的登記只是對房屋的權(quán)屬進(jìn)行公示，對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù)。因此，登記也不能改變房屋自建成之日修建人取得的房屋所有權(quán)，如果以登記的宅基地使用權(quán)人來否認(rèn)非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人的合法權(quán)益，顯然違背了前后的因果關(guān)系。

根據(jù)《民法典》第三百六十二條的規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”以及第三百六十三條的規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。”。根據(jù)前述規(guī)定，我們可以看出宅基地使用權(quán)的主體具有身份性，至少是在宅基地使用權(quán)設(shè)立時是限于本集體經(jīng)濟組織成員的，并且對宅基地的范圍也限于集體所有的土地，利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。因此，宅基地使用權(quán)分享了集體土地所有權(quán)中的占有、使用和收益的權(quán)能而形成他物權(quán)。這種他物權(quán)對于非集體經(jīng)濟組織成員具有排斥性。并且在土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定中對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓也做了細(xì)化，對此，土地管理法有專門規(guī)定，中央、國務(wù)院也都通過有關(guān)文件，強調(diào)農(nóng)村居民建設(shè)住宅的基本要求，在司法實踐中涉及相關(guān)問題的處理也引用了相關(guān)土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定來進(jìn)行處理，由此導(dǎo)致非集體經(jīng)濟組織成員一方的出資人取得“農(nóng)村合資”建房的房屋所有權(quán)也面臨了權(quán)屬來源的困境。那么，基于上述規(guī)定，在司法實踐中論證“農(nóng)村合資”建房建成的房屋所有權(quán)歸屬于宅基地使用權(quán)人一方的理由成了充分必要的法律條件。但基于《民法典》第三百零四條規(guī)定：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有”的規(guī)定，筆者認(rèn)為在“農(nóng)村合資”建房建成的房屋上，非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人是可以基于共有理論來取得該房屋的所有權(quán)的，而不能基于宅基地使用權(quán)的身份性來否認(rèn)所有權(quán)共有的事實。

此外，在司法實務(wù)中，部分法院認(rèn)為不享有該房屋的宅基地使用權(quán)，也就不能取得地上房屋的所有權(quán)。合資建房僅具有債權(quán)效力，而不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。缺乏合法的宅基地使用權(quán)這一權(quán)利基礎(chǔ)的情況下，因出資而取得房屋使用權(quán)無事實和法律依據(jù)。但對宅基地使用權(quán)目前我國法律只做了禁止轉(zhuǎn)讓和抵押的禁止性規(guī)定，宅基地使用權(quán)人通過出賣房屋而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，法律上只規(guī)定了不得再獲得宅基地使用權(quán)，這說明宅基地使用權(quán)可以通過出賣房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，對此沒有禁止性的規(guī)定[3]。如前面所撰述，“農(nóng)村合資”建房建成的房屋是以事實行為來創(chuàng)設(shè)了房屋所有權(quán)及約定房屋所有權(quán)的意思表示并不沖突，本質(zhì)上就是依據(jù)事實行為而原始取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，并沒有創(chuàng)設(shè)新的不動產(chǎn)所有權(quán)，顯然上述裁判理由在司法實踐中是值得商榷的。在司法實踐中，因“農(nóng)村合資”建房建成的房屋產(chǎn)生爭議時，往往非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人一方已經(jīng)實際按照合資協(xié)議約定取得合建房屋的所約定部分房屋的占有、使用等權(quán)益。雙方基于合資建房，在房屋建成前對合資建房后房屋的具體分配情況都做了約定，房屋建成交付后，根據(jù)《民法典》第四百五十八條的規(guī)定，基于合同關(guān)系產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)的使用、收益等按照合同約定，沒有約定的，按照有關(guān)法律規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為基于合同關(guān)系非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人也可以享有占有、使用、收益的權(quán)利。

基于上述理由，筆者認(rèn)為在“農(nóng)村合資”建房權(quán)屬問題上，應(yīng)當(dāng)綜合考察集體經(jīng)濟組織成員一方是否擁有合法建房相關(guān)手續(xù)與未取得相關(guān)手續(xù)的情況，進(jìn)行區(qū)別處理，從而確定合理的處理路徑維護(hù)非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人的合法權(quán)益，這才符合《民法典》時代的法治理念。

三、《民法典》設(shè)立居住權(quán)制度對“農(nóng)村合資”建房的房屋權(quán)屬處理路徑

我國《民法典》第三百六十六條規(guī)定了居住權(quán)的定義，第三百六十八條規(guī)定的設(shè)立要求及登記程序。基于上述規(guī)定，筆者認(rèn)為居住權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)為“農(nóng)村合資”建房中非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人提供了一種新的處理路徑。在一方出資，一方土地使用權(quán)的模式下合資建房，基于前述的分析面臨很多法律處置的困境，對于出資一方對所建房屋的約定所有權(quán)的約定在法律上或多或少地喪失了法律保護(hù)，但在事實上會導(dǎo)致非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人權(quán)益遭受巨大損害。因此，筆者認(rèn)為基于居住權(quán)制度及其理論，可以設(shè)立投資性居住權(quán)來解決非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人對“農(nóng)村合資”建房的房屋權(quán)屬問題，即由其在相應(yīng)的所建房屋之上享有居住權(quán)這種他物權(quán)，從而給予其物權(quán)保護(hù)。基于前述論證，筆者認(rèn)為有以下幾方面的理由可以支撐：其一，從居住權(quán)設(shè)立的法律定義角度出發(fā)，為非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人提供法律依據(jù)。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設(shè)施，所享有的占有、使用之權(quán)利。基于這一規(guī)定，我們可以看出，居住權(quán)對于居住權(quán)人并沒有做特別的限制，因此，非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人是可以作為設(shè)立居住權(quán)人的主體資格；其二，基于《民法典》第三百六十八條的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立是可以進(jìn)行約定的，而在“農(nóng)村合資”建房的合資協(xié)議中是完全可以創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的約定，這也符合《民法典》第三百六十七條“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同”的規(guī)定。此外，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。基于前述規(guī)定，在設(shè)立居住權(quán)時，該“農(nóng)村合資”建設(shè)的房屋應(yīng)該是已經(jīng)修建完成，并且依據(jù)集體經(jīng)濟組織成員一方的宅基地使用權(quán)手續(xù)而辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)，這就可辦理居住權(quán)登記。至此，對于非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人的建房物權(quán)也就可以得到保護(hù)。最后，基于《民法典》居住權(quán)的其他規(guī)定，筆者認(rèn)為在“農(nóng)村合資”建房中為非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人在設(shè)立居住權(quán)中應(yīng)注意設(shè)立居住權(quán)的期限，按照權(quán)益最大保護(hù)的原則應(yīng)當(dāng)設(shè)立永久居住權(quán)，因為基于《民法典》居住權(quán)的規(guī)定，對于居住權(quán)的期限并沒有相關(guān)的要求，只是有“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記”的規(guī)定，因此，建議非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人設(shè)立永久居住權(quán)進(jìn)行權(quán)益保護(hù)。

通過前述分析，我們可以看出我國法律并未明確對宅基地上建造的房屋權(quán)屬進(jìn)行具體的法律規(guī)定，對“農(nóng)村合資”建房的房屋的法律分析也可以看出在司法實踐中基于非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人取得房屋所有權(quán)無法被普遍接受和認(rèn)同。基于現(xiàn)實情況，即解決非集體經(jīng)濟組織成員一方出資人的權(quán)益保護(hù)問題，通過對這一系列問題進(jìn)行分析，從而為解決前述問題，其目的也是為了促進(jìn)該矛盾的解決。